Gminy mają prawo do:

● Podejmowania uchwał, w których zawarte są zasady wykupu mieszkań komunalnych. W poszczególnych gminach mogą być one różne.

● Wydzielenia zasobu mieszkań, których nie sprzeda, np. znajdujących się w budynkach zabytkowych, przeznaczonych do kapitalnego remontu, rozbiórki, lub dla których przewidziana jest zmiana przeznaczenia, a także mieszkań nowych lub niedawno wyremontowanych.

● Niewystawiania na sprzedaż wszystkich mieszkań komunalnych.

Gmina może zatem wyrazić zgodę (lub nie) na nabycie mieszkania przez lokatora, który kiedyś odmówił jego kupna wyłącznie z tego powodu, że nie miał pieniędzy. Na jej decyzję nie ma wpływu to, że pozostałe mieszkania w danym budynku zostały już wykupione przez najemców. Dlatego najemca, który znajduje się w takiej sytuacji jak pani Monika, nie ma żadnych narzędzi, by zmusić gminę do sprzedaży zajmowanego przez niego lokalu z bonifikatą. Warto przy tym pamiętać, że do sprzedaży mogą zostać przeznaczone tylko te, które mają uporządkowaną sytuację prawną (budynek musi stać na działce, która należy do gminy) i są własnością gminy (prawo gminy do nieruchomości wpisane jest do księgi wieczystej).

Najemca może:

● Systematycznie sprawdzać, czy gmina nie podała do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Takie wykazy wywieszane są na 21 dni w siedzibie urzędu, a informacje o wywieszeniu podawane są do publicznej wiadomości w prasie lokalnej lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości i na stronach internetowych urzędu.

● Ustalić, czy w wykazie nie została ujęta interesująca najemcę nieruchomość. Wykaz zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru, jej opis, informację o przeznaczeniu do sprzedaży, wskazuje też terminy złożenia wniosków przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w zakupie.

W razie wystawienia przez gminę do sprzedaży mieszkania, jego najemca ma pierwszeństwo w nabyciu, w dodatku w drodze bezprzetargowej. Powinien jednak wykazać, że nie zalega z czynszem i został z nim nawiązany najem na czas nieoznaczony, oraz złożyć oświadczenie, że wyraża zgodę na ustaloną cenę.

Niezależnie od umieszczenia nieruchomości w wykazie gmina musi panią Monikę zawiadomić na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości na sprzedaż i o tym, że przysługuje jej pierwszeństwo w zakupie, pod warunkiem złożenia wniosku w terminie określonym w zawiadomieniu. Nie może on być krótszy niż 21 dni od otrzymania zawiadomienia. Do wniosku należy dołączyć decyzję o przydziale, umowę najmu na czas nieokreślony, zaświadczenie o zameldowaniu, a gdy o wykup stara się wdowa lub wdowiec bądź konkubent zmarłego najemcy, to jeszcze dodatkowo skrócony akt małżeństwa lub akt zgonu.

Bonifikata to bonus

Gmina ma prawo, ale nie obowiązek, zastosować bonifikatę, czyli obniżyć wartość mieszkania ustaloną przez rzeczoznawcę. Najwyższe ulgi przysługują najemcom, którzy przez lata zajmowali ten konkretny lokal i są skłonni zapłacić jednorazowo. Upust może też zależeć od wieku budynku i powierzchni mieszkania.

Warto jednak wiedzieć, że niektóre gminy wycofały się już ze sprzedaży mieszkań z bonifikatą. Może się też zdarzyć, że gdy gmina zdecyduje się sprzedać mieszkanie pani Monice, to zaproponuje znacznie niższą bonifikatę niż jej sąsiadom kilka lat temu. 

Podstawa prawna

Art. 34–37 ustawy z 21 sierpnia 2015 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.).

OPINIA EKSPERTA

Odpowiedź na pytanie, czy gmina może odmówić lokatorowi zgody na wykup lokalu, nie jest jednoznaczna. Punktem wyjścia jest to, że lokator, będący najemcą lokalu wchodzącego w gminny zasób nieruchomości, nie może zmusić gminy będącej właścicielem budynku, w którym lokal się znajduje, do jego sprzedaży. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i kodeks cywilny nie dają bowiem najemcy roszczenia o wykup zajmowanego lokalu. Wyłącznym uprawnieniem gminy, jako właściciela lokalu, jest więc decyzja, czy chce przeznaczyć go do wykupu. Jeśli jednak taka już decyzja zapadnie i lokal zostanie przeznaczony do sprzedaży, to wówczas istotnie zmienia się sytuacja prawna lokatora. Najemcy przysługuje bowiem pierwszeństwo w nabyciu takiego lokalu, o czym przesądza art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oczywiście prawo pierwszeństwa dotyczy najemcy lokalu mieszkalnego i to pod warunkiem, że najem został nawiązany na czas nieoznaczony, a ponadto poprzedzają je dwa inne prawa pierwszeństwa. Prawo to wykonuje się przez złożenie w określonym czasie oświadczenia, że chce się skorzystać z przysługującego prawa pierwszeństwa nabycia lokalu. Wówczas gmina zobowiązana jest do dokonania sprzedaży lokalu najemcy, który ze swego prawa skorzystał. Pominięcie prawa pierwszeństwa nabycia przy zbywaniu przez gminę lokalu skutkuje nieważnością takiej umowy. To silna broń w ręku lokatora, który w takim przypadku może dochodzić swoich praw na drodze sądowej.