Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Moim zdaniem absolutnie nie jest to „prodeweloperska wrzutka”. Warto przypomnieć, że początkowo ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących dawała gminom możliwość realizacji własnej polityki parkingowej (red. – specustawa mieszkaniowa lub lex deweloper – umożliwia budowę mieszkań tam, gdzie nie przewidują tego dokumenty planistyczne gminy, ale pod specjalnymi warunkami, np. w zakresie realizacji inwestycji towarzyszącej). Mieliśmy więc w tym zakresie decentralizację. Dopiero od 2023 r. wskaźnik wynosi 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie, a w zabudowie śródmiejskiej – 1 miejsce. Chcemy wrócić do sytuacji takiej, jak chociażby w przypadku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, kiedy to sama gmina decyduje o tym, jak ta przestrzeń jest urządzona – w jakich częściach miasta, jakie wskaźniki parkingowe powinny obowiązywać. Gdańsk jest podzielony na kilka stref, jeśli chodzi o miejsca parkingowe. Najlepiej wiemy, gdzie mamy potrzeby np. w zakresie terenów zielonych i do nich dopasowujemy potencjał miejsc parkingowych.
Każde miasto ma swoją politykę przestrzenną. W Gdańsku to polityka miasta krótkich odległości – miasta kompaktowego. W wielu miejscach takie praktyki ograniczane są strefami płatnego parkowania. Już na etapie projektowania drogi ukracana jest możliwość parkowania wzdłuż ulic. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby takie działania podejmować. Jeżeli w danym mieście zależy nam na tym, żeby inwestycje miały swoje miejsca postojowe, a nie żeby odbywała się ucieczka na okoliczne ulice – można to osiągnąć właściwym projektowaniem przestrzeni. Politycy zbyt mocno wchodzą w kompetencje samorządów i tu mamy tego dobitny przykład. Gminy same wiedzą, gdzie są możliwości parkingowe, a gdzie ich nie ma. Propozycja rezygnacji z odgórnie – to słowo jest kluczowe – narzuconych wskaźników to był krok w dobrą stronę. Wiele gmin, w tym Gdańsk, ma swoje własne strefy parkingowe, które jasno określają liczbę niezbędnych miejsc parkingowych. I to nam się sprawdza.
W Gdańsku politykę parkingową określono w studium, które dzieli obszar miasta na trzy strefy parkingowe pod względem zapotrzebowania dla nowej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Strefa A (centralny obszar Śródmieścia) – ograniczonego i kontrolowanego parkowania – wskazujemy wskaźnik maksymalny jedno miejsce postojowe na mieszkanie. Strefa B (obszar intensywnej zabudowy śródmiejskiej) – ograniczonego parkowania i tutaj ten wskaźnik został określony na poziomie minimalnym i wynosi jedno miejsce postojowe na mieszkanie oraz Strefa C (obszar zabudowy miejskiej) – nieograniczonego parkowania, gdzie wskaźnik wynosi min. 1,2 miejsca postojowego na mieszkanie. Nasz przykład pokazuje, że odgórnie określony jeden wskaźnik 1,5 miejsca postojowego na mieszkanie w ramach ustawy lex deweloper nie ma zastosowania przy procedowanych w mieście planach miejscowych. W ramach prac nad planami każdorazowo analizuje się potrzeby i dzięki elastycznym wskaźnikom można indywidualnie określić optymalną liczbę miejsc parkingowych i jest ona niższa niż 1,5 na mieszkanie.
To nie tylko kwestia braku możliwości terenowych, choć ten czynnik rzeczywiście odgrywa dużą rolę. Budujemy także w zwartej tkance śródmiejskiej, gdzie każda inwestycja silnie oddziałuje na otoczenie. Dlatego tak ważne jest, by samorządy mogły samodzielnie kształtować politykę w tym zakresie, uwzględniając wszystkie lokalne uwarunkowania.
Tylko gmina jest w stanie właściwie uwzględnić z jednej strony potrzeby mieszkańców, a z drugiej – specyfikę konkretnego terenu, bo zna wszystkie lokalne uwarunkowania. Od tego właśnie jest: by odpowiedzialnie godzić interes publiczny z realiami przestrzennymi. Jeśli mówimy o terenach śródmiejskich, konieczne jest zmniejszenie wskaźników parkingowych. W innych lokalizacjach – bardziej peryferyjnych, słabiej skomunikowanych – możemy je zwiększyć, bo mieszkańcy mają tam dalej do przystanków komunikacji miejskiej, usług społecznych czy placówek edukacyjnych.
Gmina najlepiej wie, jak dane miejsce jest położone i skomunikowane. Tego nie da się ocenić odgórnie. Nie odbierajmy samorządom kompetencji do planowania miast – to one ponoszą konsekwencje urbanistycznych decyzji. Skoro przy tworzeniu miejscowych planów zagospodarowania mamy te uprawnienia, dlaczego tracimy je przy realizacji inwestycji na podstawie specustawy mieszkaniowej? Przepisy powinny być spójne i uczciwe wobec samorządów i mieszkańców.
Mieszkańcy mają różne potrzeby i oczekiwania, dlatego w kwestii wskaźników parkingowych opinie są mocno podzielone. Część osób uważa, że jeśli inwestycja jest dobrze skomunikowana transportem publicznym i zapewnia łatwy dostęp do usług, można zastosować niższy wskaźnik miejsc postojowych. Inni – zwłaszcza ci, którzy w rodzinie korzystają z kilku samochodów – oczekują większej liczby miejsc do parkowania.
W takiej sytuacji konieczne jest poszukiwanie rozsądnego kompromisu. Przestrzeń miejska jest ograniczona i musi służyć wielu celom: nie tylko potrzebom parkingowym, ale także zapewnieniu dostępu do zieleni, szkół czy przestrzeni publicznych. Właśnie dlatego tak ważne jest, aby decyzje w tym zakresie zapadały z uwzględnieniem lokalnego kontekstu i w dialogu z mieszkańcami.
W skali kraju rzeczywiście dominującą formą realizacji inwestycji mieszkaniowych są te oparte na decyzjach o warunkach zabudowy i pozwoleniach na budowę – i Gdańsk nie jest tu wyjątkiem. Tryb specustawy mieszkaniowej, tzw. lex deweloper, stanowi wciąż margines – zarówno pod względem liczby wniosków, jak i zrealizowanych inwestycji. Obecnie procedowanych jest siedem wniosków. Do tej pory tylko jeden wniosek przeszedł całą procedurę i rada miasta wyraziła zgodę na realizację inwestycji mieszkaniowej w trybie specustawy. Szacując, jeśli wszystkie wnioski zostaną zrealizowane, mogłoby powstać ok. 4 tys. mieszkań. Pamiętajmy też, że obowiązywanie tych przepisów kończy się w przyszłym roku.
Dla porównania – w 2024 r. w Gdańsku oddano do użytkowania ponad 6,4 tys. mieszkań. W trybie ustawy lex deweloper w Gdańsku nie została zrealizowana jeszcze żadna inwestycja. Jesteśmy w procesie. Pokazuje to, że w przypadku Gdańska narzędzia planistyczne funkcjonują skutecznie, a gmina potrafi prowadzić spójną politykę mieszkaniową, uwzględniając zróżnicowane wskaźniki miejsc postojowych w zależności od specyfiki poszczególnych obszarów miasta.
W przypadku Gdańska inwestycje towarzyszące to najczęściej działania związane z zielenią miejską i infrastrukturą edukacyjną – przede wszystkim budową szkół podstawowych. Jeden z inwestorów zadeklarował realizację ogólnodostępnego boiska sportowego, natomiast inny wyraził wolę budowy basenu jako elementu towarzyszącego planowanej inwestycji mieszkaniowej. Gdańskie standardy urbanistyczne precyzują minimalne odległości do szkoły podstawowej i terenów zielonych. Jeśli inwestycja nie spełnia np. wymagań w zakresie dostępności do placówki edukacyjnej, konieczne jest zapewnienie budowy nowej szkoły – takie deklaracje są obecnie w przypadku dwóch inwestorów. Jeśli natomiast standardy są spełnione, wtedy w grę wchodzi rewitalizacja istniejącej przestrzeni publicznej lub jej ulepszenie, w zależności od potrzeb gminy.
Jednym z mocnych punktów specustawy mieszkaniowej jest to, że realizacja inwestycji towarzyszących musi nastąpić wyprzedzająco w stosunku do inwestycji mieszkaniowej. Deweloper nie może rozpocząć sprzedaży lokali, dopóki miasto nie odbierze inwestycji towarzyszących. To daje mieszkańcom realną gwarancję, że deklaracje inwestora zostaną spełnione. W przypadku inwestycji opartych na planach miejscowych takich zabezpieczeń brakuje. Pojawiają się zarzuty, że np. drogi powstają na końcu inwestycji, kiedy osiedle już jest zamieszkane. Oczywiście w niektórych sytuacjach ma to swoje uzasadnienie techniczne – np. po to, by ciężki sprzęt nie zniszczył nowo wybudowanej nawierzchni. Ale z perspektywy mieszkańców często oznacza to długie oczekiwanie na podstawową infrastrukturę.
Mieszkanie to jeden z kluczowych elementów jakości życia – decyduje o poczuciu bezpieczeństwa, stabilizacji i godnych warunkach do wychowywania dzieci i rozwoju. Dlatego jako samorząd dbamy, by zwiększać dostępność mieszkań, także tych komunalnych. Gdybym miała wskazać jeden przepis, który warto zmienić, to postulowałabym, aby w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych umożliwić deweloperom prowadzenie remontów mieszkań komunalnych. Oczywiście remontujemy swój zasób komunalny w miarę możliwości, ale taka zmiana dałaby realne przyspieszenie. Zamiast budować wyłącznie nowe lokale, moglibyśmy szybciej przywracać do użytku istniejące mieszkania. Deweloperzy mogliby w ten sposób realizować inwestycje towarzyszące, realnie wspierając lokalną politykę mieszkaniową. Taka możliwość byłaby korzystna dla wszystkich stron: miasto szybciej zwiększałoby dostępność mieszkań, deweloperzy procedowaliby swoje inwestycje, a mieszkańcy zyskiwaliby konkretne korzyści – nie tylko w postaci nowych budynków, ale też rewitalizacji istniejącej tkanki miejskiej. ©℗
