Organ prowadzący postępowanie wywłaszczające teren pod budowę drogi (np. starosta, a w niektórych sytuacjach – wojewoda) z jednej strony ma obowiązek doręczenia decyzji stronom postępowania, a z drugiej strony – w chwili, kiedy decyzja stanie się ostateczna – musi zawiadomić zarówno sąd prowadzący księgę wieczystą dla tej nieruchomości, jak i organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości).

Obowiązek przesłania informacji do sądu

Konsekwencją ostatecznej decyzji administracyjnej dotyczącej wywłaszczenia nieruchomości pod budowę drogi publicznej jest przeniesienie prawa własności tej nieruchomości na podmiot publicznoprawny. Na przykład w przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) wydanej przez starostę dotyczącej gminnej drogi w wyniku wywłaszczenia nowym właścicielem staje się gmina.

Z punktu widzenia potwierdzania prawa własności ważny jest wpis w księdze wieczystej, który powinien odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu. Przy czym w polskim systemie prawnym nie wszystkie wpisy w księdze wieczystej mają charakter konstytutywny (czyli taki, który tworzy prawo do nieruchomości). Większość ma charakter deklaratoryjny (potwierdza jedynie skutek prawny, jaki nastąpił wcześniej, np. w chwili sporządzenia umowy, wydania decyzji administracyjnej). Aby chronić prawa właściciela – ustawodawca przewidział mechanizmy, które mają zapewnić skuteczne ujawnienia praw do nieruchomości w księgach wieczystych. Jeden z nich jest uregulowany w art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.). W jego myśl „sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta”.

Z kolei obowiązek przesłania informacji o katastrze wynika z art. 24 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w myśl którego: „Organy administracji publicznej przekazują nieodpłatnie organom prowadzącym ewidencję gruntów i budynków informacje o zmianach danych ewidencyjnych wynikających z wydanych decyzji administracyjnych, niezwłocznie po ich ostatecznym rozstrzygnięciu”.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej

Na podstawie art. 36 ust. 3 u.k.w.h. sąd wieczystoksięgowy „w razie otrzymania zawiadomienia z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia”.

Jak wskazuje doktryna, ta regulacja ma charakter przepisu „wspierającego dążenie do nieustannej zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” (E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1–58[2]. Komentarz, Legalis). A zatem w myśl przytoczonych przepisów, jeśli organ administracji wydał decyzję, z której wynika zmiana właściciela, musi o tym fakcie zawiadomić sąd wieczystoksięgowy. W doktrynie nie ma co do tego sprzeczności (np. T. Czech „Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz”. Tom I. „Księgi wieczyste”, LEX).

Tylko gdy nieruchomość ma księgę wieczystą

Zawiadomienie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 u.k.w.h., dotyczy nieruchomości, które posiadają urządzoną księgę wieczystą. W komentarzach podkreśla się, że „art. 36 odnosi się wyłącznie do założonych ksiąg wieczystych, nie ma więc znaczenia dla upowszechnienia ksiąg wieczystych, lecz jest wyrazem dążenia ustawodawcy do zachowania zgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” (J. Pisuliński (red.), „Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece”, [w:] „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym”. Komentarz, Lex ).

Przykład 1

Zawiadomienie sądu o zmianie właściciela

W związku z realizacją inwestycji celu publicznego – budową drogi gminnej – starosta wydał decyzję o wywłaszczeniu nieruchomości Anety Zet na rzecz gminy Iksowo. Dla nieruchomości tej jest prowadzona księga wieczysta. Po tym, jak decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna, starosta musi przesłać do sądu rejonowego – wydziału ksiąg wieczystych, który prowadzi księgę wieczystą dla działki – zawiadomienie o zmianie właściciela nieruchomości. Po otrzymaniu tej informacji sąd z urzędu wpisze w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej (w której jako właściciel figuruje jeszcze Aneta Zet) z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto sąd wysyła do gminy Iksowo (na którą przeszła własność parceli pod budowę drogi) zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia, a także poucza ją o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia.

Wzór zawiadomienia

W orzecznictwie wskazuje się, że zawiadomienie z art. 36 ust. 1 u.k.w.h. nie ma charakteru wniosku o dokonanie wpisu. Ma ono charakter wyłącznie informacyjny. Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 24 listopada 2005 r. (sygn. akt I SA/Wa 2081/04) „czynność takiego zgłoszenia nie ma charakteru administracyjnoprawnego, lecz cywilnoprawny, dotyczy bowiem praw rzeczowych, nie jest ona również regulowana przepisami kodeksu postępowania administracyjnego”.

Wzór zawiadomienia określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 21 listopada 2013 r. w sprawie wzoru zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.

Jakie są sankcje, jeśli starosta lub wojewoda nie prześlą do sądu wieczystoksięgowego zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości?

Nie ma przepisu, na mocy którego można byłoby np. nałożyć grzywnę na podmiot, który nie dokona zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości.

Konieczny wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej

Jak wynika z art. 36 ust. 3 zd. 2 u.k.w.h. „zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty jego doręczenia”. Takie sformułowanie użyte przez ustawodawcę w przywołanym artykule ma wymusić określone zachowanie się właściciela nieruchomości. A tym pożądanym zachowaniem jest złożenie wniosku o ujawnienie prawa. W praktyce np. w przypadku wydania decyzji ZRID dotyczącej drogi gminnej – właścicielem, na rzecz którego przeszła własność nieruchomości, może być np. gmina. Wniosek o odłączenie wywłaszczonej części i przyłączenie jej do księgi gminnej lub założenie nowej księgi, powinien złożyć wójt (lub odpowiednio burmistrz albo prezydent miasta).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 stycznia 2022 r. (I NSNc 79/21) uznał, że „obowiązek ten ma na celu zapobieganie utrzymywaniu się niezgodności między stanem prawnym księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym”. Obowiązek ujawniania przez właścicieli swojego prawa w księdze wieczystej wynika wprost z art. 35 ust. 1 u.k.w.h.

Jakie konsekwencje grożą właścicielowi nieruchomości (np. wójtowi gminy, na rzecz której przeszła nieruchomość przewidziana pod budowę drogi), jeśli nie złoży w sądzie wieczystoksięgowym wniosku o ujawnienie swojego prawa własności?

Jak wynika z art. 36 ust. 4 u.k.w.h. „sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności”. W praktyce takie kary są rzadko stosowane.

Przykład 2

Grzywna za niezłożenie wniosku o ujawnienie prawa własności

Na mocy decyzji starosty działka pana Zdzisława Iks została wywłaszczona pod budowę obwodnicy i stała się własnością miasta. Sąd prowadzący księgę wieczystą dla tej nieruchomości po otrzymaniu od starosty zawiadomienia o zmianie wpisał ostrzeżenie w księdze wieczystej i wysłał do burmistrza zawiadomienie z pouczeniem, że miasto musi złożyć wniosek o ujawnienie swojego prawa własności w tej księdze w terminie miesiąca od doręczenia zawiadomienia. Mimo obowiązku burmistrz nie złożył wniosku w wyznaczonym terminie. W efekcie sąd nałożył na niego grzywnę w wysokości 4000 zł. Burmistrz ma prawo wnieść zażalenie na to postanowienie do sądu, który nałożył karę.

Odpowiedzialność za szkodę spowodowaną brakiem ostrzeżenia w księdze wieczystej

Należy także wspomnieć, że zgodnie z art. 35 ust. 2 u.k.w.h. „jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w art. 35 ust. 1 (chodzi o złożenie wniosku do sądu o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej – red.), bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu”. W literaturze taka odpowiedzialność opieszałego właściciela jest uznawana za „odpowiedzialność deliktową za czyn własny (własne zaniechanie), opartą na zasadzie winy” (E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”, art. 1–58[2]. Legalis,; tak także T. Czech, „Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz”. wyd. III, Lex).

Natomiast Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 stycznia 2022 r. (I NSNc 79/21), stwierdził, że „zasada powszechności ksiąg wieczystych jest realizowana tylko o tyle, że poszczególne regulacje ustawowe (w tym art. 35 u.k.w.h.) mają w różny sposób stymulować właścicieli lub inne właściwe osoby (np. notariuszy) (…) do podejmowania działań prowadzących do założenia księgi wieczystej. Zgodnie z art. 35 ust. 2 u.k.w.h., jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Odpowiedzialność właściciela, o której mowa w cytowanym przepisie, jest odpowiedzialnością deliktową za czyn własny (własne zaniechanie), opartą na zasadzie winy”.

Czy obowiązek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego dotyczy również gruntów znajdujących się w użytkowaniu wieczystym?

Co ciekawe w doktrynie podnosi się, że „obowiązek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego powstaje tylko w sytuacji zmiany właściciela, a w tym zmiany struktury podmiotowej stosunku współwłasności. Nie powstaje natomiast w razie zmian podmiotowych odnoszących się do innych praw rzeczowych, osobistych lub roszczeń, które ujawnione są w księdze wieczystej” [M. Fras (red.), M. Habdas (red.), „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska 2021]. Jednak taka teza pozostaje niejako w sprzeczności z art. 237 ustawy – Kodeks cywilny, na podstawie którego „do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości”.

Dodatkowym argumentem jest to, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, które także może być ujawniane w księdze wieczystej. Co więcej – wpis tego prawa ma charakter konstytutywny (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Użytkowanie wieczyste może zostać wywłaszczone i albo w wywłaszczonej części wygasa, albo staje się przedmiotem użytkowania publicznoprawnego podmiotu. Tym samym należałoby się jednak przychylić do tego, że przepis art. 36 u.k.w.h. znajduje zastosowanie także do prawa użytkowania wieczystego. W pozostałym zakresie wskazanej tezy należy się z nią zgodzić. ©℗