Starosta zmienił własność nieruchomości? Sąd musi o tym wiedzieć

Konsekwencją ostatecznej decyzji administracyjnej dotyczącej wywłaszczenia nieruchomości pod budowę drogi publicznej jest przeniesienie prawa własności tej nieruchomości na podmiot publicznoprawny. Na przykład w przypadku decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID) wydanej przez starostę dotyczącej gminnej drogi w wyniku wywłaszczenia nowym właścicielem staje się gmina.

Z punktu widzenia potwierdzania prawa własności ważny jest wpis w księdze wieczystej, który powinien odpowiadać rzeczywistemu stanowi prawnemu. Przy czym w polskim systemie prawnym nie wszystkie wpisy w księdze wieczystej mają charakter konstytutywny (czyli taki, który tworzy prawo do nieruchomości). Większość ma charakter deklaratoryjny (potwierdza jedynie skutek prawny, jaki nastąpił wcześniej, np. w chwili sporządzenia umowy, wydania decyzji administracyjnej). Aby chronić prawa właściciela – ustawodawca przewidział mechanizmy, które mają zapewnić skuteczne ujawnienia praw do nieruchomości w księgach wieczystych. Jeden z nich jest uregulowany w art. 36 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.). W jego myśl „sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządu terytorialnego oraz notariusze sporządzający akty poświadczenia dziedziczenia zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta”.

Z kolei obowiązek przesłania informacji o katastrze wynika z art. 24 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne, w myśl którego: „Organy administracji publicznej przekazują nieodpłatnie organom prowadzącym ewidencję gruntów i budynków informacje o zmianach danych ewidencyjnych wynikających z wydanych decyzji administracyjnych, niezwłocznie po ich ostatecznym rozstrzygnięciu”.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej

Na podstawie art. 36 ust. 3 u.k.w.h. sąd wieczystoksięgowy „w razie otrzymania zawiadomienia z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia”.

Jak wskazuje doktryna, ta regulacja ma charakter przepisu „wspierającego dążenie do nieustannej zgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” (E. Gniewek, Księgi wieczyste. Art. 1–58[2]. Komentarz, Legalis). A zatem w myśl przytoczonych przepisów, jeśli organ administracji wydał decyzję, z której wynika zmiana właściciela, musi o tym fakcie zawiadomić sąd wieczystoksięgowy. W doktrynie nie ma co do tego sprzeczności (np. T. Czech „Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz”. Tom I. „Księgi wieczyste”, LEX).

Tylko gdy nieruchomość ma księgę wieczystą

Zawiadomienie, o którym mowa w art. 36 ust. 1 u.k.w.h., dotyczy nieruchomości, które posiadają urządzoną księgę wieczystą. W komentarzach podkreśla się, że „art. 36 odnosi się wyłącznie do założonych ksiąg wieczystych, nie ma więc znaczenia dla upowszechnienia ksiąg wieczystych, lecz jest wyrazem dążenia ustawodawcy do zachowania zgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym” (J. Pisuliński (red.), „Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece”, [w:] „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym”. Komentarz, Lex ).

Przykład 1

Wzór zawiadomienia

W orzecznictwie wskazuje się, że zawiadomienie z art. 36 ust. 1 u.k.w.h. nie ma charakteru wniosku o dokonanie wpisu. Ma ono charakter wyłącznie informacyjny. Jak wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 24 listopada 2005 r. (sygn. akt I SA/Wa 2081/04) „czynność takiego zgłoszenia nie ma charakteru administracyjnoprawnego, lecz cywilnoprawny, dotyczy bowiem praw rzeczowych, nie jest ona również regulowana przepisami kodeksu postępowania administracyjnego”.

Wzór zawiadomienia określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 21 listopada 2013 r. w sprawie wzoru zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta.

Nie ma przepisu, na mocy którego można byłoby np. nałożyć grzywnę na podmiot, który nie dokona zawiadomienia o zmianie właściciela nieruchomości.

Konieczny wniosek o ujawnienie prawa własności w księdze wieczystej

Jak wynika z art. 36 ust. 3 zd. 2 u.k.w.h. „zawiadomienie o wpisie ostrzeżenia zawiera pouczenie o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty jego doręczenia”. Takie sformułowanie użyte przez ustawodawcę w przywołanym artykule ma wymusić określone zachowanie się właściciela nieruchomości. A tym pożądanym zachowaniem jest złożenie wniosku o ujawnienie prawa. W praktyce np. w przypadku wydania decyzji ZRID dotyczącej drogi gminnej – właścicielem, na rzecz którego przeszła własność nieruchomości, może być np. gmina. Wniosek o odłączenie wywłaszczonej części i przyłączenie jej do księgi gminnej lub założenie nowej księgi, powinien złożyć wójt (lub odpowiednio burmistrz albo prezydent miasta).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 stycznia 2022 r. (I NSNc 79/21) uznał, że „obowiązek ten ma na celu zapobieganie utrzymywaniu się niezgodności między stanem prawnym księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym”. Obowiązek ujawniania przez właścicieli swojego prawa w księdze wieczystej wynika wprost z art. 35 ust. 1 u.k.w.h.

Jak wynika z art. 36 ust. 4 u.k.w.h. „sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 do 10 000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności”. W praktyce takie kary są rzadko stosowane.

Przykład 2

Odpowiedzialność za szkodę spowodowaną brakiem ostrzeżenia w księdze wieczystej

Należy także wspomnieć, że zgodnie z art. 35 ust. 2 u.k.w.h. „jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania obowiązku, o którym mowa w art. 35 ust. 1 (chodzi o złożenie wniosku do sądu o ujawnienie swojego prawa w księdze wieczystej – red.), bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu”. W literaturze taka odpowiedzialność opieszałego właściciela jest uznawana za „odpowiedzialność deliktową za czyn własny (własne zaniechanie), opartą na zasadzie winy” (E. Gniewek, „Księgi wieczyste. Komentarz”, art. 1–58[2]. Legalis,; tak także T. Czech, „Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz”. wyd. III, Lex).

Natomiast Sąd Najwyższy w postanowieniu z 12 stycznia 2022 r. (I NSNc 79/21), stwierdził, że „zasada powszechności ksiąg wieczystych jest realizowana tylko o tyle, że poszczególne regulacje ustawowe (w tym art. 35 u.k.w.h.) mają w różny sposób stymulować właścicieli lub inne właściwe osoby (np. notariuszy) (…) do podejmowania działań prowadzących do założenia księgi wieczystej. Zgodnie z art. 35 ust. 2 u.k.w.h., jeżeli osoba trzecia doznała szkody na skutek nieujawnienia prawa własności w księdze wieczystej, właściciel ponosi odpowiedzialność za szkodę powstałą na skutek niewykonania tego obowiązku bądź na skutek opieszałości w jego wykonaniu. Odpowiedzialność właściciela, o której mowa w cytowanym przepisie, jest odpowiedzialnością deliktową za czyn własny (własne zaniechanie), opartą na zasadzie winy”.

Co ciekawe w doktrynie podnosi się, że „obowiązek zawiadomienia sądu wieczystoksięgowego powstaje tylko w sytuacji zmiany właściciela, a w tym zmiany struktury podmiotowej stosunku współwłasności. Nie powstaje natomiast w razie zmian podmiotowych odnoszących się do innych praw rzeczowych, osobistych lub roszczeń, które ujawnione są w księdze wieczystej” [M. Fras (red.), M. Habdas (red.), „Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Komentarz”, Wolters Kluwer Polska 2021]. Jednak taka teza pozostaje niejako w sprzeczności z art. 237 ustawy – Kodeks cywilny, na podstawie którego „do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości”.

Dodatkowym argumentem jest to, że prawo użytkowania wieczystego jest prawem rzeczowym, które także może być ujawniane w księdze wieczystej. Co więcej – wpis tego prawa ma charakter konstytutywny (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Użytkowanie wieczyste może zostać wywłaszczone i albo w wywłaszczonej części wygasa, albo staje się przedmiotem użytkowania publicznoprawnego podmiotu. Tym samym należałoby się jednak przychylić do tego, że przepis art. 36 u.k.w.h. znajduje zastosowanie także do prawa użytkowania wieczystego. W pozostałym zakresie wskazanej tezy należy się z nią zgodzić. ©℗