Wchodząca w sobotę nowa ustawa będzie skuteczna tylko wobec słabych. Pozostanie bezużyteczna wobec silnych. Mówiąc wprost: handlarze roszczeniami w ogóle nie odczują nowych restrykcji. Te uderzą jedynie w uczciwych spadkobierców.
Zwrot gruntów warszawskich / Dziennik Gazeta Prawna
Reklama

Powód jest prozaiczny: ustawodawca w 2014 r. przyjął teoretycznie bardzo dobre rozwiązanie zapewniające prawo pierwokupu roszczeń dekretowych państwu. Zapomniał jednak o trzech słowach, przez co kluczowe przepisy małej ustawy reprywatyzacyjnej będą bezużyteczne.

Reklama

– Prawo pierwokupu, które było jednym z elementów wyeliminowania patologii przy okazji handlu roszczeniami, okazuje się iluzoryczne, a ograniczenia z tym związane można będzie łatwo obejść – mówi adwokat Maciej Górski z Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości.

Jak? Chodzi o art. 111a znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jego początek stanowi, że Skarbowi Państwa lub miastu stołecznemu Warszawie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży praw i roszczeń reprywatyzacyjnych. Rzecz w tym, że handlarze roszczeniami będą mogli zawierać ze swoimi kontrahentami inne rodzaje umów.

– Nietrudno je wskazać, to choćby umowy zamiany lub darowizny – wylicza Piotr Gołaszewski, prawnik w kancelarii Domański Zakrzewski Palinka. W stosunku do nich już żadne uprawnienia państwu przysługiwały nie będą.

Tym samym ci, którzy skupowali roszczenia po kilkadziesiąt lub kilkaset złotych, nadal będą mogli to robić. Teoretycznym utrudnieniem będzie to, że formalnie nie będą mogli zawrzeć umowy sprzedaży, lecz będzie to musiała być darowizna na ich rzecz lub transakcja zamiany. To jednak żaden kłopot.

– Odtrąbiona jako wielki sukces tzw. mała ustawa reprywatyzacyjna, pomimo zapewnień Hanny Gronkiewicz-Waltz, nie zapewni gwarancji nabycia roszczeń przez miasto przy okazji każdego przeniesienia – potwierdza mec. Maciej Górski. Platforma Obywatelska, która stała za przygotowaniem nowych przepisów, odpiera ataki.

– Ustawę przyjęliśmy w 2014 r. Odpowiadała więc na problemy znane w tamtym okresie. Dlatego tak ważne jest, aby Sejm ponad podziałami podjął pracę nad nowymi regulacjami – mówi DGP poseł PO Marcin Kierwiński.

Wchodząca w sobotę mała ustawa reprywatyzacyjna (właściwie: Ustawa o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy – Kodeks rodzinny i opiekuńczy; Dz. U. z 2016 r. poz. 1271 ze zm.) ma być rozwiązaniem wielu bolączek, które spowodowały, iż postępowania zwrotowe kojarzą się Polakom z nielegalnym procederem. Rzecz w tym, że hurraoptymizmu części sceny politycznej wcale nie podzielają prawnicy. Znajdują oni bowiem wiele regulacji, które uderzą w uczciwych uprawnionych.
– Ustawa ta, choć zyskała miano małej ustawy reprywatyzacyjnej, w rzeczywistości nie ma z reprywatyzacją wiele wspólnego. Można powiedzieć, że została uchwalona w interesie miasta stołecznego Warszawy oraz Skarbu Państwa – uważa Piotr Gołaszewski, prawnik w praktyce nieruchomości kancelarii Domański Zakrzewski Palinka.
I przypomina, że przyjęte w niej rozwiązania zostały zaakceptowane przez Trybunał Konstytucyjny w niedawno wydanym wyroku z 19 lipca 2016 r. (sygn. akt Kp 3/15), co pozbawia praktycznego znaczenia dyskusję nad jej konstytucyjnością. Nie oznacza to jednak, że należy kończyć debatę nad jej kształtem. Przyjęto bowiem rozwiązanie daleko niedoskonałe. I nie chodzi wcale o to, że brakuje dużej ustawy reprywatyzacyjnej.
– Mała ustawa rozwiązuje część problemów związanych z roszczeniami dekretowymi, ale tworzy przy tym niestety nowe – komentuje radca prawny dr Łukasz Bernatowicz, autor książki „Reprywatyzacja na przykładzie gruntów warszawskich”.
Gorzej niż w dekrecie Bieruta
Największy problem związany z ustawą będzie dotyczył odszkodowań. Nowe przepisy wprost określają, że urzędnicy będą mogli negatywnie rozpatrywać wnioski o zwrot nieruchomości, które zostały przeznaczone na cel publiczny. To koncepcja co do zasady słuszna. Orzecznictwo sądów administracyjnych, z którego wynikało, że prywatny właściciel tak samo zatroszczy się o szkołę czy dom kultury, jak uczyni to gmina, w ostatnim czasie spotykało się ze zdecydowaną krytyką.
– Ale z drugiej strony ustawa nie przewiduje w sytuacjach negatywnego rozpatrzenia wniosków jakichkolwiek odszkodowań. Posiada więc rozwiązanie mniej korzystne niż to zawarte w dekrecie Bieruta, gdzie o odszkodowaniach mowa już była w przypadku gdy nieruchomości nie można było zwrócić w naturze – podkreśla dr Łukasz Bernatowicz.
Dlatego też prawnicy dziwią się, że trybunał, który niedawno badał małą ustawę reprywatyzacyjną, nie uznał tego rozwiązania za sprzeczne z konstytucją. W praktyce więc ścieżkę postępowania w tych sprawach wytyczać będą sądy, do których odwołają się osoby, którym miasto odmówi ustanowienia użytkowania wieczystego.
– Dochodzenie odszkodowania związanego z odmową ustanowienia prawa użytkowania wieczystego może być niezwykle trudne, a niekiedy wręcz niemożliwe. Stąd pojawiają się już zapowiedzi skarg do Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu – podkreśla mec. Piotr Gołaszewski.
Skala odmów może być znaczna. Nowe przepisy rozszerzają bowiem katalog przesłanek, gdy gmina może odmówić ustanowienia użytkowania wieczystego gruntu na rzecz dawnych właścicieli lub ich następców prawnych.
– Według dotychczas obowiązującego dekretu Bieruta odmowa ustanowienia użytkowania wieczystego na rzecz osób fizycznych następowała, w przypadku gdy korzystanie z gruntu przez następców prawnych dawnych właścicieli nie dało się pogodzić z przeznaczeniem gruntu w aktualnym (na czas wydawania decyzji o rozpatrzeniu wniosku dekretowego) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w razie wcześniejszej sprzedaży gruntu przez gminę lub ustanowienia na nim prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób trzecich – wyjaśnia adwokat Anna Maksymiuk z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
I przypomina, że nowela przewiduje możliwość odmowy dodatkowo:
 w przypadku przeznaczenia lub wykorzystywania gruntu na cele publiczne (chodzi o istniejące przedszkola, szkoły, szpitale itp.)
 w razie zabudowy takiego gruntu przez Skarb Państwa lub gminę, której wartość przewyższa znacznie wartość zajętego na ten cel gruntu,
 w razie odbudowy lub remontu budynków znajdujących się na takim gruncie, a zniszczonych w czasie II wojny światowej więcej niż w 66 proc. oraz
 w razie braku możliwości dokonania zgodnego z prawem i ładem przestrzennym podziału nieruchomości, jeżeli wniosek dekretowy dotyczy tylko części gruntu.
Ustawa nic nie mówi jednak na temat sytuacji tych, którzy nie mają szans odzyskania nieruchomości w naturze. – We wszystkich projektach ustaw dotyczących reprywatyzacji, a było ich w Sejmie 17 na przestrzeni 27 lat, była jakaś forma rekompensaty – przypomina mec. Bernatowicz.
I dodaje, że aby zamknąć temat odszkodowań dla uprawnionych, którzy nie zaczęli się starać o zwrot bądź są na początkowym etapie postępowania, można było chociażby zaproponować bony reprywatyzacyjne, za które mogliby kupić akcje spółek Skarbu Państwa.
Przekręt na kuratora
Nowe przepisy zawierają jednak także rozwiązania pożądane.
Kluczowe dotyczy procederu ustanawiania kuratorów dla 130-latków, co eksperci jednoznacznie od miesięcy nazywali przekrętem na kuratora (Pisaliśmy o tym: „Prawo w służbie złego”, DGP nr 63/2016).
– Dzięki niej rzeczywiście nie będzie już możliwe nabycie roszczeń od kuratora reprezentującego rzekomo interesy 130-letniego byłego właściciela nieruchomości – wskazuje dr Łukasz Bernatowicz.
Wchodząca w życie nowela uniemożliwia ustanowienie kuratora dla osoby, wobec której istnieją przesłanki do uznania jej za zmarłą. Inna sprawa, że do tej pory sądy również mogły nie ustanawiać kuratorów dla długowiecznych uprawnionych, których od lat nikt nie widział na oczy. Rzecz w tym, że zgadzały się na to, nie dostrzegając przepisu, który wprost by im pozwalał na polemikę z przychodzącym do sądu prawnikiem.
Mała ustawa – przez obowiązek zbywania roszczeń w drodze aktu notarialnego – ma także stać się tamą dla nieuczciwych handlarzy, którzy potrafili nabyć roszczenia do wartych miliony kamienic za ułamek ich wartości. Jakkolwiek są pewne zastrzeżenia do sformułowania wprowadzającego ten obowiązek art. 111a ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, to sytuacja powinna się poprawić.
Od 17 września bowiem w przypadku umowy sprzedaży m.in. praw i roszczeń określonych w dekrecie czy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego ustanowionego w trybie art. 7 dekretu Skarb Państwa i miasto Warszawa skorzystać będą mogły z prawa pierwokupu.
Jak częste będą to przypadki – trudno wyrokować. Wiadomo jednak, że dziś wielu prawowitych właścicieli gruntów warszawskich – zmęczonych wieloletnimi walkami o zwrot – decyduje się zbyć roszczenia dekretowe za 10–15 proc. ich wartości. Ale tu pojawia się też pytanie: czy miasto, w przypadku gdy roszczenia będą nadal sprzedawane poniżej wartości, powinno mieć uprawnienie do ich zakupu?
– Oczywiście, że ratusz nie powinien być paserem, którymi dotąd byli handlarze roszczeniami. Założenie ustawy jest takie, że już nikt więcej nie przyjdzie do notariusza z transakcją za 500 zł. Tylko za np. 150 tys. – podkreśla dr Bernatowicz.
Etap legislacyjny
Wchodzi w życie 17 września 2016 r.