Z końcem sierpnia minie termin na składanie wniosków o sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkowników wieczystych. Chociaż JST obserwują małe zainteresowanie firm, to przyznają, że jest im to na rękę.
Prawie półtora roku temu, w trakcie prac nad modelem odpłatności, który miał obowiązywać przy sprzedaży gruntów znajdujących się w użytkowaniu wieczystym na rzecz przedsiębiorców, Ministerstwo Rozwoju i Technologii spodziewało się, że z tego tytułu do jednostek samorządu terytorialnego trafi od 1,18 mld do nawet 2,37 mld zł. Resort szacował, że w Polsce jest ok. 406 tys. nieruchomości gruntowych w użytkowaniu wieczystym, zakładał przy tym, że co czwarty przedsiębiorca skorzysta z możliwości zgłoszenia roszczenia o wykup, a co najmniej połowa z nabywców zdecyduje się na jednorazową płatność. Proces masowego wykupu miał być kolejnym krokiem do likwidacji instytucji użytkowania wieczystego (przypomnijmy, że wcześniej uchwalono przepisy, na mocy których uwłaszczono użytkowników gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe). Jednocześnie miał zapewnić JST dodatkowy dochód, który mogłyby one wykorzystać np. na wsparcie budownictwa komunalnego, społecznego i socjalnego.
Zgodnie z art. 198g ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145; dalej: u.g.n.) użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz. Ma na to 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1463). Nowelizacja weszła w życie 31 sierpnia 2023 r., co oznacza, że termin na złożenie wniosku mija 31 sierpnia 2024 r. Można go złożyć do właściwego organu, który jest właścicielem nieruchomości, w formie pisemnej (osobiście lub za pośrednictwem placówki pocztowej) lub też drogą elektroniczną – podpisany podpisem kwalifikowanym lub profilem zaufanym.
Wniosków jak na lekarstwo
Dziś, kiedy kończy się czas na składanie wniosków, widać, że zakładany cel nie zostanie osiągnięty. Samorządy informują o nikłym zainteresowanie przekształceniem wśród firm. Na przykład w Kielcach w początkach sierpnia wniosków było 5, w Gdyni – 17, w Częstochowie – 63, w Bydgoszczy – 104, w Warszawie 255 (dane zbieraliśmy w okresie od 5 do 9 sierpnia). [ramka] W przypadku nieruchomości Skarbu Państwa sprawa wygląda podobnie.
Jak wygląda sytuacja w wybranych miastach
► W Sopocie do pierwszych dni sierpnia wpłynęły tylko trzy wnioski od zainteresowanych wykupem nieruchomości komunalnych będących w użytkowaniu wieczystym, zabudowanych budynkami użytkowymi przeznaczonymi na działalność gastronomiczną, usługową, handlową. – Urząd nie prowadzi statystyk, ile wniosków w sprawie wykupu nieruchomości w użytkowaniu wieczystym zostało złożonych przez przedsiębiorców, a ile przez inne podmioty. Można jednak szacunkowo przyjąć, że z wnioskami z art. 198g u.g.n. wystąpiło ok. 10 proc. użytkowników wieczystych – wylicza Małgorzata Rolka, zastępczyni dyrektora wydziału gospodarki nieruchomościami Urzędu Miasta Kielce.
► W Warszawie wniosków na początku sierpnia było 255. Jak mówią przedstawiciele ratusza, w przeważającej części złożyły je osoby fizyczne lub osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą. Nieruchomości, których dotyczą wnioski, najczęściej są zabudowane garażami, budynkami mieszkalnymi bądź usługowymi.
► We Wrocławiu do wydziału nieruchomości komunalnych urzędu miasta wpłynęły 24 wnioski użytkowników wieczystych, a do wydziału nieruchomości Skarbu Państwa – 61. – Liczba wniosków dotyczących gruntów Skarbu Państwa jest znacznie większa z uwagi na to, że po 2015 r. sprzedaż nieruchomości na rzecz dotychczasowych użytkowników wieczystych niemal zamarła. Na przykład wojewoda dolnośląski konsekwentnie odmawiał zgody na zawieranie takich umów. Nie wszystkie sprawy zakończą się zawarciem umowy, bo część użytkowników wieczystych wycofuje wnioski po zapoznaniu się z warunkami finansowymi nabycia – przyznaje Michał Guz z UM Wrocław.
► W Bydgoszczy do tej pory wpłynęły 104 wnioski. – Widzimy obecnie duże zainteresowanie informacjami na temat przekształceń z uwagi na zbliżający się ostateczny termin składania wniosków. Odbieramy wiele telefonów, dużo osób przychodzi osobiście zapytać o możliwość wykupu. Często jednak po wstępnej rozmowie na temat procedury i wskazaniu warunków sprzedaży, w tym sposobu ustalania ceny, użytkownicy wieczyści rezygnują – mówi Marta Stachowiak, rzeczniczka prasowa prezydenta miasta Bydgoszczy. ©℗
– W naszym powiecie uprawnionych do zgłoszenia roszczenia jest 224 użytkowników wieczystych, którzy łącznie użytkują ok. 1 tys. działek od Skarbu Państwa. Tymczasem do tej pory wpłynęły do nas zaledwie cztery wnioski – mówi dr Piotr Wancke z referatu ochrony środowiska i gospodarki nieruchomościami w Starostwie Powiatowym w Prudniku.
Łącznie według danych MRiT od 31 sierpnia 2023 r. do końca kwietnia br. we wszystkich 16 województwach wnioski o sprzedaż w trybie roszczenia złożyło łącznie 3554 użytkowników wieczystych. Dane te wskazują, że zainteresowanie roszczeniem na podstawie przepisów epizodycznych u.g.n. jest znikome.
Niektóre urzędy spodziewają się, że w ostatnich dniach przed upływem terminu liczba wniosków wzrośnie, ale nieznacznie. – Nie mamy na razie podstaw, by przypuszczać, że urząd zostanie zalany roszczeniami – stwierdza Małgorzata Rolka, zastępczyni dyrektora wydziału gospodarki nieruchomościami Urzędu Miasta Kielce. Z kolei przedstawiciele warszawskiego magistratu mówią, że w sierpniu wnioski wpływają w zasadzie z podobną częstotliwością jak w poprzednich miesiącach.
Skąd małe zainteresowanie
Samorządy nie kryją, że spodziewały się takiego obrotu sprawy. Przyczyn umiarkowanego zainteresowania przekształceniem użytkowania wieczystego ze strony przedsiębiorców upatrują m.in. w tym, że wielu z nich po prostu nie było w stanie w tak krótkim czasie zgromadzić odpowiednich rezerw finansowych na wykup.
– W naszym przypadku przyczyną małego zainteresowania niewątpliwie jest to, że cenę sprzedaży ustaliliśmy na poziomie 100 proc. wartości gruntu – tłumaczy Izabela Heidrich, dyrektor biura prezydenta miasta Sopot.
Na cenę nieruchomości jako przyczynę nikłego zainteresowania wskazuje też przedstawicielka Kielc. Dodaje, że przy obecnych wartościach rynkowych gruntów kwoty, jakie musiałyby wydać zainteresowane firmy, są dla nich często zaskakująco wysokie. Dlatego wolą pozostać przy opłacaniu dotychczasowej stawki z tytułu użytkowania wieczystego. – W obecnej sytuacji ekonomicznej przedsiębiorstw zapłata ceny za sprzedaż może być świadczeniem niemożliwym do spełnienia, szczególnie gdy firma ma w użytkowaniu wieczystym nieruchomość o znacznej powierzchni – przyznaje przedstawicielka Sopotu.
Warszawski UM dodaje, że małe zainteresowanie może też wynikać z tego, że wielu użytkowników wieczystych nie spełnia ustawowych przesłanek. Zgodnie z art. 198g u.g.n. żądanie sprzedaży przysługuje wtedy, gdy nieruchomość jest zabudowana oraz została oddana w użytkowanie wieczyste przed 31 grudnia 1997 r. Ponadto sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego będącego przedsiębiorcą następuje zgodnie z art. 198l u.g.n. z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. ‒ A to może odstraszać, bo oznacza dla przedsiębiorców dużo biurokracji związanej z przygotowaniem dokumentacji na temat wielkości pomocy de minimis otrzymanej w okresie trzech lat przed złożeniem roszczenia – wyjaśnia dr Piotr Wancke. I dodaje, że cena wykupu nieruchomości znajdującej się w użytkowaniu wieczystym wynosi 20-krotność iloczynu dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży – przy założeniu,że firma zainteresowana zakupem zapłaci ją jednorazowo. Ustawodawca przewiduje możliwość rozłożenia płatności na raty, maksymalnie na 10 lat – wówczas cena wykupu będzie nieco wyższa, ponieważ wyniesie 25-krotność iloczynu dotychczasowej stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste i wartości nieruchomości. Do powyższych kwot należy dodać koszty sporządzenia aktu notarialnego dokumentującego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności oraz koszty sądowe wpisu do księgi wieczystej.
– Ponadto przedsiębiorca musi policzyć pomoc de minimis, z jakiej korzystał w ciągu ostatnich trzech lat. Jeśli suma kwot przekroczy 300 tys. euro w tym okresie, to przedsiębiorcy muszą ponieść opłatę za przekształcenie w pełnej wysokości wartości nieruchomości. Niektórzy przedsiębiorcy mają trudność z ustaleniem poziomu przyznanej im pomocy i rezygnują ze składania wniosków – mówi dr Wancke.
W warszawskim UM słyszymy, że w przypadku nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy, wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z uchwałą nr XCI/2988/2023 Rady m.st. Warszawy z 7 grudnia 2023 r. cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Cena nieruchomości gruntowej sprzedawanej użytkownikowi wieczystemu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy sprzedaży.
Po myśli JST
Samorządy w rozmowach z DGP zazwyczaj twierdzą jednak, że obserwowane małe zainteresowanie przedsiębiorców jest im na rękę. W ten sposób mogą zjeść ciastko i mieć ciastko, czyli zachowują wpływy z opłat rocznych za użytkowanie wieczyste, a jednocześnie nie pozbywają się własności. Co ważne zaś, dochody z opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wpływają np. na ocenę zdolności kredytowej.
– Bieżące wpływy z tytułu użytkowania wieczystego są lepsze niż jednorazowy zastrzyk dużej gotówki z jej przekształcenia – mówi Grzegorz Kubalski, dyrektor biura Związku Powiatów Polskich.
Wpływy z opłat za użytkowanie wieczyste stanowią kilka procent dochodów JST. Starostwo Powiatowe w Prudniku szacuje, że w jego przypadku jest to 427 tys. zł w skali roku. Sopot ma natomiast z tego tytułu wpływy na poziomie 29,5 mln zł rocznie. – Biorąc pod uwagę specyfikę Sopotu, w interesie samorządu jest, aby jak najwięcej gruntów pozostało w rękach miasta – przyznaje Izabela Heidrich. ©℗
