Lokal za grunt bez chętnych. Inwestycje nie dochodzą do skutku

Ani samorządy, ani deweloperzy nie są na razie zainteresowani realizacją inwestycji w ramach istniejącego od ponad trzech lat mechanizmu.

W ramach obowiązującego od 2021 r. rozwiązania „lokal za grunt”, w którym inwestor nabywa od gminy nieruchomość, w części „płacąc” mieszkaniami lub obiektami infrastruktury społecznej, do gmin miało trafiać 2 tys. lokali rocznie. Tak szacowali deweloperzy w momencie wchodzenia przepisów. Rzeczywistość? Jak informuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii, jak dotąd nie zostało przekazane żadne mieszkanie.

Jeszcze w 2022 r. była mowa o 30 mieszkaniach, które miały trafić do samorządów w ramach ustawowego rozwiązania. Nie doszło jednak do wszystkich planowanych w ramach uchwał inwestycji. Dziś mowa tylko o jednym, które w dodatku jeszcze nie zostało wybudowane. Ma je otrzymać Warta (woj. łódzkie).

Resort rozwoju zaznacza, że przetargi w ramach nowego rozwiązania zostały przeprowadzone jeszcze w dwóch gminach: Pińczowie (woj. świętokrzyskie) i Giżycku (woj. warmińsko-mazurskie).

– Inwestycja nie doszła jednak do skutku. Po dokonaniu oceny efektywności okazało się, że jest nieopłacalna. Dlatego zdecydowaliśmy się zrealizować inwestycje z mieszkaniami komunalnymi we własnym zakresie, przy dofinansowaniu z Banku Gospodarstwa Krajowego – mówi Natalia Żadziłko z UM Giżycko.

I samorządy, i deweloperzy oceniają, że mała skala inwestycji nie świadczy o fiasku mechanizmu. W ostatnich latach deweloperzy nie musieli się starać o nowe działki. Na budowę „banków ziemi” wykorzystali czas tuż przed pandemią i na jej początku. W rezultacie miasta takie jak Poznań, Ruda Śląska, Puławy, Gdynia, Sosnowiec, Koszalin, czy też Częstochowa w rozmowach z DGP wskazują, że chętnych na grunty brak.

Ale sytuacja się zmienia. Deweloperzy sukcesywnie robią z banku ziemi użytek, a uzupełnienie luki jest coraz trudniejsze.

– Głód na ziemię rośnie – mówi Konrad Płochocki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dodaje, że problem w tym, że samorządy nie wystawiają gruntów na sprzedaż.

– Wiele miast wyzbyło się atrakcyjnych gruntów w ostatnich latach, by mieć pieniądze na bieżące potrzeby w związku z tym, że finanse samorządów zostały uszczuplone przez mniejsze przychody i rosnące wydatki – zauważa Marek Wójcik, pełnomocnik zarządu ds. legislacyjnych w Związku Miast Polskich.

Grzegorz Kubalski, dyrektor biura Związku Powiatów Polskich, zwraca uwagę, że grunty należące do samorządów mogą być nieatrakcyjne dla deweloperów. – Niektóre miasta chcą zachować resztki ziemi jako rezerwę na poczet przyszłych projektów z obszaru użyteczności publicznej, do zrealizowania których mogą zostać zmuszone – dodaje.

Eksperci zwracają uwagę na dodatkowy aspekt. – Może się okazać, że za sprzedany dziś grunt miasto otrzyma też pięć lokali komunalnych, ale za kilka lat i pieniędzy, i mieszkań w rozliczeniu byłoby więcej. Naturalne jest więc, że samorządy się wstrzymują – dodaje Kubalski.

Deweloperzy dodają kolejny argument. – Mieszkania komunalne nie sprzyjają sprzedaży projektu. Zwłaszcza gdy lokalizacja jest atrakcyjna, a co za tym idzie – droga – mówi jeden z deweloperów.

Zdaniem ekspertów na pierwsze efekty „lokalu za grunt” przyjdzie jeszcze poczekać. – Jak każde nowe rozwiązanie wymaga czasu, by się rozkręcić. Potrzeba też jego promocji wśród samorządowców. Ci często nie wiedzą, że to droga do pozyskania nie tylko mieszkań komunalnych, lecz także przedszkola czy szkoły – uważa Konrad Płochocki.

Marek Wójcik z ZMP mówi o konieczności zabezpieczenia interesów samorządów i deweloperów. – W tak zmiennych warunkach, jak obecnie, na etapie finalizacji projektu obie strony powinny mieć możliwość urealnienia warunków kontraktu. Będziemy to rekomendować na najbliższym spotkaniu zarządu Związku Miast Polskich, na którym będą też obecni przedstawiciele Krajowego Zasobu Nieruchomości. To ma być okazja do rozmów o tym, jak rozruszać budownictwo komunalne w Polsce – mówi.

MRiT informuje, że na razie nie zamierza zmieniać przepisów. Przyznaje, że praktyka pokazuje, iż gminy wolą korzystać z rządowych programów, jak bezzwrotne wsparcie finansowe budownictwa czy program wspierania społecznego budownictwa czynszowego. ©℗