24 sierpnia w Dzienniku Ustaw została opublikowana ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1688; dalej: ustawa nowelizująca). Co do zasady akt ten ma wejść w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, a zatem od 24 września br., z wyjątkiem niektórych przepisów, dla których przewidziano dłuższy termin vacatio legis - piszą Aleksandra Urbanowska-Bohun, Aneta Fornalik MPA, Sowisło Topolewski Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych S.K.A. z Poznania i Michalina Szeliga, urbanistka, planistka, pracownia Dobra Przestrzeń z Poznania.

Nowelizacja, o czym już pisaliśmy w numerze z 11 sierpnia 2023 r. – „Rewolucja w planowaniu przestrzennym”, Poradnik GP z 11 sierpnia 2023 r.; DGP nr 155, przyniesie rewolucję w systemie aktów planowania przestrzennego oraz procedurach planistycznych. Będzie to największa reforma w tej dziedzinie od 2003 r., przy czym celem zmian – jak wskazano w uzasadnieniu do projektu ustawy nowelizującej – jest uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedury planistycznej. Ustawa nowelizująca zmieni nie tylko ustawę z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1506; dalej: u.p.z.p.), lecz także prawie 50 innych ustaw. Nic dziwnego, że nowe przepisy budzą olbrzymie zainteresowanie jednostek samorządu terytorialnego, a zwłaszcza gmin, które zostały zobowiązane m.in. do uchwalenia obligatoryjnych planów ogólnych, obejmujących teren całej gminy [ramka]. Niestety nowe przepisy nie zawsze są zrozumiałe. Na prośbę naszych czytelników odpowiadamy na wybrane pytania, a także wyjaśniamy liczne wątpliwości. ©℗

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w okresie przejściowym

► Jaki będzie status studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w okresie między wejściem w życie nowelizacji a 1 stycznia 2026 r.?

Obowiązujące studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego zachowają moc do dnia wejścia w życie w danej gminie planu ogólnego, lecz nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.; stosować się do nich będzie dotychczasowe przepisy. Okres ten ma pozwolić gminom na opracowanie i uchwalenie planów ogólnych.

Do opracowania nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany będą miały zastosowanie dotychczasowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale tylko w trzech przypadkach:

1) jeżeli przed dniem wejścia w życie ustawy wystąpiono o opinie i uzgodnienia tych projektów albo ich zmian;

2) jeżeli zmiana tych studiów dotyczy wyłącznie inwestycji celu publicznego;

3) zmiana dotyczy wyłącznie inwestycji dotyczących gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju takimi jak: woda, lasy państwowe, złoża kopalin (np. węgiel, miedź itp.) oraz zasoby przyrodnicze parków narodowych lub działalności związanej z poszukiwaniem lub rozpoznawaniem ww. złóż kopalin oraz ich wydobywaniem.

Tak więc, jeżeli gmina zdąży wysłać projekt studium bądź jego zmiany do opiniowania i uzgadniania przed dniem wejścia w życie ustawy, to wówczas będzie prowadzić tę procedurę tak, jak robiła to do tej pory, tzw. starym trybem. Jeżeli gmina przystąpiła do sporządzenia studium bądź jego zmiany przed wejściem w życie ustawy i nie zdążyła do tej daty wysłać projektu do opiniowania i uzgadniania, po wejściu w życie ustawy nie będzie miała podstawy do prowadzenia procedury uchwalenia nowego studium bądź jego zmiany.

W okresie od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej do 31 grudnia 2025 r. nie będzie można również wszcząć procedury uchwalenia nowego bądź zmiany istniejącego studium, poza wyjątkami dotyczącymi inwestycji celu publicznego oraz strategicznych zasobów naturalnych kraju i wybranych złóż kopalin. Będzie można jedynie dokończyć procedury odpowiednio zaawansowane w dniu wejścia w życie ustawy, a więc z rozpoczętą przed jej wejściem w życie procedurą uzgodnieniową.

► Zgodnie z przepisami przejściowymi do opracowania nowego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany zastosowanie będą miały dotychczasowe przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, o ile przed dniem wejścia w życie ustawy wystąpiono o opinie i uzgodnienia tych projektów albo ich zmian. Czy dla zachowania tego warunku wystarczy wystąpienie o co najmniej jedno uzgodnienie lub opinię, czy też konieczne będzie wystąpienie o wszystkie uzgodnienia i opinie wymagane przepisami?

Pytanie odnosi się do wykładni art. 65 ust. 2 pkt 1 ustawy nowelizującej, który to przepis odnosi się do projektów studiów, oraz do art. 67 ust. 3 pkt 1 ustawy nowelizującej, który odnosi się do projektu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przepisy te rozstrzygają, jakie regulacje stosować do procedur opracowania aktów planowania przestrzennego (dokumentów planistycznych według dotychczasowego rozumienia) w zależności od etapu zaangażowania prac. Ogólnie wskazują one na „wystąpienie o opinie i uzgodnienia”, nie precyzując, czy ma to być procedura w toku czy już zakończona. Dlatego – naszym zdaniem – dla procedowania planów i studiów według starych przepisów wystarczy rozpoczęcie procedury opiniowania i uzgadniania, by procedować plany i studia według przepisów dotychczasowych. Taką interpretację przedstawiono także w artykule: „Ostatnia szansa uratowania rozpoczętych projektów planistycznych przed… koszem na śmieci lub nowymi zasadami”, który został opublikowany w tygodniku Samorząd i Administracja z 9 sierpnia 2023 r., DGP nr 153.

plany ogólne

► Czy i jakie będą konsekwencje niesporządzenia planu ogólnego przed 1 stycznia 2026 r. zgodnie z ustawowym wymogiem?

Uchwalenie planu ogólnego do wyznaczonej przez ustawodawcę daty 1 stycznia 2026 r. ma kluczowe znaczenie dla kształtowania polityki przestrzennej gminy. Po pierwsze, z tą datą stracą moc wszystkie obowiązujące w tym dniu studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zastąpią je plany ogólne, które będą podstawą uchwalania planów miejscowych. Rzecz jasna w ww. dacie będą obowiązywały uchwalone dotychczas plany miejscowe, jednakże brak obowiązującego planu ogólnego ograniczy uchwalanie nowych planów miejscowych. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 ustawy nowelizującej rada gminy będzie mogła uchwalić plan miejscowy tylko po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami planu ogólnego.

Plany ogólne mają określać strefy uzupełnienia zabudowy, a więc obszary, dla których będzie można wydawać decyzje o warunkach zabudowy. Od 1 stycznia 2026 r. decyzji tej nie będzie można bowiem wydać dla każdego obszaru spełniającego warunki określone w art. 61 u.p.z.p., ale tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy. Jeśli więc plan ogólny określający te obszary nie zostanie na terenie danej gminy uchwalony albo ten obszar w planie ogólnym nie zostanie wyznaczony, wydawanie decyzji WZ zostanie całkowicie zablokowane.

Co ważne uchwalone plany ogólne zastąpią ustalenia studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, o których mowa w wielu przepisach szczególnych, np. w ustawie z 9 czerwca 2011 – Prawo geologiczne i górnicze (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 633). Przypomnijmy: obecnie wykonywanie działalności regulowanej tą ustawą (np. uzyskiwanie koncesji na poszukiwanie i rozpoznawanie złóż kopalin oraz ich wydobywanie) w razie braku planu miejscowego – jest możliwe na podstawie ustaleń studium. Po wejściu w życie nowelizacji podstawą wydawania decyzji administracyjnych i innych rozstrzygnięć w tym zakresie będzie plan ogólny. Jego brak będzie więc uniemożliwiać prowadzenie i takiej działalności.

Ponadto na podstawie planu ogólnego będzie ustalana wartość nieruchomości. Nowelizacja zmienia bowiem przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. poz. 1463) w tym zakresie. Zgodnie z nowymi przepisami wartość nieruchomości – w razie braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy – będzie oceniana na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego gminy. W okolicznościach danego przypadku właścicielowi nieruchomości może zależeć na tym, aby jej wartość została określona na podstawie właśnie planu ogólnego (pisaliśmy na ten temat również 9 sierpnia 2023 r. w tygodniku Samorząd i Administracja , DGP nr 153 – „Ostatnia szansa uratowania rozpoczętych projektów planistycznych przed… koszem na śmieci lub nowymi zasadami”).

► Gmina chce jak najszybciej przystąpić do sporządzenia planu ogólnego. Czy zanim przystąpi do prac, musi uchwalić nową strategię rozwoju gminy?

Nowelizacja wprowadza zmiany dotyczące zależności między strategią gminy a planami miejscowymi i planami ogólnymi. Zgodnie z art. 51 ustawy nowelizującej „do dnia 31 grudnia 2025 r. ustalenia planu ogólnego gminy określa się, uwzględniając politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy lub strategii rozwoju ponadlokalnego (…)”. Co istotne, dalej ww. przepis wskazuje, że dotyczy to tylko tych strategii, których procedowanie zostało rozpoczęte po wejściu w życie nowelizacji. Zatem z ww. przepisu wynika, że podstawą planów ogólnych mogą być tylko te strategie, których opracowanie zostało wszczęte po wejściu w życie nowelizacji i które zawierają nowy zakres zarówno tekstowy, jak i graficzny.

Natomiast z uzasadnienia do nowelizacji wynika, że „Jeżeli gmina nie posiada obowiązującej strategii lub obowiązująca strategia powstała w oparciu o dotychczasowe przepisy, do końca 2025 r. nie będzie obowiązku uwzględniania ustaleń strategii rozwoju gminy w planach ogólnych. Przepis ten uwzględnia zróżnicowaną sytuację gmin odnośnie posiadania strategii rozwoju gminy, która od 1 stycznia 2026 r. stanie się dokumentem obowiązkowym. Zaproponowany przepis pozwala na prowadzenie prac nad pierwszym planem ogólnym bez względu na to, na jakim etapie jest sporządzanie strategii rozwoju gminy”. Niestety możliwość nieuwzględniania strategii przy sporządzaniu planu ogólnego przed 1 stycznia 2026 r. wynika tylko i wyłącznie z uzasadnienia do nowelizacji. Dla porządku należy dodać, że art. 69 ustawy nowelizującej stanowi, iż dotychczasowe strategie zachowują moc, mogą być zmienione i stosuje się do nich przepisy dotychczasowe (sprzed nowelizacji).

Analizując ww. regulacje, rodzi się pytanie o sens rozpoczęcia opracowywania strategii już teraz, skoro i tak nie będzie można jej wykorzystać przy sporządzaniu planu ogólnego, a dodatkowo trzeba będzie opracować nową, po wejściu w życie nowelizacji. Z nowych przepisu wynika, że obecnie wszczęte procedury opracowania strategii należy dokończyć na starych zasadach. Natomiast po wejściu nowelizacji w życie trzeba będzie jednak opracować nowe strategie, zgodnie z nowymi zasadami, aby stanowiły one po 1 stycznia 2026 r. podstawę do opracowania planu ogólnego i planów miejscowych. Zatem nie będzie można do planu ogólnego wykorzystać strategii, która jest obecnie sporządzana i brak jest przepisów, na podstawie których można byłoby ją dostosować do nowego zakresu. Jednocześnie ustawa nowelizująca zmienia art. 10e ust. 3 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 40; ost.zm. Dz.U z 2023 r. poz. 572) w zakresie elementów, jakie powinna zawierać strategia rozwoju gminy i wprowadza nowe, związane z stricte z polityką planistyczną, w tym m.in. te, które w aktualnym stanie prawnym uwzględnia się w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Nowelizacja wprowadziła obowiązek uwzględnienia w strategii rozwoju gminy m.in.:

1) modelu struktury funkcjonalno-przestrzennej gminy obejmującego:

  • strukturę i hierarchię jednostek osadniczych (miejscowości, wsi, przysiółków itp.),
  • systemu powiązań przyrodniczych,
  • główne korytarze i elementy sieci transportowych (drogowych, pieszych, rowerowych);

2) ustalenia i rekomendacje w zakresie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej gminy w zakresie między innymi:

  • zasad ochrony środowiska i jego zasobów,
  • zasad ochrony dziedzictwa kulturowego, zabytków dóbr kultury współczesnej;
  • określenia potrzeb w zakresie kształtowania nowej zabudowy mieszkaniowej,
  • zasad lokalizacji obiektów handlu wielkopowierzchniowego;
  • zasad lokalizacji kluczowych ICP;
  • kierunków rozwoju komunikacji, infrastruktury technicznej i społecznej;
  • zasad lokalizacji OZE o mocy zainstalowanej przekraczającej 500 kW;
  • zasad lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko;
  • zasad kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;
  • zasad kształtowania zagospodarowania przestrzennego obszarów zdegradowanych, rewitalizacji oraz wymagających przekształceń, rehabilitacji i remediacji.

Nowelizacja wprowadza także obowiązek, aby strategia sporządzona została w formie tekstowej i graficznej zawierającej zobrazowanie wymaganych treści. Brak jest jednak wytycznych dotyczących części graficznej. Zestawiając zatem brak wytycznych dotyczących załącznika graficznego do strategii, szczegółowe wytyczne dotyczące planu ogólnego i planów miejscowych, może powstać problem z interpretacją zapisów strategii w kontekście uwzględnienia jej zapisów w planie ogólnych i planach miejscowych.

Dlatego też strategie opracowywane na podstawie aktualnie obowiązującego stanu prawnego nie będą zawierać wszystkich elementów istotnych przy opracowywaniu planów ogólnych. Brak jest również przepisów umożliwiających dostosowanie tych strategii w trakcie ich opracowania.

► Czy strategię rozwoju gminy i plan ogólny można procedować jednocześnie?

Artykuł 13b znowelizowanej u.p.z.p. wskazuje, że ustalenia planu ogólnego określa się, uwzględniając m.in. politykę przestrzenną gminy określoną w strategii rozwoju gminy. Analogicznie – zgodnie z art. 15 ust. 1 znowelizowanej u.p.z.p. – plan miejscowy jest sporządzany przy uwzględnieniu polityki przestrzennej zawartej w strategii rozwoju gminy. Nowelizacja określa wzajemne relacje przy sporządzaniu planu ogólnego i planu miejscowego. Strategia sporządzana jest natomiast na podstawie innych przepisów, tj. ustawy o samorządzie gminnym. Brak jest w nowych przepisach regulacji dotyczących wzajemnych relacji dotyczących procedur sporządzania tych dokumentów. Zatem nie ma przeciwskazań, aby te procedury prowadzić jednocześnie. Istotne jest, aby zachowane zostały wzajemne zależności, tj. aby zarówno plan ogólny, jak i plan miejscowy w momencie uchwalenia zawierały ustalenia strategii w zakresie polityki przestrzennej. Pamiętać jednak należy, aby w przypadku prowadzenia równoległej procedury, strategia została uchwalona przed planem ogólnym gminy.

► Czy wyznaczając strefy planistyczne w planie ogólnym, gmina będzie miała obowiązek uwzględnić ustalenia dotychczasowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z nowo dodanym art. 13a ust. 4 pkt 1 u.p.z.p. w planie ogólnym będzie trzeba wyznaczyć obowiązkowo strefy planistyczne i gminne standardy urbanistyczne, natomiast fakultatywnie można będzie wyznaczyć obszary uzupełnienia zabudowy i obszary zabudowy śródmiejskiej (nowo dodany art. 13a ust. 4 pkt 2 u.p.z.p.). Przy czym nowelizacja definiuje zamknięty katalog stref planistycznych. Zgodnie z nowymi przepisami przy wyznaczaniu stref planistycznych związanych z zabudową mieszkaniową – tj. strefy: wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową wielorodzinną, wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną oraz wielofunkcyjnej z zabudową zagrodową – uwzględnia się obszary wyznaczone pod zabudowę mieszkaniową w obowiązujących planach miejscowych. Oznacza to, że wyznaczenie stref planistycznych związanych z zabudową mieszkaniową będzie ustalane przede wszystkim na podstawie obowiązujących planów miejscowych wyznaczających tereny zabudowy mieszkaniowej. Nowe tereny (nowe strefy planistyczne) zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej będzie można wyznaczyć tylko wówczas, gdy mając na uwadze zmiany demograficzne, standard życia, racjonalne zagęszczanie istniejącego zagospodarowania, rezerwy wyznaczone w obowiązujących planach oraz luki w istniejącej zabudowie, już istniejące tereny o takim przeznaczeniu nie zaspokoją potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.

Odnośnie do pozostałych stref planistycznych, w tym związanych np. ze strefą usługową czy gospodarczą, w nowelizacji brak jest jednoznacznego obowiązku uwzględnienia ustaleń obowiązujących planów miejscowych w planie ogólnym. Zarówno plan miejscowy, jak i plan ogólny to akty prawa miejscowego. Zatem nieuwzględnienie w planie ogólnym ustaleń dotychczasowego planu miejscowego dotyczącego np. działalności gospodarczej lub usługowej może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą dla gminy. Skoro zatem w przypadku planów miejscowych, wyznaczających tereny zabudowy mieszkaniowej, celem uniknięcia odpowiedzialności odszkodowawczej gminy przyjęto zasadę, że stanowią one podstawę do ustalenia stref planistycznych, to taką samą zasadę należałoby przyjąć do pozostałych przeznaczeń i stref.

► Jak rozumieć określenie „obszar uzupełnienia zabudowy”, dla którego tylko można wydać WZ?

Ustawa nowelizująca nie definiuje tego pojęcia. Przy czym zgodnie z nowymi przepisami obszar uzupełnienia zabudowy jest strefą wyznaczoną w planie ogólnym gminy fakultatywnie (art. 13a. znowelizowanej u.p.z.p.), a jednocześnie uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy będzie możliwe tylko dla obszarów położonych w tej strefie. Ponieważ wyznaczenie ww. strefy w planie ogólnym nie będzie obowiązkowe, to jeśli gmina takiej strefy nie wyznaczy, nie będzie możliwe – ze wskazanymi w ustawie wyjątkami – uzyskanie decyzji WZ. Należy dodać, że sposób wyznaczania obszaru uzupełnienia zabudowy – przy uwzględnieniu potrzeb kształtowania ładu przestrzennego i racjonalnego gospodarowania gruntami rolnymi, w tym przeciwdziałania powstawaniu konfliktów przestrzennych i rozpraszaniu zabudowy – zostanie określony w rozporządzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw rozwoju wsi.

► Jak gmina ma określić zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową i jej chłonność na potrzeby określenia stref planistycznych w planie ogólnym?

Ustawodawca przewidział, że należy wziąć pod uwagę potrzeby mieszkaniowe w danej gminie będące pochodną m.in. zmian demograficznych i zmieniającego się standardu życia oraz możliwości racjonalnego zagęszczania istniejącego zagospodarowania. Nowe tereny pod zabudowę mieszkaniową będzie można wyznaczać tylko wtedy, gdy rezerwy terenów wyznaczonych w obowiązujących miejscowym planie zagospodarowanie przestrzennego (MPZP) oraz luki w zabudowie nie zapewnią zaspokojenia przewidywanych potrzeb w zakresie zabudowy mieszkaniowej.

Sposób obliczania chłonności rezerw mieszkaniowych oraz zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową zostaną określone w stosownym rozporządzeniu, co będzie stanowiło kontynuację idei sporządzania bilansu terenów w dotychczasowych studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Nowe tereny inwestycyjne będą musiały zapewnić możliwość zaspokojenia od 70 proc. do 130 proc. zidentyfikowanego zapotrzebowania na nową zabudowę.

Jeżeli w strefach planistycznych wyznaczonych na obszarach rozwoju zabudowy suma chłonności terenów niezabudowanych będzie większa niż zapotrzebowanie na nową zabudowę w gminie, poza tymi obszarami nie będzie możliwości wyznaczenia stref umożliwiających realizację zabudowy mieszkaniowej.

► Jakie tereny mieszczą się w pojęciu zieleni publicznej, do której należy zapewnić dostęp w ramach gminnych standardów dostępności infrastruktury społecznej?

Zgodnie z ustawą nowelizującą „obszar zieleni publicznej” jest to obszar, przez który należy rozumieć ogólnodostępny:

a) teren o powierzchni nie mniejszej niż 0,05 ha pokryty roślinnością, wyposażony w infrastrukturę techniczną i rekreacyjną, w szczególności park, zieleniec, ogród jordanowski lub zabytkowy, z wyłączeniem zieleni towarzyszącej drogom, budynkom, składowiskom, lotniskom, dworcom kolejowym oraz obiektom przemysłowym;

b) las, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy o lasach, będący w posiadaniu jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Obszar zieleni publicznej to niewątpliwie także przykład inwestycji uzupełniającej – tego typu tereny to ważne obiekty infrastruktury społecznej. Zapisane w nowelizacji gminne standardy dostępności infrastruktury społecznej (art. 13f znowelizowanej u.p.z.p.) obejmują zasady zapewnienia dostępu do obiektów infrastruktury społecznej takich jak szkoły podstawowej oraz właśnie obszarów zieleni publicznej. I tak przez zapewnienie dostępu do obszarów zieleni publicznej rozumie się położenie działki ewidencyjnej w odległości nie większej niż:

1) 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha oraz

2) 3,0 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha

– liczonej jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.

Przy czym nowe przepisy – art. 13f ust. 8 znowelizowanej u.p.z.p. – umożliwiają zastosowanie innych odległości oraz ustalenie innych powierzchni zieleni publicznej, jednak powierzchnia ta nie może być mniejsza niż 50 proc. ustalonej w noweli. Należy jeszcze zauważyć, że ustawodawca zapisał, iż przez możliwość realizacji obiektu infrastruktury społecznej w planie miejscowym rozumie się – w odniesieniu do obszarów zieleni publicznej – wyznaczenie terenu zieleni urządzonej lub terenu lasu (pkt 2 ust. 6 art. 13f u.p.z.p.).

► Czy plan ogólny może być podstawą do wydawania decyzji administracyjnych? Jakich decyzji to dotyczy?

Po wejściu w życie ustawy nowelizującej plan ogólny będzie stanowić podstawę prawną dla decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a więc decyzji o warunkach zabudowy i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Decyzje o warunkach zabudowy i inwestycji celu publicznego będą mogły być wydawane tylko na podstawie planu ogólnego, przy czym decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko na obszarze uzupełnienia zabudowy.

Nowy art. 13a ust. 6 pkt 1 u.p.z.p. wyraźnie wskazuje, że plan ogólny nie jest podstawą prawną dla innych decyzji, w tym m.in. decyzji środowiskowej czy pozwolenia na budowę. Zgodność z planem ogólnym nie będzie także badana w postępowaniach dotyczących zgłoszeń budowy.

Ponadto wiele decyzji uregulowanych w przepisach szczególnych, np. koncesje dotyczące poszukiwania, rozpoznawania i wydobywania kopalin – w przypadku braku planu miejscowego – będą mogły być wydawane tylko na podstawie planu ogólnego.

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

► Czy plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie nowelizacji stracą moc?

Obowiązujące plany miejscowe nie stracą mocy, ale zachowają moc na obszarze, dla którego zostały uchwalone, tylko do czasu wejścia w życie nowych planów miejscowych, opracowanych już na podstawie zmienionej ustawy. Takie plany będą też mogły być zmieniane. Niemniej jednak zmiana obowiązujących planów miejscowych następować będzie już według nowych przepisów. Ważne jest, że obowiązujących planów miejscowych nie trzeba uzupełniać o nowe definicje podane w ustawie, tj. handlu wielkopowierzchniowego, powierzchni biologicznie czynnej, udziale powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni kondygnacji, kondygnacji nadziemnej oraz udziału powierzchni zabudowy. Zatem w obowiązujących planach miejscowych będą funkcjonować definicje w nich zawarte i obowiązujące dotychczas. Natomiast zmiana obecnie obowiązujących planów miejscowych będzie wymagała uwzględnienia już nowych definicji z ustawy.

► Co się stanie z planami miejscowymi, które w momencie wejścia w życie noweli będą dopiero w trakcie opracowywania?

W przypadku planów miejscowych, których procedury rozpoczęto przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, nowe przepisy trzeba będzie stosować wówczas, gdy prace będą jeszcze na początkowym etapie (a więc projekt nie zostanie wysłany do opiniowania i uzgadniania). W takiej sytuacji projekt planu trzeba będzie uzupełnić o:

  • definicje: handlu wielkopowierzchniowego, powierzchni biologicznie czynnej, udziale powierzchni biologicznie czynnej, wysokości zabudowy, intensywności zabudowy, nadziemnej intensywności zabudowy, powierzchni kondygnacji, kondygnacji nadziemnej oraz udziału powierzchni zabudowy;
  • ustalania w planie: zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźników zagospodarowania terenu, maksymalnej intensywność zabudowy, maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnego udziału powierzchni zabudowy, maksymalnej wysokości zabudowy, minimalnej liczby i sposobu realizacji miejsc do parkowania, w tym miejsc przeznaczonych do parkowania pojazdów zaopatrzonych w kartę parkingową oraz linii zabudowy i gabarytów obiektów;
  • określania linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych;
  • konieczności takiego ustalania granic terenów o określonym przeznaczeniu, aby pokrywały się np. z granicami działek ewidencyjnych lub innych obiektów przestrzennych (użytków, budynków itp.);
  • obowiązek uzgadniania projektu planu z podmiotami, o których mowa w art. 17 pkt 6;
  • dane przestrzenne (GML) dotyczące przeznaczeń oraz linii zabudowy.

Jeżeli gmina zdąży wystąpić o opinie i uzgodnienia planu (choćby do jednego z podmiotów wskazanych w przepisach) przed wejściem w życie nowych przepisów, to wówczas procedura sporządzania planu będzie prowadzona według dotychczasowych przepisów, tj. starym trybem, przy czym dane przestrzenne trzeba będzie sporządzić już według nowelizacji. Brak obowiązku sporządzania nowych danych przestrzennych będzie dotyczyć tylko tych planów miejscowych, o których ogłoszono o wyłożeniu do publicznego wglądu.

Niestety w przypadku danych przestrzennych występują wątpliwości co do terminu wejścia w życie obowiązku ich sporządzania. Wynika to z wadliwie sformułowanego art. 78 pkt 1 i 2 ustawy nowelizującej, który nie określa jednoznacznie, kiedy art. 67 ust. 3 pkt 3 tego aktu prawnego wchodzi w życie. Przepis ten jest bowiem przywołany w obu jednostkach redakcyjnych art. 78 ustawy nowelizującej, który wskazuje na wejście w życie przepisów w nim wskazanych 1 stycznia 2025 r. albo 1 stycznia 2026 r. Z literalnego brzmienia przepisów faktycznie wynika, że przepis o danych przestrzennych dla planów miejscowych wchodzi w życie później niż zasadniczo cała ustawa (30 dni od dnia ogłoszenia), ale wykładnia celowościowa przepisów przemawia na przyjęciem innego ich rozumienia. Sam art. 67 ust. 3 pkt 3 ustawy nowelizującej, będący przepisem przejściowym, wskazuje, że miałby on mieć zastosowanie właśnie do planów, które nie zostały jeszcze wyłożone. Sytuację komplikuje jeszcze art. 56 ustawy nowelizującej, który wskazuje, że dla obowiązujących 1 stycznia 2026 r. planów miejscowych dane przestrzenne trzeba wprowadzić do Rejestru Urbanistycznego do 31 marca 2026 r., przy czym trzeba je uzupełnić w zakresie zgodnym z nowelizacją (art. 67a ust. 3b) do 31 grudnia 2029 r.

Z jednej strony jest zrozumiałe, że należy poczekać na organizację Rejestru Urbanistycznego, w którym gromadzone będą potrzebne dane, lecz z drugiej strony z ww. przepisów wynika, że będą one dotyczyć tych planów miejscowych, które będą procedowane (wykładane) albo na przełomie lat 2024 i 2025 (art. 78 pkt 1 ustawy nowelizującej) albo na przełomie lat 2025 i 2026 (art. 78 pkt 2 ustawy nowelizującej). Zresztą należy zauważyć, że plan ogólny będzie musiał opierać się na danych przestrzennych od momentu jego sporządzenia, co może mieć miejsce przed 1 stycznia 2026 r. Te dokumenty planistyczne muszą być ze sobą zgodne, zatem logiczne jest wykorzystywanie danych przestrzennych od razu w tych obu dokumentach.

Należy zauważyć, że gminy, które prowadzą własne systemy informacji przestrzennej (SIP) już wymagają od projektantów planów miejscowych, aby zawierały one dane przestrzenne umożliwiające publikację planów miejscowych na SIP. Przy czym wytyczne gmin w tym zakresie zależą od funkcjonującego w danej gminie SIP i tym samym mogą się one różnić pomiędzy gminami. Można przyjąć, że celem Rejestru Urbanistycznego jest ujednolicenie i uporządkowanie udostępnianych danych przestrzennych dla planów miejscowych. Gminy już wiedzą, że do 31 grudnia 2029 r. będą musiały zasilić Rejestr Urbanistyczny kompletnymi danymi przestrzennymi dla planów miejscowych (zarówno już będących w opracowaniu, jak i tych, nad którymi pracę wkrótce się zaczną), które będą obowiązujące 1 stycznia 2026 r. Zatem, czy aby w przyszłości uniknąć konieczności wydawania środków publicznych na przygotowanie tych danych dla planów miejscowych, już teraz gminy w stosunku do nowo zawieranych umów na opracowanie planów miejscowych nie będą wymagały, aby takie dane zostały sporządzone, by później zasilić nimi Rejestr Urbanistyczny.

Nowe przepisy będą więc miały zastosowanie do tych projektów planów, których procedury sporządzania zostaną rozpoczęte po wejściu w życie nowelizacji. W stosunku do planów miejscowych, których procedury rozpoczęto przed wejściem w życie ustawy, nie ulegnie zmianie procedura sporządzania planu miejscowego, ale w zależności od zaawansowania prac (przed czy po wysłaniu do opiniowania i uzgodnień, wyłożeniu do publicznego wglądu), projekt planu będzie musiał uwzględniać wybrane zagadnienia nowelizacji. Projekty planów miejscowych na dalszym etapie zaawansowania prac planistycznych nie będą więc musiały uwzględniać ww. wymogów i będą mogły zostać uchwalone na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów.

► Czy w planach uchwalanych już po wejściu w życie nowelizacji trzeba będzie uwzględniać ich niesprzeczność z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Co do zasady wymóg niesprzeczności planu miejscowego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będzie musiał być w dalszym ciągu spełniony, ale tylko do dnia wejścia w życie planu ogólnego. Przy uchwalaniu planów miejscowych art. 15 u.p.z.p. (a więc określający elementy, które powinny znaleźć się w planie miejscowym) i art. 20 u.p.z.p. (wskazujący, co stwierdza rada gminy, uchwalając plan miejscowy) stosuje się w dotychczasowym brzmieniu do czasu wejścia w życie planu ogólnego. Wójt do czasu wejścia w życie planu ogólnego, ale nie dłużej niż do 1 stycznia 2026 r., wciąż będzie musiał sporządzać projekt planu zgodnie ze studium, a rada będzie musiała stwierdzać, że plan miejscowy nie narusza ustaleń studium.

Spełnienie wymogu potwierdzania zgodności ze studium nie będzie konieczne tylko w dwóch przypadkach:

  • w zakresie lokalizacji urządzeń wytwarzających energię z OZE oraz ich stref ochronnych, których od dnia wejścia w życie ustawy nie stosuje się;
  • jeżeli plan miejscowy albo jego zmiana dotyczą wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego, w sytuacji gdy studium przestało już obowiązywać, tj. od 1 stycznia 2026 r., a nie został jeszcze uchwalony plan ogólny. Celem tego wyjątku jest umożliwienie gminom realizacji inwestycji celu publicznego niezależnie od ich postępów w przygotowaniu planów ogólnych.

Plany miejscowe dla wskazanych w ustawie nowelizującej inwestycji OZE i inwestycji celu publicznego po 1 stycznia 2026 r. będą więc mogły być uchwalane, nawet jeśli do tego czasu w życie nie wejdzie jeszcze plan ogólny.

► Jak będzie wyglądało uchwalanie planów miejscowych już po 1 stycznia 2026 r., a więc po utracie mocy obowiązującej przez studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Po 1 stycznia 2026 r., a więc po dniu utraty mocy obowiązującej przez studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, uchwalenie nowego planu miejscowego albo jego zmiany będą możliwe, jeżeli w danej gminie będzie już obowiązywał plan ogólny. Przy czym ustawodawca przewidział w tym zakresie wyjątki, a więc plan miejscowy będzie mógł zostać uchwalony, mimo że w gminie nie będzie jeszcze obowiązywał plan ogólny, jeżeli:

  • do 31 grudnia 2025 r. gmina zdąży ogłosić o terminie wyłożenia projektu planu albo jego zmiany do publicznego wglądu; w takiej sytuacji stosuje się zapisy studium w brzmieniu dotychczasowym, tj. przedłuża się w tym konkretnym przypadku ważność studium;
  • plan miejscowy albo jego zmiana dotyczą inwestycji celu publicznego;
  • zmiana dotyczy wyłącznie inwestycji dotyczących gospodarowania strategicznymi zasobami naturalnymi kraju takimi jak: woda, lasy państwowe, złoża kopalin (np. węgiel, miedź itp.) oraz zasoby przyrodnicze parków narodowych lub działalności związanej z poszukiwaniem lub rozpoznawaniem ww. złóż kopalin oraz ich wydobywaniem.

Optymalnie zakończenie rozpoczętych przed wejściem w życie nowelizacji prac planistycznych powinno więc zostać zaplanowane przed 31 grudnia 2025 r., a więc wtedy, kiedy studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będą jeszcze obowiązywały. Tak więc po 1 stycznia 2026 r. warunkiem uchwalenia planu miejscowego będzie obowiązywanie już w gminie planu ogólnego. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy po 1 stycznia 2026 r. w gminie nie uchwalono jeszcze planu ogólnego, a procedura sporządzania planu miejscowego jest już na takim etapie, że przed 31 grudnia 2025 r., tj. w okresie ważności studium, ogłoszono wyłożenie tego projektu planu miejscowego do publicznego wglądu.

Niezależnie od uchwalenia planu ogólnego można będzie uchwalać plany miejscowe dotyczące inwestycji celu publicznego oraz strategicznych zasobów naturalnych kraju i wybranych złóż kopalin.

► Czy rada gminy może uchwalić plan ogólny i plan miejscowy na jednej sesji?

Takiej możliwości nie będzie. Tę kwestię rozstrzyga jednoznacznie nowelizacja u.p.z.p. Wprowadzony do ustawy nowy art. 27a wskazuje, że plan miejscowy albo jego zmiana mogą być sporządzane w trakcie sporządzania planu ogólnego albo jego zmiany. W takim przypadku uchwalenie planu miejscowego albo jego zmiany mogą nastąpić najwcześniej po upływie terminu na wydanie przez wojewodę rozstrzygnięcia nadzorczego dotyczącego uchwały w sprawie planu ogólnego albo jego zmiany.

Dodanie do u.p.z.p. art. 27a ma na celu jednoznaczne rozwianie istniejących wątpliwości, pozwalając na równoczesne procedowanie planu miejscowego lub jego zmiany oraz planu ogólnego lub jego zmiany. Przepis pozwoli na sprawniejsze wprowadzenie korekt w polityce przestrzennej gminy, wymagającej interwencji na obu szczeblach gminnych aktów planistycznych. Tym samym gminy będą mogły się wykazać większą elastycznością i szybkością reakcji w przypadku zidentyfikowania nowych potrzeb w zakresie kształtowania zagospodarowania przestrzennego, nie tracąc jednocześnie nic z posiadanego władztwa planistycznego.

Zmianę wprowadzono także w art. 15 ust. 1 u.p.z.p., który do tej pory wskazywał na wymóg zgodności projektu planu miejscowego z zapisu studium. Po wejściu w życie nowelizacji takiego obowiązku względem planu ogólnego nie będzie. Jednak w uzasadnieniu do ustawy nowelizującej mocno podkreślono, że chodzi o sam projekt planu miejscowego, ponieważ już uchwalony plan miejscowy musi pozostać w zgodności z planem ogólnym – obowiązek taki wynika bowiem z art. 20 ust. 1 u.p.z.p. Obowiązek zgodności projektu planu miejscowego z dokumentem nadrzędnym stałby bowiem na przeszkodzie wprowadzaniu zmiany usprawniającej równoczesne procedowanie zmiany planu ogólnego i planu miejscowego na podstawie art. 27a u.p.z.p. Sednem tejże zmiany jest możliwość przygotowywania planu miejscowego niezgodnego z obowiązującym planem ogólnym, ale zgodnym z równolegle procedowaną zmianą tego planu ogólnego.

► Kiedy stosuje się tryb uproszczony uchwalenia i zmiany MPZP?

Nowo dodany art. 27b u.p.z.p. wprowadza możliwość zastosowania do sporządzania i uchwalania planu miejscowego lub jego zmiany postępowania uproszczonego, określając przypadki, w których może to nastąpić, oraz wskazując konkretne kroki procedury. Tryb ten będzie można zastosować głównie w przypadku zmian planu miejscowego, które nie wynikają z rozstrzygnięć czynionych przez gminę w ramach władztwa planistycznego, a prowadzą do uwzględnienia uwarunkowań naturalnych lub ograniczeń w zagospodarowaniu wynikających z innych przepisów lub usunięcia ograniczeń w obowiązujących planach, które są niezgodnie z aktualnym stanem prawnym m.in. w zakresie łączności publicznej. Wymienione w art. 27b ust. 1 u.p.z.p. przypadki obejmują również niewielkie zmiany ustaleń planu miejscowego, które nie zwiększają oddziaływania na środowisko ani uciążliwości lub ograniczeń dla terenów sąsiednich. Postępowanie uproszczone będzie można zastosować także w celu wyznaczenia w planie miejscowym terenu przeznaczonego pod lokalizację instalacji odnawialnych źródeł energii. Rozwiązanie to ma na celu przyspieszenie procesu inwestycyjnego związanego z lokalizacją instalacji OZE, w związku z objęciem instalacji o dużych mocach obowiązkiem lokalizacji na podstawie planu miejscowego. Więcej na ten temat pisaliśmy w Poradniku Gazecie Prawnej z 11 sierpnia 2023 r., DGP nr 155 – „Rewolucja w planowaniu przestrzennym”,

► Na czym polega postępowanie uproszczone uchwalenia i zmiany MPZP?

Procedura uproszczona pomija niektóre etapy zwykłej procedury planistycznej, przewiduje także krótsze terminy na dokonanie określonych czynności. W szczególności ustawa nowelizująca dopuszcza ograniczenie form konsultacji społecznych do zbierania uwag oraz prowadzenie konsultacji społecznych przez okres co najmniej 14 dni.

Postępowanie uproszczone pomija etap zbierania wniosków do planu miejscowego, ponieważ procedura będzie dotyczyła jedynie konkretnych zmian i inwestycji, znanych już na etapie przystąpienia do sporządzenia. W związku z tym pierwszym krokiem, po podjęciu uchwały inicjującej, będzie sporządzenie projektu planu.

Przede wszystkim o możliwości zastosowania procedury uproszczonej będzie się wypowiadać wojewoda, a wydanie zgody będzie zależne od jego oceny, czy spełnione zostały kryteria określone w ustawie. Ważnym ułatwieniem, wpływającym na znaczne skrócenie czasu procedowania dokumentu, będzie umożliwienie jednoczesnego wystąpienia do wojewody, wystąpienia o opinie i uzgodnienia oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Dodatkowe uproszczenia obejmą również dopuszczenie ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenia terminu konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

I tak plan miejscowy w trybie uproszczonym ma dotyczyć wyłącznie:

  • lokalizacji instalacji OZE innych niż elektrownie wiatrowe;
  • wprowadzenia ustaleń związanych z powodzią;
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z decyzji ICP wydanych przez podmioty inne niż organy gmin, np. przez Wody Polskie;
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z innych aktów prawnych (np. ustanowienia form ochrony przyrody, stref ochronnych ujęć wody itp.);
  • wprowadzenia zmiany ustaleń dla danego terenu, nieobejmującej zniesienia zakazu zabudowy i ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenów, niepowodującej zwiększenia oddziaływania na środowisko, uciążliwości i ograniczeń w zabudowie na terenach sąsiednich;
  • zmiany wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu o nie więcej niż 10 proc.;
  • zmiany ustaleń dotyczących sposobu i terminu tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
  • zmiany ustaleń dotyczących kolorystyki obiektów lub pokrycia dachów;
  • korekty linii rozgraniczającej poszczególne tereny oraz linii zabudowy o nie więcej niż 1 m;
  • wprowadzenia ustaleń wynikających z przepisów dotyczących ochrony zabytków i opieki nad zabytkami;
  • zmiany przebiegu sieci infrastruktury technicznej, pod warunkiem że nie wpłynie to na zwiększenie ograniczeń w zabudowie i zagospodarowaniu terenów;
  • uchylenia zakazu ograniczającego lokalizację określonych OZE (fotowoltaika, mikroinstalacje) na budynkach;
  • uchylenia zakazu lokalizacji ICP z zakresu łączności publicznej (np. stacji bazowych telefonii komórkowej).

Postępowania uproszczonego przy sporządzaniu planu miejscowego nie można będzie zastosować, gdy będzie on dotyczył:

  • lokalizacji zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia poważnej awarii przemysłowej,
  • obszarów wymagających zgody przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
  • obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości,
  • obszarów szczególnego zagrożenia powodzią,
  • terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy,
  • inwestycji lokalizowanych na obszarze parków narodowych i ich otulin, rezerwatów przyrody i ich otulin,
  • obiektów i obszarów uznanych za pomniki historii,
  • gruntów zmeliorowanych,
  • lokalizacji przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

► Jakie zmiany wprowadza nowelizacja w zakresie uchwalania planów miejscowych dla gruntów rolnych i leśnych klas I–III, o których mowa w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych?

Nowelizacja wprowadza znaczące zmiany w tym zakresie. Do art. 7 ust. 3 ustawy z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2409) dodaje zapis, że zgoda ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na przeznaczenie gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III na cele nierolnicze oraz zgoda ministra właściwego do spraw ochrony środowiska zasobów naturalnych i leśnictwa na przeznaczenie na cele nieleśne ma zostać wyrażona w terminie 60 dni od dnia otrzymania wniosku. Jest to bardzo istotna zmiana. Dotychczas zdarzało się, iż prace planistyczne były wstrzymane ze względu na bardzo długi okres procedowania zgód przez ten organ. W nowelizacji wyznaczono im sztywny termin na wyrażenie zgody. Co bardzo istotne – brak zarówno pozytywnej, jak i negatywnej decyzji w ww. terminie 60 dni od dnia otrzymania wniosku będzie równoznaczny z wyrażeniem zgody. Regulacja ta powinna więc znacząco usprawnić procedurę uchwalania planów miejscowych, w których zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne.

► Czy nowelizacja przewiduje zmiany regulujące status lub prace komisji urbanistycznych?

Tak. Zgodnie z art. 57 nowelizacji członkowie gminnych, powiatowych, wojewódzkich komisji urbanistyczno-architektonicznych pełnią swoją funkcję do czasu powołania nowych członków, jednak nie dłużej niż trzy miesiące od dnia wejścia w życie nowelizacji. Nowelizacja wprowadziła wymóg, aby również w gminnych, powiatowych i wojewódzkich komisjach urbanistyczno-architektonicznych zasiadały osoby o wykształceniu i przygotowaniu fachowym związanym bezpośrednio z teorią i praktyką planowania przestrzennego. Do tej pory wymóg ten dotyczył tylko Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej, powoływanej przy właściwym ministrze.

► Czy mieszkańcy gminy mogą sami zgłosić inicjatywę uchwalenia lub zmiany planu miejscowego? Jak wygląda taka procedura?

Tak, ustawa nowelizująca zmienia art. 14 ust. 4 u.p.z.p i tym samym umożliwia podjęcie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego zarówno na podstawie inicjatywy własnej rady gminy, na wniosek wójta lub w wyniku zgłoszenia w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej, o której mowa w art. 41a ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym. Zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem tego przepisu z obywatelską inicjatywą uchwałodawczą może wystąpić grupa mieszkańców gminy posiadających czynne prawa wyborcze do rady gminy, a więc tylko mieszkańcy, którzy mają ukończony 18. rok życia w dniu zgłoszenia inicjatywy. Liczba osób, które muszą składać się na grupę inicjatywną, uzależniona jest od liczby mieszkańców danej gminy:

  • w gminie do 5000 mieszkańców musi to być co najmniej 100 osób;
  • w gminie do 20 000 mieszkańców – co najmniej 200 osób;
  • w gminie powyżej 20 000 mieszkańców – co najmniej 300 osób.

Projekt zgłoszony w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej zostaje poddany pod obrady rady gminy nie później niż po upływie trzech miesięcy od dnia złożenia projektu. Przy czym komitet inicjatywy uchwałodawczej może wskazać podczas prac rady gminy osoby, które są upoważnione do reprezentowania go w toku tych prac. Należy jednak pamiętać, że zgodnie z obecnie obowiązującym art. 41a ust. 5 ustawy o samorządzie gminnym (którego brzmienia ustawa nowelizująca nie zmienia): obywatelska inicjatywa uchwałodawcza jest jednak praktycznie możliwa tylko wówczas, jeśli rada gminy określiła w uchwale:

  • szczegółowe zasady wnoszenia inicjatyw obywatelskich,
  • zasady tworzenia komitetów inicjatyw uchwałodawczych,
  • zasady promocji obywatelskich inicjatyw uchwałodawczych oraz
  • formalne wymogi, jakie muszą spełniać składane projekty uchwał w zakresie nieuregulowanym w ustawie o samorządzie gminnym.

zintegrowany plan inwestycyjny

► Czy ZPI będzie instrumentem tylko dla inwestorów prywatnych, czy również dla publicznych, w tym jednostek samorządu terytorialnego i spółek komunalnych?

Zintegrowany plan inwestycyjny zasadniczo będzie instrumentem służącym inwestycjom prywatnym, zwłaszcza że jego nieodłącznym elementem będzie umowa urbanistyczna zawierana pomiędzy gminą a inwestorem. Jak stanowi nowo dodany do u.p.z.p. art. 37ed, umowa urbanistyczna jest to zawarte w formie aktu notarialnego zobowiązanie inwestora do realizacji na rzecz gminy inwestycji uzupełniającej np. poprzez:

  • przekazanie nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej;
  • pokrycie całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, w tym zobowiązamie do zapłaty ceny za nieruchomość, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca;
  • pokrycie całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia zintegrowanego planu inwestycyjnego, w tym kosztów realizacji roszczeń, tj. odszkodowania albo wykupu w związku z obniżeniem wartości albo ograniczeniem lub brakiem możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowy sposób w związku z uchwaleniem ZPI.

Umowa urbanistyczna będzie mogła zostać także zawarta z osobą trzecią, będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca. Przy czym, jak stanowią przepisy, stronami umowy urbanistycznej może być kilku inwestorów, którzy złożyli jeden wniosek o uchwalenie ZPI.

W umowie urbanistycznej gmina będzie mogła zobowiązać się w szczególności do:

  • realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy,
  • zwolnienia inwestora z opłaty plaistycznej w całości lub w części.

Umowę urbanistyczną zawrze wójt w imieniu gminy. Skutki prawne zawarcia umowy urbanistycznej powstaną z dniem wejścia w życie ZPI, ale w brzmieniu określonym w załączniku do umowy. Formalnie – najpierw w postaci aktu notarialnego – zawierana będzie umowa urbanistyczna, której obowiązkowym załącznikiem będzie określony projekt ZPI. Dopiero potem taki projekt ZPI, stanowiący załącznik do umowy urbanistycznej, będzie przedkładany radzie gminy celem uchwalenia.

Trudno więc sobie wyobrazić ZPI uchwalany dla inwestycji gminnej, skoro jedną ze stron umowy urbanistycznej zawsze będzie gmina. Dlatego ZPI należy traktować jako instrument służący uzgodnieniu przez gminę i inwestora prywatnego, na jakich zasadach będzie realizowana inwestycja, jak gmina może w niej partycypować, ewentualnie jakie może odnieść z niej korzyści.

Wydaje się jednak, że w ramach ZPI możliwe będzie też zrealizowanie inwestycji przez spółki komunalne, które w umowie urbanistycznej z gminą uregulują kwestie wzajemnych praw i obowiązków związanych z inwestycją, skoro stanowią one odrębne od gminy podmioty prawa. Jednak tę kwestię będzie musiało rozstrzygnąć orzecznictwo sądowe, jako że w relacji gminy z jej własną spółką istnieje wiele innych możliwości uregulowania sposobu i zakresu realizacji inwestycji niż względem inwestora spoza sfery komunalnej. Należy na koniec podkreślić, że sytuacja prawna inwestora stricte prywatnego przy realizacji inwestycji korzystnej również dla gminy nie była dotąd uregulowana, i to takim inwestorom nowelizacja zdaje się wychodzić naprzeciw.

► Czy i jaka jest korelacja pomiędzy ZPI a uchwałami ws. realizacji inwestycji mieszkaniowych realizowanymi na podstawie aktualnie obowiązującej uchwały mieszkaniowej?

Zintegrowany plan inwestycyjny ma docelowo zastąpić uchwały w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowych lub inwestycji towarzyszących, ustalane na podstawie tzw. specustawy mieszkaniowej. Przy czym obowiązujące i podjęte przed 1 stycznia 2026 r. uchwały ws. lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej zachowają moc, lecz będą mogły być zmieniane. Dla takich uchwał stosuje się przepisy dotychczasowe. Z kolei do czasu wejścia w życie planu ogólnego do wszczętych i niezakończonych uchwał w sprawie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej stosuje się przepisy dotychczasowe z pewnymi wyjątkami. Wyjątki te dotyczą określonych w specustawie mieszkaniowej definicji i standardów, takich jak:

  • definicji inwestycji towarzyszącej, powierzchni biologicznie czynnej, obszaru zabudowy śródmiejskiej;
  • konieczności określenia minimalnego udziału powierzchni ogólnodostępnego, nieogrodzonego urządzonego terenu wypoczynku oraz rekreacji lub sportu lokalizowanego w ramach powierzchni biologicznie czynnej na terenie inwestycji mieszkaniowej;
  • wybranych standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych, w tym przede wszystkim zapewnienia minimalnego terenu biologicznie czynnego jako ogólnodostępnego oraz zapewnienia minimalnej liczby stanowisk postojowych.

Nowelizacja zmienia ww. definicje i standardy w specustawie mieszkaniowej. Jeśli postępowanie w trybie specustawy mieszkaniowej będzie prowadzone po wejściu w życie nowelizacji, a przed wejściem w życie planu ogólnego, to wówczas stosuje się przepisy dotychczasowe i brzmienie określonych ww. definicji i standardów sprzed nowelizacji.

Jeżeli natomiast postępowanie w sprawie specustawy mieszkaniowej nie zakończyło się przed wejściem w życie planu ogólnego, to wówczas stosowane będą nowe przepisy, w tym określone definicje i standardy w brzmieniu nadanym nowelizacją. I tak dla inwestycji realizowanych w trybie specustawy mieszkaniowej, o które wnioski złożono przed 1 stycznia 2026 r., stosuje się przepisy:

  • ustawy o własności lokali, prawo budowlane, o autostradach płatnych;
  • wybrane z ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, o Krajowym Zasobie Nieruchomości, o Centralnym Porcie Komunikacyjnym,

w brzmieniu obowiązującym 31 grudnia 2025 r. Jak wynika z uzasadnienia do nowelizacji, celem było tutaj zapewnienie obowiązywania ustaw w stanie prawnym z dnia poprzedzającego dzień utraty mocy obowiązującej specustawy. Dodatkowo do 31 grudnia 2025 r. uchwały w trybie specustawy mieszkaniowej uchwala się zgodnie ze strategią rozwoju otoczenia Centralnego Portu Komunikacyjnego. Dotychczasowe uchwały ws. inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, tj. podjęte przed wejściem w życie nowelizacji, zachowają moc.

Specustawa mieszkaniowa traci bowiem moc z 1 stycznia 2026 r., a zatem obowiązywać będzie tak długo, jak obowiązywać będą w gminie studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zatem uchwały o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej podejmować będzie można tylko do 31 grudnia 2025 r.

Od 1 stycznia 2026 r. nie będzie już obowiązywała specustawa mieszkaniowa, a zatem zabraknie podstawy prawnej do podejmowania uchwał w sprawie realizacji inwestycji mieszkaniowych i inwestycji towarzyszących.

W okresie od wejścia w życie nowelizacji, czyli od dnia 24 września 2023 r. do dnia 31 grudnia 2025 r. równolegle będą mogły być podejmowane uchwały w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej w trybie specustawy mieszkaniowej i zintegrowane plany inwestycyjne (ZPI) w trybie znowelizowanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przypomnijmy, że zintegrowane plany inwestycyjne będą mogły być uchwalane już od dnia wejścia w życie ustawy. Po 1 stycznia 2026 r. ZPI będą jedynym instrumentem planowania przestrzennego uchwalanym na wniosek inwestora, który będzie chciał zrealizować inwestycję główną (i to niekoniecznie mieszkaniową) oraz inwestycję towarzyszącą.

konsultacje społeczne na nowych zasadach

► Czy możliwe będzie nieuwzględnianie w toku konsultacji społecznych wniosków i uwag pochodzących z adresów e-mail, których nie można przypisać do żadnej osoby?

Tak. Nowo dodany art. 8g u.p.z.p. wymaga, aby wnioski i uwagi do projektów APP zawierały imię i nazwisko albo nazwę oraz adres zamieszkania lub siedziby, oraz adres poczty elektronicznej, o ile ktoś taki adres posiada, a także wskazanie tytułu prawnego do nieruchomości objętej wnioskiem lub uwagą. Składający wniosek lub uwagę będzie też mógł podać dodatkowe dane do kontaktu, takie jak adres do korespondencji lub numer telefonu. Tym samym podanie tylko samego adresu e-mail, który co prawda umożliwi skuteczną korespondencję z organem urbanistycznym, lecz nie pozwoli zidentyfikować wnioskodawcy, będzie oznaczało, że wniosek albo uwaga bez podania tych danych nie będą mogły zostać przyjęte, a zatem nie będą uznane za skutecznie złożone. Ustawa nie przewiduje bowiem żadnego trybu uzupełniania tych danych.

► Czy gmina będzie musiała przeprowadzić konsultacje społeczne, jeśli zechce uchwalić plan miejscowy tylko na jedną działkę dla jednego właściciela?

Przepisy nie przewidują jakichkolwiek wyjątków w zakresie konieczności przeprowadzenia konsultacji społecznych projektu planu miejscowego. Tym samym nawet w przypadku planu miejscowego uchwalanego tylko dla jednej działki ewidencyjnej, gdy nie będzie możliwości zastosowania trybu uproszczonego, trzeba będzie zastosować wszystkie przewidziane prawem formy konsultacji. Natomiast dla zintegrowanego planu inwestycyjnego (np. dla osiedla mieszkaniowego realizowanego przez inwestora) można będzie ograniczyć konsultacje tylko do zbierania uwag.

► Czy przepisy określają minimum czynności, których gmina będzie musiała dokonać, przeprowadzając konsultacje społeczne?

Treść nowo dodanych do u.p.z.p. art. 8k, art. 8l, art. 13j oraz 19 ust. 1 sugeruje, że jedyną czynnością, którą organ planistyczny powinien przeprowadzić w ramach konsultacji społecznych, będzie umożliwienie interesariuszom składania uwag. Celem znowelizowanej ustawy, mimo rezygnacji z obowiązku przeprowadzania dyskusji publicznej nad projektem aktu planowania przestrzennego, jest jednak przeprowadzenie takich czynności, które w jak największym stopniu zrealizują prawo interesariuszy do wzięcia w nich udziału. Z tego punktu widzenia oczywistym wydaje się, że organ planistyczny powinien przeprowadzić jeszcze co najmniej prezentację projektu aktu planowania przestrzennego i spotkanie otwarte, panel ekspercki lub warsztat.

► Czy konsultacje społeczne trzeba będzie przeprowadzić przed czy po złożeniu uwag do projektu aktu planowania przestrzennego?

Konsultacje społeczne będą mieć różnorakie formy. Formami konsultacji społecznych będą (zgodnie z nowo dodanym art. 8i u.p.z.p.):

  • zbieranie uwag przez co najmniej 28 dni;
  • spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego, przeprowadza się co najmniej 7 dni po rozpoczęciu konsultacji i nie później niż 7 dni przed zakończeniem konsultacji;
  • spotkania plenerowe lub spacery studyjne, zorganizowane na obszarze objętym aktem planowania przestrzennego, przeprowadza się co najmniej 7 dni po rozpoczęciu konsultacji i nie później niż 7 dni przed zakończeniem konsultacji;
  • ankiety lub geoankiety (w postaci papierowej lub elektronicznej, w tym za pomocą środków komunikacji elektronicznej np. poczty elektronicznej, za pomocą formularzy udostępnionych przez organ sporządzający projekt w BIP-ie urzędu, a także w innej formie, jeżeli zostanie ona określona przez ten organ w ogłoszeniu o rozpoczęciu konsultacji społecznych), przez co najmniej 28 dni;
  • wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

Minimalną formą konsultacji społecznych dla planu ogólnego i planu miejscowego w trybie podstawowym będzie:

  • zbieranie uwag;
  • spotkania otwarte, panele eksperckie lub warsztaty, poprzedzone prezentacją projektu aktu planowania przestrzennego;
  • ankiety lub geoankiety albo wywiady, prowadzenie punktu konsultacyjnego lub dyżury projektanta.

Szczególne tryby sporządzania planu miejscowego (tryb uproszczony, ZPI) przewidują ograniczone formy konsultacji społecznych.

Zgodnie z art. 8k u.p.z.p. przed rozpoczęciem konsultacji społecznych sporządza się wykaz wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego wraz z propozycją ich rozpatrzenia i uzasadnieniem. Z przepisu tego wynika więc, że konsultacje nie będą mogły rozpocząć się wcześniej niż przed zebraniem wniosków do projektu aktu planowania przestrzennego (planu miejscowego, planu ogólnego). Co ważne, etap zbierania wniosków nie stanowi konsultacji społecznych, choć art. 8g u.p.z.p. wymienia procedurę składania wniosków do aktów planowania przestrzennego łącznie z procedurą składania do nich uwag. Zarówno jednak z przepisów dotyczących planu ogólnego, jak i planu miejscowego wynika, że konsultacje mogą rozpocząć się dopiero po uzyskaniu do projektu planu ogólnego i planu miejscowego wszystkich wymaganych opinii i uzgodnień właściwych organów i podmiotów.

► Czy osoby małoletnie będą mogły brać udział w procedurze partycypacji społecznej przy uchwalaniu aktów planowania przestrzennego?

Ustawodawca przewidział, że w partycypacji społecznej będą mogły brać udział osoby fizyczne posiadające ograniczoną zdolność do czynności prawnych – bez zgody przedstawiciela ustawowego. Oznacza to, że w czynnościach będą mogły brać udział także osoby między 13. a 18. rokiem życia i – co ważne – nie będą na to potrzebowały zgody swoich rodziców lub opiekunów prawnych.

► Czy organ uzgadniający w procedurze planistycznej będzie mógł być w ramach tej procedury jednocześnie interesariuszem?

Znowelizowana ustawa wprowadza pojęcie interesariusza planowania i zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja definiuje interesariuszy jako:

  • osoby fizyczne, w tym również osoby posiadające ograniczoną zdolność do czynności prawnych;
  • osoby prawne;
  • jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym przepisy przyznają zdolność prawną;
  • jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne;
  • organy władzy publicznej;
  • inne podmioty, w tym jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

Zapewnienie partycypacji społecznej polega zaś m.in. na:

  • zapewnieniu udziału interesariuszom udziału w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego;
  • poznaniu potrzeb, stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej;
  • edukacji w zakresie planowania przestrzennego;
  • podejmowaniu działań ukierunkowanych służących zaangażowaniu interesariuszy w prowadzenie polityki przestrzennej.

W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – ze względu na jego kompleksowy charakter i przedmiot działania – konieczne jest, aby partycypacja społeczna przybierała różnorodne formy angażowania interesariuszy. Wyrazem tego podejścia w ustawie jest ustanowienie generalnej zasady, że partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego. W uzasadnieniu do ustawy nowelizującej wskazano także, że w ramach partycypacji społecznej niezbędne jest dołożenie wszelkich starań, aby objąć nimi możliwie szerokie grono interesariuszy, w tym również osoby o szczególnych potrzebach.

Szeroki krąg interesariuszy obejmuje także podmioty publiczne. Przepisy jednak nie rozstrzygają, czy w charakterze interesariusza może występować organ opiniujący, czy uzgadniający. Zasadą postępowań administracyjnych jest to, by nie łączyć ról procesowych. Z drugiej strony należy zauważyć, że w praktyce organem opiniującym może być np. wójt sąsiedniej gminy, a interesariuszem może być formalnie inny podmiot, tj. gmina sąsiednia.

► W jakiego rodzaju prasie publikuje się informacje o konsultacjach społecznych?

Zgodnie z nowym art. 8h ust. 1 u.p.z.p. „informacje o sposobach, miejscach i terminach prowadzenia konsultacji społecznych wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza, nie później niż w dniu rozpoczęcia konsultacji społecznych, co najmniej:

1) przez publikację w prasie w rozumieniu art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 26 stycznia 1984 r. – Prawo prasowe (Dz.U. z 2018 r. poz. 1914);

2) przez wywieszenie w widocznym miejscu na terenie objętym sporządzanym aktem planowania przestrzennego lub w siedzibie obsługującego go urzędu;

3) przez udostępnienie informacji na stronie internetowej obsługującego go urzędu, o ile taką posiada, oraz w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu;

4) w sposób zwyczajowo przyjęty w danej gminie”.

Tym samym nowelizacja wprowadziła możliwość wywieszenia ogłoszenia w widocznym miejscu na terenie objętym procedurą, przez co informacja może dotrzeć do osób, które tam przebywają, jak również tych, które nie korzystają z internetu. Zachowano także możliwość wywieszenia informacji w siedzibie urzędu ze względu na fakt sporządzania aktów również dla terenów niezamieszkałych lub takich, gdzie nie ma odpowiednich miejsc do wywieszenia ogłoszenia o konsultacjach społecznych. Wprowadzono ponadto przepis, zgodnie z którym gmina ma obowiązek powiadamiania o konsultacjach społecznych na swojej stronie internetowej, jeśli ją posiada, a nie tylko w BIP, z którego może korzystać mniej osób.

Ponadto unowocześniono katalog sposobów powiadamiania interesariuszy o prowadzonych konsultacjach społecznych, a ponadto dookreślono, czym jest publikacja w prasie poprzez odwołanie się do art. 7 ust. 2 pkt 1 prawa prasowego (przepis ten stanowi, że prasa oznacza publikacje periodyczne, które nie tworzą zamkniętej, jednorodnej całości, ukazujące się nie rzadziej niż raz do roku, opatrzone stałym tytułem albo nazwą, numerem bieżącym i datą, a w szczególności: dzienniki i czasopisma, serwisy agencyjne, stałe przekazy teleksowe, biuletyny, programy radiowe i telewizyjne oraz kroniki filmowe; prasą są także wszelkie istniejące i powstające w wyniku postępu technicznego środki masowego przekazywania, w tym także rozgłośnie oraz tele- i radiowęzły zakładowe, upowszechniające publikacje periodyczne za pomocą druku, wizji, fonii lub innej techniki rozpowszechniania; prasa obejmuje również zespoły ludzi i poszczególne osoby zajmujące się działalnością dziennikarską). Dzięki temu za publikację będą traktowane również artykuły na portalach internetowych. Również utworzenie Rejestru Urbanistycznego może zwiększyć dostęp do informacji o toczących się procedurach sporządzania aktów planowania przestrzennego.

► Co to znaczy, że konsultacje społeczne mają być przeprowadzone „po godzinach pracy”? Czy chodzi o godziny pracy urzędu gminy?

Nowy art. 8h ust. 3 u.p.z.p. stanowi, że sposoby, miejsca i terminy prowadzenia konsultacji społecznych ustala się w sposób zapewniający udział możliwie szerokiego grona interesariuszy, w szczególności organizując konsultacje społeczne w formach, o których mowa w art. 8i ust. 1 pkt 2, 3 i 5:

  • po godzinach pracy;
  • w miejscach przystosowanych do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1062; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1079), chyba że są przeprowadzane za pomocą środków porozumiewania się na odległość zgodnie z art. 8i ust. 6 pkt 2 znowelizowanej u.p.z.p.

Jednak ani ustawa nowelizująca, ani uzasadnienie do niej nie wskazują na to, jak rozumieć sformułowanie „po godzinach pracy”. W uzasadnieniu wskazano jedynie, że „dotychczas zwyczaj taki (organizowania spotkań) był dobrą praktyką, ale nie wszędzie stosowaną”. Z uwzględnieniem zasad logiki należy przyjąć, że chodzi o czas pracy urzędników, a nie zainteresowanych udziałem w konsultacjach społecznych. Interesariusze mogą bowiem kończyć pracę o różnych godzinach, a urzędy funkcjonują zasadniczo w podobnych godzinach. Zazwyczaj czas pracy urzędu gminy pokrywa się z czasem pracy większości interesariuszy. Stąd uzasadnienie stworzenia możliwości udziału w konsultacjach społecznych po godzinach pracy urzędu, które to godziny będą także godzinami „po pracy” dla dużej części społeczeństwa.

warunki zabudowy po nowemu

► Co ze zgłoszeniami budowy dokonanymi przed wejściem nowelizacji?

Artykuł 61 ustawy nowelizującej stanowi, że do budowy obiektów budowlanych, w przypadku których przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy dokonano zgłoszenia, o którym mowa w ustawie – Prawo budowlane, „stosuje się art. 59 ust. 2a ustawy zmienianej w brzmieniu dotychczasowym. Przepisu art. 59 ust. 2b ustawy zmienianej w art. 1 nie stosuje się”.

Niestety przepis ten został sformułowany niefortunnie. Nakazuje bowiem stosować do etapu zgłoszenia robót budowlanych przepisy dotyczące etapu poprzedzającego procedurę zgłoszeniową, a więc etapu uzyskania decyzji WZ. Może on mieć zastosowanie tylko w sytuacji, w której zgłaszający nie uzyskał wymaganej decyzji WZ i mimo to zgłosił budowę albo roboty budowlane. Oceniający takie zgłoszenie organ architektoniczno-budowlany będzie musiał więc oceniać prawidłowość takiego zgłoszenia z punktu widzenia dopełnienia obowiązku uzyskania decyzji WZ na podstawie dotychczasowych przepisów.

► Czy po wejściu w życie nowelizacji możliwe będzie lokalizowanie instalacji OZE na podstawie decyzji WZ?

Zgodnie z nową regulacją zasadą będzie, że zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych:

a) na użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych,

b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej

c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW,

będzie mogła nastąpić tylko na podstawie planu miejscowego.

Dla omawianej kwestii ważne są jednakże przepisy przejściowe. Zgodnie nimi do dnia utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w danej gminie (a więc maksymalnie do 1 stycznia 2026 r., o ile wcześniej studium nie utraci mocy) zmiana zagospodarowania terenu dotycząca niezamontowanych na budynku instalacji OZE lokalizowanych na ww. obszarach będzie mogła nastąpić również na podstawie decyzji WZ.

Inaczej jest z instalacjami mniejszymi. Zgodnie z nowym brzmieniem art. 15 ust. 4 u.p.z.p. plan miejscowy przewidujący możliwość lokalizacji budynków umożliwia również lokalizację zamontowanych na budynku instalacji OZE wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego oraz mikroinstalacji w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii, również w przypadku innego przeznaczenia terenu niż produkcyjne, chyba że ustalenia planu miejscowego zakazują lokalizacji takich instalacji.

A zatem, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość lokalizowania budynków, będzie to oznaczać także zezwolenie na lokalizację OZE! Instalacje OZE wykorzystujące do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego będą mogły być lokalizowane na budynkach na takich samych zasadach jak mikroinstalacje. OZE powyżej 1 MW będzie można lokalizować tylko na podstawie planów miejscowych.

Dodajmy, że do ustalania warunków zabudowy dla instalacji OZE – tam gdzie przepisy będą na to zezwalały (a więc przypadki, dla których ustawodawca nie określił obowiązku opracowania planu miejscowego dla OZE) – nie będą miały zastosowania: zasada dobrego sąsiedztwa, wymóg dotyczący obszaru uzupełnienia zabudowy oraz dostępu do drogi publicznej.

► Czy po nowelizacji będzie możliwe przenoszenie decyzji WZ na inne osoby?

Tak, ale z pewnymi wyjątkami dotyczącymi warunków wydawanych dla zabudowy zagrodowej. W tym miejscu warto przypomnieć, że reguły przenoszenia decyzji o warunkach zabudowy do tej pory wynikały z art. 63 ust. 5 u.p.z.p. Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy był obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmowała ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji były jedynie podmioty, między którymi miało być dokonane jej przeniesienie.

W tym zakresie nowelizacja nie przewiduje zmiany. Dodała jednak do tego przepisu zdanie trzecie. Nowa regulacja stanowi więc, że w przypadku decyzji wydanej dla zabudowy zagrodowej może ona zostać przeniesiona na rzecz innej osoby z zastrzeżeniem, że zabudowa ta będzie wchodziła w skład gospodarstwa rolnego tej osoby oraz powierzchnia tego gospodarstwa rolnego przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

W uzasadnieniu do zmiany wskazano, że decyzje o warunkach zabudowy dla zabudowy zagrodowej mogą być wydawane bez uwzględnienia wszystkich wymagań, które stawiane są dla innych typów zabudowy, są ułatwieniem przypisanym wyłącznie zabudowie związanej z gospodarstwem rolnym. Z praktyki znane są jednak przypadki nadużywania tego rozwiązania przez przenoszenie warunków zabudowy wydanych dla osób posiadających gospodarstwa rolne na osoby zupełnie z nimi niezwiązane. Dodatkowy wymóg określony w przepisie pozwoli na uszczelnienie systemu i uniemożliwienie wykorzystywania przepisów niezgodnie z intencją ustawodawcy.

► Czy nowelizacja wprowadza zmiany w zakresie możliwości stwierdzania wygaśnięcia decyzji WZ?

Tak, nowelizacja rozszerza katalog przesłanek, w których stwierdzenie wygaśnięcia decyzji WZ będzie możliwe. Przypomnijmy, że w obecnym stanie prawnym do przesłanek tych należy:

1) uzyskanie przez innego wnioskodawcę pozwolenie na budowę,

2) uchwalenie planu miejscowego dla terenu objętego decyzją WZ, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że uzyskano pozwolenie na budowę.

Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji WZ po nowelizacji będzie możliwe, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) nie wniesiono sprzeciwu wobec zgłoszenia budowy dokonanego przez innego wnioskodawcę;

3) inny wnioskodawca zgłosił budowę obiektu budowlanego;

4) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, chyba że:

a) zostało wydane ostateczne pozwolenie na budowę,

b) upłynął termin na wniesienie sprzeciwu od budowy,

c) wnioskodawca zgłosił budowę wolno stojącego, nie więcej niż dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 mkw., którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

► Jak długo po wejściu nowelizacji zachowają ważność decyzje WZ wydane przed jej wejściem w życie?

Prawomocne decyzje WZ – a więc takie, od których nie będzie przysługiwała skarga do sądu administracyjnego: zarówno ostateczne, których nie zaskarżono, jak i decyzje, które przejdą procedurę sądowoadministracyjną w którejkolwiek instancji – w dniu wejścia nowelizacji w życie będą bezterminowe. Bezterminowe będą również decyzje, które staną się prawomocne dopiero przed 1 stycznia 2026 r. Wynika to z art. 62 nowelizacji, który wchodzi w życie właśnie 1 stycznia 2026 r. Przepis ten stanowi, że do decyzji WZ, które stały się prawomocne przed dniem jego wejścia w życie, nie stosuje się przepisu art. 64c ustawy w brzmieniu nadanym jej nowelizacją, który wprowadza termin ważności decyzji (a więc pięcioletni termin od jej uprawomocnienia się). Regulacja ta ma na celu zapewnienie bezterminowości decyzji WZ procedowanych jeszcze na dotychczasowych przepisach. Zgodnie bowiem z art. 59 nowelizacji do spraw wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie nowelizacji, stosuje się przepisy w brzmieniu dotychczasowym.

Natomiast zgodnie z art. 64c u.p.z.p., w brzmieniu nadanym nowelizacją, decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna.

► Czy jest różnica między terminem ważności decyzji WZ a stwierdzeniem jej nieważności?

Tak, są to dwa różne pojęcia. Termin ważności decyzji WZ wynika z art. 64c u.p.z.p. w brzmieniu nadanym nowelizacją, który stanowi, że decyzja o warunkach zabudowy wygasa po upływie pięciu lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Skutek wygaśnięcia nastąpi z mocy prawa. Nie będzie więc konieczne potwierdzenie tego jakąkolwiek inną decyzją bądź dokumentem. Ważność decyzji w tym znaczeniu to możliwość wykorzystania jej w obrocie prawnym, odniesienia z niej korzyści, m.in. poprzez uzyskanie zgody budowlanej, a więc jej moc prawna. Ważność decyzji w tym znaczeniu nie jest więc pojęciem prawnym. Po wygaśnięciu z mocy prawa z upływem wskazanego terminu decyzja traci zatem byt prawny, a nie ważność. Skutek następuje na przyszłość, a nie z mocą wsteczną od chwili wydania decyzji, jak ma to miejsce w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji.

Natomiast stwierdzenie nieważności to instytucja prawa istniejąca w k.p.a., umożliwiająca wyeliminowanie z obrotu ostatecznej decyzji ze względu na kwalifikowane wady prawne w niej istniejące, o których mowa w art. 156 k.p.a. Unieważnienie decyzji to wyeliminowanie jej z obrotu prawnego ze skutkiem od momentu jej wydania.

► Czy będzie można wydać decyzję WZ na budowę budynku mieszkalnego w obszarze uzupełnienia zabudowy, jeżeli nie będzie wymaganej odległości od szkoły?

Jak już tutaj wskazywano, po 1 stycznia 2026 r. decyzja WZ będzie mogła być wydana tylko na podstawie obowiązującego już w gminie planu ogólnego i tylko dla w obszarze uzupełnienia zabudowy. WZ będzie musiała być zgodna z planem ogólnym z obowiązkowymi elementami planu ogólnego. Jak już pisano wyżej, gmina będzie mogła w planie ogólnym zawrzeć dodatkowe elementy takie jak gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej, tj. do szkoły podstawowej oraz zieleni publicznej. Nowelizacja wyznacza pewne minimalne odległości, ale daje również możliwość gminom ich zmniejszenia. Jeżeli zatem gmina nie ustali w planie ogólnym gminnych standardów dostępności do infrastruktury społecznej w ogóle, to będzie weryfikowana zgodność z obowiązkowymi elementami planu ogólnego, a odległość budynku mieszkalnego od szkoły nie będzie weryfikowana. Jeżeli gmina wyznaczy w planie ogólnym gminne standardy dostępności do infrastruktury społecznej, to odległość budynku mieszkalnego od szkoły będzie weryfikowana. Jeżeli – przy założeniu zgodności z obowiązkowymi elementami planu ogólnego – planowany budynek mieszkalny spełni warunek odległości od szkoły, wówczas będzie można wydać WZ. Jeśli planowany budynek mieszkalny nie spełni warunku odległości od szkoły, wówczas decyzji WZ nie będzie można wydać.

► Czy nowelizacja wprowadza jakieś zmiany w zakresie wydawania decyzji WZ na gruntach rolnych klasy I–III dla innego niż rolny sposobu zagospodarowania?

Tak, stanowi o tym art. 14 pkt 2 lit. a ustawy nowelizującej, który zmienia art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Obecnie uzyskanie decyzji WZ dla innego niż rolny sposobu zagospodarowania nieruchomości stanowiącej użytki rolne klas I–III jest możliwe, jeżeli grunty te spełniały łącznie następujące warunki:

1) co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawierała się w obszarze zwartej zabudowy (zdefiniowanej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych);

2) były położone w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej w rozumieniu przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami;

3) były położone w odległości nie większej niż 50 m od drogi publicznej w rozumieniu przepisów ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych;

4) ich powierzchnia nie przekraczała 0,5 ha, bez względu na to, czy stanowiły jedną całość, czy kilka odrębnych części.

Po nowelizacji natomiast będzie to możliwe dla gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III położonych na obszarze uzupełnienia zabudowy, wyznaczonym w planie ogólnym. Jest to więc wprowadzenie do ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych drugiego wyjątku dotyczącego wydawania WZ, bez konieczności zgody ministra ds. rolnictwa, na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III. Pierwszy wyjątek dotyczy obszarów położonych w granicach administracyjnych miast.

Należy dodać, że nowelizacja nie przewiduje żadnych przepisów przejściowych w tym zakresie. Zatem pomiędzy wejściem w życie nowelizacji a wejściem w życie planu ogólnego wyznaczającego obszary uzupełnienia zabudowy dotychczasowe brzmienie art. 7 ust. 2a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie będzie już obowiązywać. W tym okresie wydawanie WZ na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klas I–III możliwe więc będzie tylko w granicach administracyjnych miast.

► Czy będzie możliwa zmiana decyzji WZ wydanej na podstawie dotychczasowych przepisów? Czy taka decyzja zmieniająca też będzie bezterminowa?

Tak, choć do tej kwestii znowelizowane przepisy u.p.z.p., ale także sama ustawa nowelizująca się nie odnoszą. Przyjąć jednakże należy, że nie zmienia się charakter prawny decyzji WZ w takim zakresie, w jakim nowe przepisy o tym nie stanowią. Ustawa nowelizująca wskazuje m.in. na zmianę charakteru decyzji WZ z bezterminowej na terminową, nie wprowadza jednak nowych lub innych niż dotychczas obowiązujące rozwiązań dotyczących procedowania zmian takiej decyzji.

Dopuszczalność zmiany decyzji WZ, w warunkach opisanych w art. 154 i art. 155 k.p.a., nie budzi wątpliwości – i tak samo należy dopuścić zmianę decyzji WZ wydanej pod rządami przepisów dotychczasowych na podstawie nowych przepisów. Procedowanie zmiany decyzji WZ będzie jednak odbywało się na podstawie nowych przepisów ze względu na to, że ustawa nowelizująca nie zawiera przepisów przejściowych w tym zakresie. W takim przypadku przyjmuje się zasadę stosowania przepisów nowych wprost. Skoro tak, to należy rozważyć, czy stosowanie nowych przepisów spowoduje zmianę charakteru decyzji WZ w zakresie jej terminowości, tzn.: czy terminowość będzie dotyczyła treści decyzji objętej zmianą, a może całej decyzji, oraz czy nie będzie wpływała na pierwotny charakter decyzji w tym zakresie. Na pewno nie można przyjąć, by decyzja WZ była częściowo terminowa, a częściowo nie. Treść decyzji należy odczytywać łącznie. Trudno przyjąć, by jedne zapisy co do parametrów inwestycji były terminowe, a inne nie. To wykładnia celowościowa przepisów. Z kolei nie można także przyjmować, by stosowanie nowych przepisów zmieniało charakter prawny decyzji wydanej pod rządem starych przepisów. Żaden przepis nie wskazuje bowiem na to wprost. Trzeba pamiętać, że treść decyzji administracyjnej po zmianie musi być odczytywana łącznie – jako treść pierwotna z treścią po zmianie w odpowiedniej części. Zasadniczą treść zawiera decyzja pierwotna, zatem to ta treść powinna dalej decydować o bycie prawnym całej decyzji. Zmiany w decyzjach WZ wydanych jako bezterminowe dokonane na podstawie nowych przepisów nie powodują, że decyzja WZ będzie się stawać decyzją terminową. Inaczej mówiąc: decyzja zmieniająca, jako ściśle związana z decyzją pierwotną, także będzie bezterminowa. Zmian można dokonywać bezterminowo, ale oczywiście należy pamiętać, że zmiana nie może prowadzić do uzyskania decyzji o całkowicie nowej treści.

► Czy po nowelizacji będzie możliwe stwierdzenie nieważności decyzji WZ wydanej na podstawie dotychczasowych przepisów?

Tak, będzie to możliwe. Podstawą postępowania o stwierdzenie nieważności jest zbadanie zgodności decyzji administracyjnej z przepisami obowiązującymi w dniu jej wydania. Zatem jeśli decyzja zostanie wydana na podstawie przepisów u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji, pod rządami znowelizowanych przepisów będzie można ją unieważnić. Unieważnienie będzie jednak możliwe tylko w terminie 10 lat od dnia doręczenia lub ogłoszenia decyzji.

► Czy po pięciu latach od uprawomocnienia się będą wygasać wszystkie decyzje WZ, czy tylko te, na podstawie których nie uzyskano żadnych innych decyzji administracyjnych?

Literalna wykładnia dodanego nowelizacją art. 64c u.p.z.p. nasuwa wniosek, że wygasać będą wszystkie decyzje WZ. Przepis ten nie zawiera bowiem normy analogicznej z art. 37 ust. 1 prawa budowlanego, zgodnie z którym pozwolenie na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Artykuł 64c u.p.z.p. nie zawiera też normy analogicznej z art. 72 ust. 3–4b ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1094; ost.zm. poz. 1113), który stanowi, w jakim terminie od uostatecznienia się decyzji można ją przedłożyć do wniosku o wydanie innych decyzji administracyjnych, które powinny zostać poprzedzone uzyskaniem decyzji środowiskowej.

Artykuł 64c ustawy nowelizującej nie stanowi więc wprost, że wygasają tylko decyzje „nieskonsumowane”, a więc takie, na podstawie których nie uzyskano innych decyzji, w tym w procesie inwestycyjnym. Jednak taka wykładnia prowadziłaby do absurdalnego wniosku, tj. że wygasają decyzje WZ będące podstawą uzyskanych decyzji podziałowych, pozwoleń na budowę, dokonanych zgłoszeń itp. innych decyzji administracyjnych, a więc odpada warunek sine qua non ich wydania. Dlatego też poszukując ratio legis tego przepisu, należy sięgnąć do uzasadnienia ustawy nowelizującej, w którym czytamy: „W art. 64c wprowadzono termin obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy jako 5 lat od dnia, gdy decyzja stała się prawomocna. Proponowana zmiana umożliwi racjonalniejsze wykorzystanie przestrzeni w oparciu o obecne uwarunkowania. Nie ograniczy możliwości korzystania z nieruchomości w istniejącym stanie zagospodarowania ani wykorzystania już wydanych decyzji. Określenie terminu obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy spowoduje zmniejszenie liczby wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskiwanych wyłącznie w celach spekulacyjnych. Wraz z wprowadzeniem terminu obowiązywania decyzji wystąpienie z wnioskiem będzie racjonalne tylko w tych przypadkach, kiedy inwestor rzeczywiście jest zainteresowany realizacją inwestycji.

Zaproponowany termin wygasania decyzji o warunkach zabudowy będzie wystarczający dla przeprowadzenia kolejnych kroków procesu inwestycyjnego, związanych z projektem budowlanym i kontynuacją procedur mających na celu uzyskanie pozwolenia na budowę, oraz umożliwi realizację nawet dużych czy skomplikowanych inwestycji. Art. 65 określa warunki wygaśnięcia decyzji. W wyniku przeglądu przepisów zauważono, że również decyzja, która umożliwia budowę obiektu, dla którego wystarczy zgłoszenie, zmienia warunki na działce i powoduje, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy przestają być aktualne. Jest to podstawa do wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego uzupełniono ust. 1 o pkt 1a oraz 1b. Dodano również przepis, że stwierdza się wygaśnięcie decyzji, jeżeli wnioskodawca zrzekł się prawa do ustalonych warunków zabudowy. Uzupełniono również przepisy dotychczasowego ust. 2 (wygaśnięcie decyzji na skutek uchwalenia planu miejscowego), odnoszące się do tej pory jedynie do pozwolenia na budowę, o sytuacje związane z dokonaniem zgłoszenia budowy lub zgłoszeniem sprzeciwu”.

Uzasadnienie kładzie więc nacisk na dwa główne aspekty: decyzja WZ miała przestać być instrumentem spekulacyjnym (a więc uzyskiwanym w celu podwyższenia wartości rynkowej nieruchomości) oraz miała służyć wykorzystaniu w dalszym procesie inwestycyjnym. Czy pięć lat od jej uprawomocnienia się wystarczy na zrealizowanie tego celu, pozostaje już poza zakresem odpowiedzi na zadane pytanie. Jednakże wobec braku precyzji ustawodawcy należy się spodziewać, że to orzecznictwo sądów administracyjnych wykształci obowiązującą wykładnię tego przepisu.

rejestr urbanistyczny

► Kto będzie prowadził Rejestr Urbanistyczny, a kto wprowadzi do niego informacje?

Rejestr Urbanistyczny to narzędzie teleinformatyczne, w którym gromadzone będą dane i informacje z zakresu planowania przestrzennego, a zatem dotyczące m.in. planów ogólnych i planów miejscowych. Rejestr będzie prowadzony przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Natomiast informacje i dane do rejestru wprowadzane będą przez:

  • organy wytwarzające informacje lub dane (np. gminy sporządzające plany ogólne i plany miejscowe);
  • w przypadku orzeczeń sądów administracyjnych, organ, który sporządził zaskarżony akt, a w przypadku decyzji administracyjnych – organ właściwy do rozpoznania sprawy w I instancji.

Przy czym szczegółowe rozwiązania organizacyjno-techniczne rejestru, szczegółowy zakres informacji i danych w nim gromadzonych, a także tryb tworzenia, aktualizacji oraz udostępniania informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego, w tym dane przestrzenne, zostaną określone przez właściwego ministra w rozporządzeniu.

► Kto i na jakich zasadach będzie miał dostęp do danych i informacji zawartych w Rejestrze Urbanistycznym?

Dane zawarte w Rejestrze Urbanistycznym, poza danymi osobowymi, będą udostępnianie nieodpłatnie każdemu za pomocą środków komunikacji elektronicznej z wykorzystaniem usług (m.in. wyszukiwania, przeglądania, pobierania, przekształcania, uruchamiania innych usług), o których mowa w ustawie o infrastrukturze informacji przestrzennej. Obecnie wiele danych przestrzennych dostępnych jest przykładowo na geoportalu (Geoportal.gov.pl) czy gminnych systemach informacji przestrzennej.

pozostałe zagadnienia

► Czy nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmienia zasady dokonywania wyceny nieruchomości uregulowane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami?

Tak, zmiany te wynikają przede wszystkim z likwidacji instytucji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nowelizacja zmienia art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. I tak w przypadku braku planu miejscowego podstawą ustalenia przeznaczenia nieruchomości będzie wyłącznie decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (a więc decyzja WZ albo decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego). Podstawą tą nie będzie więc plan ogólny. Dopiero w razie braku i planu miejscowego, i decyzji o warunkach zabudowy, będzie się ustalać przeznaczenie na podstawie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości lub ustaleń planu ogólnego gminy. Rozwiązanie to nie powinno już budzić takich kontrowersji, jakie budzi obecnie, albowiem decyzje o warunkach zabudowy będą wydawane na podstawie planu ogólnego i tylko w zakresie stref uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w tym planie. Będą więc spójne z polityką planistyczną gminy i w związku z tym będą stanowić bardziej miarodajną niż teraz informację o sposobie zagospodarowania danej nieruchomości.

Natomiast przy szacowaniu wartości nieruchomości będzie się uwzględniać plany miejscowe, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz plany ogólne gmin. Przepisy w tym zakresie zaczną obowiązywać w terminie 30 dni od dnia wejścia w życie ustawy nowelizującej. Oczywiste jest jednak, że należy je rozumieć tak, że studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego będzie podstawą ustalania przeznaczenia nieruchomości i będzie brane pod uwagę przy szacowaniu jej wartości do momentu utraty mocy obowiązującej, a więc do czasu uchwalenia planu ogólnego, maksymalnie do 1 stycznia 2026 r.

► Dokumenty planistyczne miały znaczenie w procedurze uzyskiwania zgody na zbycie nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Czy nowelizacja zmienia coś w tym zakresie?

Tak, nowelizacja zmienia w tym zakresie art. 2a ust. 4d pkt 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, stanowiąc, że ogłoszenie o nieruchomości rolnej, które zbywca powinien zamieścić w portalu e-rolnik.pl w celu poszukiwania nabywcy nieruchomości rolnej wśród rolników indywidualnych, powinno zawierać m.in. informację o przeznaczeniu sprzedawanej nieruchomości rolnej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, w miejscowym planie rewitalizacji, w miejscowym planie odbudowy, a w przypadku braku miejscowego planu – informację o lokalizacji inwestycji celu publicznego ustalonej w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, informację o sposobie zagospodarowania terenu i warunkach zabudowy ustalonych w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy; w przypadku braku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu – informację o ustaleniach studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. ©℗

Najważniejsze założenia nowelizacji

►Obowiązek sporządzenia planu ogólnego dla całej gminy. Na przygotowanie ww. planu gminy dostały od ustawodawcy czas do końca grudnia 2025 r. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który podzieli gminę na strefy planistyczne i określi dla nich katalog dopuszczalnych funkcji, maksymalną nadziemną intensywność zabudowy i jej wysokość, udział powierzchni biologicznie czynnej i inne istotne kwestie. Przy tym ma to być dokument o bardzo zwięzłej formie i niewielkiej liczbie ustaleń.

► Wygaśnięcie z 31 grudnia 2025 r. dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z nowelą zagadnienia strategiczne i kierunkowe, w tym kreowanie polityki przestrzennej gminy, będą uwzględniane w strategii rozwoju lokalnego lub ponadlokalnego. Natomiast zasady realizacji polityki przestrzennej znajdą się we ww. planie ogólnym (w zwięzłym dokumencie o krótkiej liście ustaleń).

► Pozostawienie planów miejscowych. Dotychczasowe plany miejscowe zachowają moc na obszarze, dla którego zostały uchwalone, do czasu wejścia w życie nowych planów miejscowych, opracowanych już na podstawie zmienionej ustawy. Takie plany będą też mogły być zmieniane. Niemniej jednak zmiana obowiązujących planów miejscowych będzie następować już według nowych przepisów.

► Wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI). Ta nowa forma planu miejscowego, która od 1 stycznia 2026 r. w pełni zastąpi i znacznie zmodyfikuje rozwiązania specustawy mieszkaniowej, czyli ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 803). ZPI będzie narzędziem, które da gminom większe możliwości lokalizowania inwestycji finansowanych przez prywatnego, zwłaszcza dużego inwestora, z uwzględnieniem partycypacji społecznej i zasad ładu przestrzennego. Wzajemne zobowiązania gminy i inwestora zostaną zapisane w umowie urbanistycznej, zapewniając tym samym ich pełną transparentność.

► Zmiana znaczenia decyzji o warunkach zabudowy (WZ). WZ-tki będą funkcjonować w znacząco zmienionej formule. Będą mogły być one wydawane tylko dla obszarów uzupełnienia zabudowy określonych w planie ogólnym. Inaczej mówiąc: gminy otrzymają możliwość wyznaczenia obszarów uzupełniania zabudowy w planach ogólnych i tylko na tych terenach będzie możliwe wydawanie decyzji o warunkach zabudowy; na pozostałym obszarze nowe obiekty będą mogły być lokalizowane niemal wyłącznie na podstawie planów miejscowych.

► Zmiana zasad partycypacji społecznej. Gminom przybędą nowe obowiązki, m.in. rozszerzone zostaną formy i sposoby umożliwienia interesariuszom udziału w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, w tym poprzez poznawanie lokalnych potrzeb, zbieranie stanowisk i pomysłów interesariuszy dotyczących polityki przestrzennej, a także zapoznawanie interesariuszy z planowanymi rozwiązaniami planistycznymi. Interesariusze zachowują prawo do składania wniosków do projektów aktów planowania przestrzennego i uwag do już opracowanych projektów tych aktów. Interesariuszami w partycypacji społecznej mają być osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne niebędące osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, jednostki samorządu terytorialnego i ich jednostki organizacyjne, organy władzy publicznej oraz inne podmioty, w szczególności jednostki pomocnicze gminy oraz organy doradcze i konsultacyjne gminy.

► Umożliwianie mieszkańcom danej gminy samodzielnego zainicjowania procedury planistycznej zmierzającej do uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w ramach obywatelskiej inicjatywy uchwałodawczej. ©℗

Opr. JP