Czy burmistrz użyczy lokalu spółce prowadzącej diagnostykę?

Spółka zajmuje się pobieraniem próbek do diagnostyki, co dla społeczności lokalnej jest ważnym działaniem z zakresu ochrony zdrowia. Zwróciła się do burmistrza miasta z prośbą o oddanie w użyczenie małego lokalu położonego w budynku komunalnym w centrum miasta. Czy burmistrz może bezterminowo oddać lokal, czy jednak potrzebne jest zezwolenie rady gminy?

W art. 710 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) postanowiono, że przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Istotą umowy użyczenia jest nieodpłatność, co może być kontrowersyjne w kontekście oddawania w użyczenie nieruchomości pozostających w zasobie komunalnym. Aczkolwiek warto również dodać, że zgodnie z art. 713 k.c. „biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej”.

W orzecznictwie sądowym akcentuje się, że cechami charakterystycznymi użyczenia, odróżniającymi je od zbliżonego typologicznie najmu, ale za to upodobniającymi do darowizny, są ujęta w opisie ustawowym nieodpłatność oraz motyw bezinteresowności. Dlatego wyłącznym obowiązkiem użyczającego pozostaje znoszenie używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających jego – wynikające z umowy – uprawnienie. Treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja sprowadzają się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy, dobroczynnością lub inną bezinteresowną pobudką – przysporzenia przez użyczającego korzyści kontrahentowi. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 29 marca 2018 r., sygn. akt I ACa 995/17).

Podział kompetencji

Jeśli chodzi o przepisy ściśle związane z gospodarką nieruchomościami, to kluczowe są regulacje ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). W art. 13 ust. 1 u.g.n. postanowiono, że z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z ustaw, nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. W szczególności nieruchomości mogą być przedmiotem sprzedaży, zamiany i zrzeczenia się, oddania w użytkowanie wieczyste, w najem lub dzierżawę, użyczenia, oddania w trwały zarząd, a także mogą być obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi, wnoszone jako wkłady niepieniężne (aporty) do spółek, przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji. Warto jednocześnie przypomnieć, że w strukturze samorządu gminnego istnieje podział kompetencji organów w zakresie gospodarowania mieniem nieruchomym. W obecnych uwarunkowaniach prawnych kompetencje organu stanowiącego są zdecydowanie mniejsze aniżeli organu wykonawczego, a w zasadzie uprawnienia tego pierwszego organu określa art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.), gdzie postanowiono, że „do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących: zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej; uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość; do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy”.

Zatem z przepisów wynika, że rada gminy nie ma uprawnień do decydowania o zasadach użyczania nieruchomości samorządowych. Ta sfera pozostaje w wyłącznej kompetencji organu wykonawczego, co w przypadku samorządu gminnego zostało usankcjonowane w art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g., gdzie podano, że do zadań wójta należy gospodarowanie mieniem komunalnym.

Wykaz nieruchomości

Odrębną kwestią jest zachowanie przez organ wykonawczy procedury związanej z oddawaniem nieruchomości w użyczenie. W tym zakresie na uwagę zasługuje art. 35 u.g.n., gdzie m.in. postanowiono, że „właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub oddania w użytkowanie, najem, dzierżawę lub użyczenie”. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a także zamieszcza się na stronach internetowych właściwego urzędu. Wykaz nieruchomości dotyczy także umów użyczenia, a więc organ wykonawczy powinien zachować tryb ujęcia nieruchomości w wykazie.

Podobnie oceniono w wystąpieniu pokontrolnym Regionalnej Izby Obrachunkowej w Poznaniu z 24 kwietnia 2023 r. (znak WK-0911/51/2022). W sprawie tej stwierdzono nieprawidłowość polegającą na zaniechaniu sporządzenia i podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użyczenie. Według RIO stanowiło to naruszenie ww. art. 35 ust. 1 u.g.n. Warto jednak dodać, że organ kontrolujący nie podważył samej możliwości oddania w użyczenie nieruchomości samorządowej (lokalowej) w celu prowadzenia działalności punktu pobrań medycznego materiału diagnostycznego oraz zastosowania umowy bezterminowej.

Podsumowując, burmistrz może samodzielnie zadecydować o oddaniu lokalu w użyczenie spółce, w tym na czas nieoznaczony. Rada gminy nie ma kompetencji do zajmowania stanowiska w tej sprawie. Burmistrz musi jednak dopełnić formalności związanych ze sporządzeniem i podaniem do wiadomości wykazu nieruchomości przeznaczonych do oddania w użyczenie. ©℗