- Program „Lokal za grunt” może się okazać atrakcyjnym sposobem nabywania działek pod inwestycje. Gminy mogą zaś być zainteresowane pozyskaniem w ten sposób lokali pod obiekty użyteczności publicznej - mówi w wywiadzie dla DGP Przemysław Dziąg, radca prawny z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
.
Czy ustawa „lokal za grunt” jest w ogóle interesująca dla deweloperów?
Takie są jej założenia i takie pokładamy w niej nadzieje. Ta ustawa to jedno z rozwiązań mających zwiększyć dostępność gruntów inwestycyjnych. A jednym z największych problemów branży deweloperskiej jest właśnie niska podaż gruntów. To głównie konsekwencja wprowadzenia reglamentacji obrotem ziemią rolną w 2016 r. Jesteśmy obecnie w sytuacji, kiedy popyt jest bardzo duży, stale rosnący, a podaż przestaje nadążać. Tymczasem żeby dogonić europejską średnią – wynoszącą 435 mieszkań na 1000 mieszkańców – brakuje nam ok. 2 mln lokali. W Polsce bowiem mamy ich ok. 375 na 1000 mieszkańców. Poza tym sama idea, żeby oddawać w przetargach grunt inwestorom w zamian za przekazywanie gminie, w ramach rozliczenia ceny, gotowych lokali lub innych obiektów, wydaje się interesująca. Może okazać się dla deweloperów atrakcyjnym sposobem nabywania gruntów.
Gdzie mogą się pojawić problemy, które będą blokowały funkcjonowanie programu?
Barierą może być przede wszystkim to, że inicjatywa należy do gmin. To one bowiem będą oceniać, które konkretnie grunty mogą wystawiać do przetargów, opierając się na tym, jakie są potrzeby mieszkaniowe i społeczne. Z punktu widzenia przystępujących do przetargów bardzo istotne będzie położenie gruntu i jego uzbrojenie. Jeśli gmina zdecyduje się na podjęcie uchwały o jego przekazaniu, to aby propozycja ta spotkała się z zainteresowaniem, grunt pod inwestycje wystawiony do przetargu musi być zlokalizowany w atrakcyjnym miejscu. To nie mogą być tereny na obrzeżach, gdzieś pod lasem, gdzie nie ma drogi czy rozwiniętej infrastruktury technicznej.
Ale media można dociągnąć, a linię autobusową przedłużyć…
Praktyka pokazuje, że realnie nikt szybko tego nie zrobi. Inwestor nie będzie zainteresowany tym, żeby kupić grunt z rozliczeniem części ceny w liczbie przekazywanych mieszkań, a potem dodatkowo za własne pieniądze budować sieci wodociągowe czy kilometry dróg. Gminy, mając ograniczone budżety, najczęściej nie będą mieć pieniędzy na takie działania. Tak więc inwestorzy będą zainteresowani przede wszystkim parcelami mającymi dobrą infrastrukturę techniczną czy drogi.
Czy deweloper będzie zadowolony, gdy w apartamentowcu postawionym przez niego na gruncie przekazanym przez gminę znajdą się lokale komunalne lub socjalne?
To gmina będzie dysponowała lokalami, więc to ona zdecyduje, komu mieszkanie zostanie przekazane. Poza tym trzeba pamiętać, że ustawa dopuszcza, by inwestor nie zawsze oddawał lokale z tej inwestycji, grunt pod którą nabędzie od gminy. Rada gminy może bowiem w uchwale wskazać, że działkę nabywaną przez inwestora na podstawie przepisów ustawy „lokal za grunt” można rozliczyć z mieszkaniami przekazanymi także z innych inwestycji. To może być dobre wyjście dla obu stron.
Stawiają państwo raczej na budowę obiektów użyteczności publicznej, a nie mieszkań?
To, co będziemy w ramach tego programu budować, zależy od tego, jakie są potrzeby czy braki społeczno-mieszkaniowe w konkretnej gminie. Nie każda potrzebuje dużej liczby mieszkań komunalnych czy socjalnych – zwłaszcza że do ich eksploatacji musi dokładać. Ale często brakuje gminom np. obiektów użyteczności publicznej – sali widowiskowej, miejskiego centrum kultury, przychodni, żłobka, biblioteki, przedszkola. I wydaje mi się, że bardziej atrakcyjne dla nich będzie nabywanie za cenę nieruchomości gruntowej takich obiektów, na których realizację najczęściej nie mają wystarczających pieniędzy. Zwłaszcza że gmina może jeszcze zarobić na wynajmie części obiektu. Dla nas też może okazać się bardziej atrakcyjne przekazywanie w ramach ceny obiektów czy lokali służących szerszej społeczności. Poza tym im oferta będzie szersza i bardziej elastyczna, tym chętniej inwestor z niej skorzysta.
Jednak niektóre duże miasta, z Warszawą na czele, twierdzą, że programem nie są zainteresowane choćby z tego powodu, iż nie dysponują własnymi gruntami na takie cele. Z kim zamierzają więc państwo współpracować, przecież mieszkań najbardziej brakuje właśnie w dużych miastach?
W Warszawie problem wynika głównie z następstw dekretu Bieruta i roszczeń do gruntów ze względu na ich nieuregulowany stan prawny. Ustawa powinna być nakierowana głównie na największe miasta, gdzie popyt stale rośnie, a brakuje gruntów inwestycyjnych. Mniejsze miasta także mogą być w obszarze zainteresowań, ale pewnie tych inwestorów, którzy działają lokalnie i doskonale znają regionalne preferencje nabywców. Na pewno interesujące mogą się okazać miejscowości turystyczne.
A miejscowości w sąsiedztwie dużych miast?
To rynek dywersyfikuje potrzeby mieszkaniowe, naprzeciw którym wychodzą oferty inwestorów. Oczywiście zasadnicze znaczenie ma tutaj ich skala, ale deweloperzy budują zarówno w największych miastach, jak i mniejszych miejscowościach, liczących po kilkanaście tysięcy mieszkańców. Ustawa nie ma ograniczeń terytorialnych i przedmiotowych, więc jeśli w małej miejscowości będzie potrzeba zbudowania mieszkań czy np. żłobka, to odpowiednia oferta gminy na sprzedaż nieruchomości na pewno spotka się z zainteresowaniem po drugiej stronie.
Czy zachęty proponowane w ustawie są wystarczające, żeby samorządy ten program wdrożyły?
Ustawa wchodzi w życie 1 kwietnia 2021 r. W tym momencie trudno więc jednoznacznie ocenić, jaki będą stosunek do programu i zainteresowanie gmin. Musimy też pamiętać, że już na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami funkcjonują instrumenty, które pozwalają zbywać gminom grunty w przetargach. Jednak nie wpływają one znacząco na podaż gruntów inwestycyjnych. W ustawie „lokal za grunt” tkwi na pewno ogromny potencjał, który może zwiększyć podaż gruntów pod inwestycje, których dziś odczuwamy deficyt. Ale do tego trzeba woli i chęci po stronie samorządów. Bez niej zakładanych korzyści nie będzie.
I nie obawiają się państwo, że zostaną wciągnięci w lokalne rozgrywki?
Nie, jeśli zasady przetargu zostaną opisane w sposób, który przewiduje ustawa. I jeżeli gmina jasno określi, czego potrzebuje. A także nie będzie nie wiadomo jakich obostrzeń w ramach umów. Sądzę, że wtedy inwestorzy będą zainteresowani. Widzę w tej ustawie potencjał, ale w tym przypadku piłka jest po stronie gmin. Rada gminy musi usiąść i wszystko dobrze przeanalizować. Może np. dojść do wniosku: potrzebujemy przedszkola, a mamy pustą działkę, która żadnych profitów nie przynosi, więc wystawmy ją na przetarg. W okresie pandemii może się pojawić potrzeba wybudowania izolatorium dla pacjentów covidowych.
Czy cena odtworzeniowa 1 mkw. gruntu, jaka została określona w ustawie, jest dla państwa odpowiednia?
Postulowaliśmy na etapie konsultacji publicznych, by nie odnosić tej ceny do kosztów metra odtworzeniowego, który jest niższy niż realny koszt budowy mieszkań. Obecnie dla Warszawy wskaźnik ten wynosi 7200 zł, ale przy obliczaniu tej wartości nie uwzględnia się niektórych czynników, np. w przypadku spółdzielni czy TBS – wartości działek, które posiadają, nie bierze się też pod uwagę pewnych stałych kosztów związanych z obsługą nieruchomości już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.
Ministerstwo mówi, że możemy kompensować sobie to ceną innych mieszkań, ale wówczas inwestycja może stracić na atrakcyjności. I chyba nie o to chodzi, żeby drożej sprzedawać innym i w ten sposób kompensować straty. Te ceny można byłoby urealnić. Wiadomo też, że będą przetargi na takie grunty i wygra ten, kto przedstawi najlepszą, najwyższą ofertę.
Czy ta ustawa odpowiednio zabezpiecza interesy zarówno deweloperów, jak i samorządów?
Sama ustawa odnosi się głównie do zasad przetargowych, ogólnie tylko wskazując, co ma zawierać później podpisywana umowa. Uważam, że w ramach umowy gmina i deweloperzy będą się tak zabezpieczać, żeby dobrze opisać swoje prawa i obowiązki. Nie obawiam się o zagrożenie interesów finansowych gminy, bo to zostanie dopracowane i uszczegółowione w umowach. Podobnie jak i jakość inwestycji.
Czy jednak nie powinno być w ustawie lepiej określonego minimalnego standardu lokali?
Nie, ze względu na różne potrzeby gmin czy osób je zamieszkujących, np. niepełnosprawnych, te potrzeby mogą być bardzo zróżnicowane. Wskazując standardy w ustawie, blokowalibyśmy możliwość dostosowania się w określonych sytuacjach. Gmina musi mieć luz decyzyjny, elastyczność, jeśli chodzi o to, czego oczekuje od inwestora.
Co więc powinno się znaleźć w uchwale?
Uchwała ustala precyzyjnie standard obiektu, a szczegóły wykonania będą dopracowywane w umowie. Na podstawie uchwały inwestor zdecyduje, czy warto się w projekt angażować.
W przypadku gdy grunty nie są objęte planem miejscowym, ustawa daje możliwość ich nabywania wraz z wydaną na rzecz gminy decyzją o warunkach zabudowy. Czy to dobrze, że warunki zabudowy ustali gmina, jeszcze zanim podejmie uchwałę o przekazaniu gruntu?
W trakcie procedowania ustawy proponowaliśmy, żeby także inwestor brał w tym udział, nie zostało to jednak uwzględnione. Tymczasem to nie gmina jest inwestorem i nie wie dokładnie, czego potrzebujemy, a wizje te mogą być rozbieżne.
Co w takiej sytuacji może zrobić deweloper?
Może wystąpić o kolejne warunki zabudowy. To nie jest tak, że tyko ta wuzetka z uchwały jest wiążąca. W takiej sytuacji wystąpimy o kolejną. Już pod kątem potrzebnych nam parametrów, ale z uwzględnieniem ustalonych w przetargu warunków nabycia takiej nieruchomości.
A czy można coś zrobić w sytuacji, gdy deweloper chciałby w gminie budować na zasadach „lokal za grunt”, a ta nie jest z jakichś powodów zainteresowana?
Jeżeli nie będzie chęci ze strony gminy, to ustawa zapewne podzieli los tzw. lex deweloper, które nie ma dużego znaczenia w praktyce. Jej zastosowanie jest uzależnione od inicjatywy samorządów. Jak będzie, zobaczymy po 1 kwietnia 2021 r., kiedy przepisy wejdą w życie.
