Najpierw negocjacje

Zgodnie z art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) działki wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą z mocy prawa na własność – gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa.

Dzieje się to z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne.

Za przejęte działki przysługuje jednak odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Z powyższego wynika, że obowiązek odszkodowawczy jest realizowany w pierwszej kolejności poprzez uzgodnienie w drodze negocjacji wysokości odszkodowania między byłym właścicielem a właściwym urzędem.

Dopiero gdy do takiego uzgodnienia nie dojdzie, jest on realizowany poprzez wydanie decyzji administracyjnej o ustaleniu wysokości odszkodowania na zasadach i w trybie określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczenie nieruchomości.

Bez skargi na bierność

– Problem jednak w tym, że ustawa nie określa terminu, w którym organ powinien przystąpić do negocjacji w sprawie ustalenia odszkodowania.

Wobec tego gminy bardzo często są zainteresowane, aby do rokowań nie przystępować– twierdzi Kamila Dołowska, dyrektor zespołu prawa cywilnego w Biurze RPO.

I wskazuje, że jest to możliwe, ponieważ negocjacje – zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych – uznawane są za etap cywilnoprawny. A to oznacza, że nie mogą mieć do nich zastosowania przepisy kodeksu postępowania administracyjnego regulujące terminy załatwiania spraw czy umożliwiające wniesienie skargi na bezczynność.

– Wywłaszczony nie posiada zatem żadnych środków prawnych, dzięki którym mógłby zmusić gminę, aby ta rozpoznała jego sprawę – dodaje Kamila Dołowska.

Brak możliwości rozpoczęcia, przeprowadzenia i zakończenia negocjacji wyklucza zaś możliwość przejścia do etapu ustalenia odszkodowania w trybie administracyjnym. W ocenie RPO opisany wyżej stan może być uznany za naruszający konstytucyjne prawo do słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość, a przepisy powinny zostać zmodyfikowane.

– Rzecznik wyraził pogląd, że odszkodowanie powinno zostać ustalone najpóźniej na etapie podziału działki – wskazuje Kamila Dołowska.