Dziś gminy mogą żądać 3 proc. wartości gruntu, ale resort zastanawia się nad 1 proc. Dzięki temu podwyżki opłat po aktualizacji wyceny działki nie byłyby tak drastyczne
14 151 zł brutto zamiast 1310,97 zł opłaty za garaż – o takiej podwyżce stawki za użytkowanie wieczyste zawiadomili naszą redakcję mieszkańcy warszawskiej Woli. Pod koniec ubiegłego roku dostali pismo, z którego się dowiedzieli, że zostaje ustalona nowa stawka dzierżawy dla działki przy al. Jana Pawła II o powierzchni 890 mkw. To na niej znajduje się 10 należących do nich garaży. Co spowodowało taki drastyczny wzrost rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste? Nowa wartość gruntu ustalona na ponad 4,7 mln zł.

Tuż przed powszechnym uwłaszczeniem

– Nigdzie w Polsce samorządy nie zachowują się tak jak w Warszawie. Nie było takiej sytuacji, że za pięć dwunasta, gdy jeszcze istniało użytkowanie wieczyste, dokonywano tego rodzaju podwyżek – ocenia wiceminister inwestycji Adam Soboń. Tuż przed wejściem w życie ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716) przedstawiciele Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju krytykowali lokalne władze za to, że na ostatnią chwilę radykalnie podwyższały mieszkańcom opłaty za dotychczasowe użytkowanie wieczyste. Jak donosiły media, takie sytuacje miały m.in. miejsce w Krakowie czy Kielcach. Wszystko po to, by była inna podstawa do naliczania bonifikat przy szybkim dochodzeniu do własności.
Reklama
Jednak zmiana ceny gruntu ma też skutki dla osób, które pozostają użytkownikami wieczystymi, bo nowa ustawa nie dała im możliwości uwłaszczenia. Są to właśnie m.in. posiadacze garaży na wyodrębnionych działkach.

Reklama
WAŻNE Ustawa uwłaszczeniowa nie dotyczy m.in. użytkowników wieczystych wydzielonych gruntów, na których zbudowane są garaże. Garaże podlegają pod ustawę tylko wtedy, gdy są na działce wraz z budynkiem mieszkalnym.

Aktualizowanie co trzy lata

Zasady i tryb ustalania stawek za użytkowanie wieczyste reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r. poz. 2204). Zgodnie z nią wysokość opłaty rocznej uzależniona jest od wartości nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste. Opłatę tę można aktualizować (zwiększać lub zmniejszać), jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie, jednak nie częściej niż raz na trzy lata. Samorządy miały i mają zatem prawo do aktualizowania opłat w ramach swojej samodzielności finansowej. A użytkownikowi wieczystemu, jak informuje MIR, przysługują środki odwoławcze od nowej wysokości opłat, składane do samorządowego kolegium odwoławczego, a następnie do sądu powszechnego.
Samorządy ze swojej strony przyznają, że aktualizacje miały miejsce, ale nie były zjawiskiem nowym (a więc trudno je jednoznacznie wiązać z ustawą uwłaszczeniową), skala składanych teraz odwołań ze strony mieszkańców zaś zazwyczaj nie odbiega od normy (co przeczyłoby tezie resortu o zwiększonej skali działania samorządów w tym zakresie). – Procentowo liczba wniosków jest na takim samym poziomie od ostatnich trzech lat, a w odniesieniu do lat 2010‒2015 nawet mniejsza – zapewnia Maja Wysocka z Urzędu Miejskiego we Wrocławiu. Podobnie mówi Elżbieta Hermanowska z kieleckiego magistratu. – Po ostatniej aktualizacji, odwołań od mieszkańców jest znacznie mniej niż w latach ubiegłych – podkreśla.
W Toruniu na 600 dokonanych aktualizacji opłat złożono tylko 22 wnioski o ustalenie, że aktualizacja jest nieuzasadniona lub uzasadniona, ale w innej wysokości. Co do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, to na 1700 aktualizacji wniesiono 237 odwołań.

Przypadek warszawskiej Woli

Także na Woli ceny gruntów są regularnie aktualizowane. ‒ Cena działki, w sprawie której zaalarmowali nas mieszkańcy, nie była oszacowana od 1998 r. – informuje nas rzecznik dzielnicy Mariusz Gruza. Zapewnia, że wartość gruntu ustalił uprawniony rzeczoznawca, a skokowy wzrost stawek wynika właśnie z tego, że ostatnia skuteczna aktualizacja opłaty rocznej była wykonana ponad 20 lat temu. – W tym czasie wartość gruntu uległa diametralnej zmianie – zapewnia.
Właściciele garaży uważają, że dzielnica chce ich kosztem odbić sobie straty z powszechnego uwłaszczenia. Przypomnijmy: w październiku 2018 r. (przed wyborami samorządowymi) stołeczni radni przyjęli, że wysokość bonifikat za jednorazową opłatę przekształceniową gruntu wyniesie 98 proc. W grudniu zmienili decyzję i ustalili upust na 60 proc., co spowodowało burzę medialną i polityczną. Pod naciskiem opinii publicznej kilka dni później wrócili do poziomu 98 proc. Z zarzutami mieszkańców nie zgadza się Mariusz Gruza. – Prezydent m.st. Warszawy, reprezentujący właściciela nieruchomości, w przypadku zmiany wartości nieruchomości ma prawo dokonywać, nie częściej niż raz na trzy lata, aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jeśli użytkownik wieczysty nie zgadza się z tą kwotą, to może złożyć odwołanie do SKO. W 2018 r. urząd dokonał aktualizacji ok. 9,2 proc. nieruchomości stanowiących własność m.st. Warszawy, położonych na terenie dzielnicy. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego dotyczą ok. 65 tys. osób, które mieszkają na jej terenie – dodaje Mariusz Gruza.
Na razie właściciele garaży w al. Jana Pawła II zostali poinformowani, że zgodnie z art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami i w związku ze skalą podwyżki mogą wnieść opłatę w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała kwota, czyli ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka), rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji – wynika z instrukcji zmieszczonej w piśmie z dzielnicy Wola. Tak więc do końca marca każdy z właścicieli garaży powinien wpłacić ponad 2,6 tys. zł, następnie do końca marca 2020 r. – prawie 8,4 tys. zł, a do końca marca 2021 r. (i w kolejnych latach) pełną kwotę, czyli 14 151 zł. Jak słyszymy nieoficjalnie od jednego z nich, już raz samorząd podjął próbę podniesienia stawki, ale udało się od tego skutecznie odwołać kilka lat temu. Może tak będzie i tym razem?

MIR rozumie problem i myśli o zmianach

Pytane o tę sprawę ministerstwo sugeruje, by zainteresowani sprawdzili w operacie szacunkowym np. przeznaczenie działek, które zostały w nim umieszczone jako działki porównawcze. Chodzi o to, czy parametry tych działek są podobne do tych, których wartość została na nowo określona. Można też zlecić rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie nowej wyceny wartości nieruchomości, jeśli użytkownicy są pewni, że w operacie szacunkowym przedstawionym przez organ wartość nieruchomości została zawyżona.
Wiceminister Artur Soboń przyznaje jednak, że myśli także o innym rozwiązaniu. – Może potrzebne są zmiany w ustawie o gospodarce nieruchomościami, które zmieniałyby stawkę opłat z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste na garażach? – zastanawia się Soboń. – Dzisiaj jest to 3 proc. wartości działki jako punkt wyjścia do naliczenia stawki, a myślę, że mógłby to być np. 1 proc. – precyzuje. Jak taka zmiana wpłynęłaby na sytuację użytkowników wieczystych z opisywanego przez nas przykładu? Nowa stawka roczna wyniosłaby wówczas nie ponad 14 tys. zł (jak przy wariancie 3-proc.), tylko ponad 4,7 tys. zł.
Resort przypomina też, że w planach jest całkowita likwidacja użytkowania wieczystego w Polsce, również nieruchomości przeznaczonych na cele inne niż mieszkalne. Jak zaznaczają urzędnicy z MIR, likwidacja użytkowania na gruntach komercyjnych będzie jednak bardziej skomplikowana i wymaga uzgodnień z Komisją Europejską.
Obowiązująca od stycznia br. ustawa z 20 lipca 2018 r. zakłada przekształcenie gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Artur Soboń
wiceminister inwestycji i rozwoju