statystyki

Uchwałami w lex deweloper. Gminy ograniczają już ustawowe standardy

autor: Zofia Jóźwiak26.09.2018, 09:19; Aktualizacja: 26.09.2018, 12:09
praca pracownik budowa

Jeżeli rada gminy nie zdecyduje się uchwalić lokalnych standardów urbanistycznych dla obiektów wznoszonych w gminie na podstawie specustawy, będą dla nich obowiązywać standardy ustawowe.źródło: ShutterStock

Samorządy zaczynają obronę przed specustawą mieszkaniową. Robią to przede wszystkim w obawie przed deweloperami, którzy do sądów będą skarżyć niekorzystne dla nich uchwały rad gmin o lokalizacji inwestycji. Najszybciej uchwałę o ustaleniu lokalnych standardów urbanistycznych podjęła Warszawa, ale jeszcze przed końcem września mają szansę uporać się z tymi regulacjami Poznań i Gdańsk.

 W tym roku własną uchwałę zamierza przyjąć też Łódź, do swojej przymierza się także Kraków. W sprawie standardów gminy mają dowolność – do inwestycji prowadzonych na podstawie specustawy mieszkaniowej mogą stosować standardy ustawowe albo uchwalać własne. Dotyczą one tylko niektórych parametrów inwestycji, ale istotnych dla mieszkańców – np. odległości od przystanków komunikacyjnych, szkół czy przedszkoli, liczby kondygnacji w budynkach, odległości od terenów rekreacyjnych i sportowych, czy liczby miejsc parkingowych. Miejscowe zapisy są jednak ostrzejsze od ustawowych i to często o maksymalny dopuszczony ustawą poziom. Jak tłumaczą przedstawiciele miast, robią to po to, by zapobiec urbanistycznemu chaosowi oraz w trosce o wygodę przyszłych użytkowników osiedli. Jeżeli więc specustawa dopuszcza w gminach powyżej 100 tys. mieszkańców 14-kondygnacyjne budynki, to gminy bardzo uważnie przypatrują się, gdzie ewentualnie wyższe domy można wznieść. I w efekcie na większości swoich terenów wyznaczają wysokość minimalną, dopuszczoną ustawą, czyli 7 kondygnacji. Podobnie o prawie połowę zmniejszają dozwoloną odległość osiedla od szkoły czy przedszkola. Gminy bardzo dokładnie analizują też kwestię obowiązkowych miejsc parkingowych, która odgórnie w ustawie nie została określona. I – co ważne dla zwolenników ekologii – nie zapominają także o rowerzystach. A o tym, że standardy trzeba przyjmować szybko, przekonał się choćby Gdańsk. Do tamtejszego urzędu miasta wpłynęły już trzy wnioski deweloperów o ustalenie lokalizacji budynku mieszkalnego. Na razie żaden z nich nie został opublikowany, bo okazały się niekompletne. Ale złożenie prawidłowego to tylko kwestia czasu.

Nie wszystkie samorządy decydują się jednak na przyjęcie własnych standardów. Chociażby Sopot jest pewien, że przed chaosem obroni się dzięki obowiązującym na terenie prawie całego miasta planom zagospodarowania przestrzennego i tym, że znaczna część miasta znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej.

 Duże miasta, obawiając się bałaganu, który może spowodować specustawa mieszkaniowa, w trybie ekspresowym przyjmują lokalne standardy urbanistyczne. Głosowanie ma już za sobą Rada Warszawy, a jeszcze w tym tygodniu debatować na ten temat będą radni Poznania i Gdańska. Inne miasta też szykują swoje regulacje, choć już spokojniej. Jednak według części prawników lokalne standardy to broń obosieczna. Będące aktem prawa miejscowego mogą bowiem być wiążące nie tylko przy wydawaniu pozwoleń na budowę dla inwestycji na podstawie specustawy, ale też innych. Z kolei niewydanie szybko własnych standardów może spowodować straty, bo czas procedowania wniosków inwestorów w nowym trybie jest krótki. 

Przypomnijmy: jeżeli rada gminy nie zdecyduje się uchwalić lokalnych standardów urbanistycznych dla obiektów wznoszonych w gminie na podstawie specustawy, będą dla nich obowiązywać standardy ustawowe. Wskazują one m.in. liczbę dzieci z planowanych mieszkań, które powinny przyjąć w przyszłości pobliskie placówki oświatowe, a także maksymalną odległości inwestycji od przystanku komunikacyjnego, szkoły, przedszkola, terenów wypoczynku oraz rekreacji lub sportu i liczby kondygnacji budynków. I to niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oczywiście inwestycje powstające na podstawie lex deweloper nie mogą być sprzeczne z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz niektórymi innymi aktami, np. uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Lokalne standardy można jednak zmodyfikować o 50 proc. w stosunku do ustawowych, poszerzając lub ograniczając zakres tych drugich. Ponadto rady mają prawo określić w nich także np. liczbę miejsc parkingowych i uregulować kwestię podłączenia do sieci ciepłowniczej (standardy ustawowe tego nie przewidują). Z tego, co ustaliliśmy, samorządy ustalające uchwały w sprawie standardów idą w jednym kierunku – ograniczania ich.

Pośpiech niezbędny

– Lokalne standardy to kluczowy krok do ograniczenia negatywnych skutków lex deweloper, czyli ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących – nie ma wątpliwości Agnieszka Kłąb, rzeczniczka stołecznego ratusza. Twierdzi, że szybkie przyjęcie (stolica zrobiła to już 30 sierpnia) standardów zminimalizuje straty wynikające z wprowadzenia specustawy.

O tym, że standardy warto uchwalić jak najszybciej, przekonał się Gdańsk, który już musiał się zmierzyć z wnioskami deweloperówzłożonymi na podstawie specustawy. Dotychczas wpłynęły tam trzy. Miasto ich jeszcze nie opublikowało na stronie BIP ze względu na niekompletność. – Dwa wnioski pozostały bez rozpatrzenia. W jednym i drugim przypadku wnioskodawcy przedstawili zaświadczenia prezydenta Gdańska, z których wynikało, że przedszkola znajdujące się w pobliżu planowanych inwestycji nie będą w stanie zapewnić miejsca dzieciom z planowanych inwestycji. Trzeci wniosek został odesłany do uzupełnienia – w tym o zaświadczenie spełniające wymóg zapewnienia miejsc dla dzieci w szkole i przedszkolu – wyjaśnia Monika Domachowska z Biura Rozwoju Gdańska.

Miasto na razie broni się, odrzucając wnioski, jednak wkrótce zyska dodatkowy oręż w walce z inwestorami. Otóż już na najbliższej wrześniowej sesji rada ma przyjąć lokalne standardy. – Celem ich jest uszczegółowienie zasad lokalizacji inwestycji mieszkaniowych i towarzyszących, maksymalne zbliżenie wymagań do parametrów i wskaźników stosowanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o zachowanie ciągłości planowania – wyjaśnia Monika Domachowska. – Konieczność ta wynika z potrzeby ochrony interesów mieszkańców. Jest przy tym zgodna z zasadą, że władztwo planistyczne, odnoszące się do sposobów i form zabudowy oraz zagospodarowania na terenie gminy, należy do jej mieszkańców i organu stanowiącego gminy – dodaje.


Pozostało jeszcze 58% treści

Czytaj wszystkie artykuły na gazetaprawna.pl oraz w e-wydaniu DGP
Zapłać 97,90 zł Kup abonamentna miesiąc
Mam kod promocyjny
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Kup licencję

Polecane

Reklama

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

Szukaj

Polecane