Prowadzę firmę i zamierzam pozyskać środki na jej rozwój ze sprzedaży dwóch działek, które wydzieliłem w 2017 r. 24 sierpnia otrzymałem jednak decyzję wójta o opłacie adiacenckiej 15 tys. zł. Jak się dowiedziałem, jej wysokość wynika ze stawki (15 proc.) zawartej w uchwale gminy. W decyzji napisano, że wartość mojej nieruchomości wzrosła po podziale. Czy to prawnie dopuszczalne? Według mnie operat jest nierzetelny. Poza tym nie mam takich pieniędzy. Gdzie się odwołać?
Opłata adiacencka może być pobierana przez gminę m.in. w sytuacji wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału. Pozwala na to art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, to wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala w drodze uchwały rada gminy w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości.
Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Reklama
W opisanej sytuacji rada gminy ustaliła uchwałą stawkę opłaty adiacenckiej na 15 proc. Dla ustalenia wysokości opłaty znaczenie ma określenie wartości nieruchomości zarówno przed dokonaniem jej podziału, jak i po jego dokonaniu, bo dopiero porównanie tych wartości pozwala ustalić, czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Tu jednak kluczowa jest opinia rzeczoznawcy majątkowego, na co zwrócono uwagę m.in. w orzeczeniu, które zostało wydane w zbliżonym stanie faktycznym. W tym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z 11 lipca 2018 r. (sygn. akt II SA/Go 266/18) zaakcentowano również, że zarówno organ, jaki i sąd oceniają operat tylko pod względem formalnym. Organ prowadzący postępowanie (np. wójt) nie może jednak wkraczać w zakres merytoryczny opinii rzeczoznawcy.
Warto również odnotować stanowisko WSA w Poznaniu z wyroku z 6 kwietnia 2018 r. (sygn. akt II SA/Po 1031/17). Tam podkreślono, że: „Jeżeli strona uznaje, iż operat szacunkowy budzi wątpliwości, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, bądź podać okoliczności wskazujące na istotne wątpliwości co do rzetelności operatu. (...) Możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która może zlecić, a następnie przedłożyć organowi administracji przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców”. Możliwość skorzystania z takiej opinii wynika z art. 157 u.g.n.
Tak więc czytelnik może złożyć odwołanie od decyzji wójta do samorządowego kolegium odwoławczego, jednak z przyczyn wyżej opisanych trudno będzie podważyć ustalenia dotyczące wartości nieruchomości. Pewnym rozwiązaniem może być skorzystanie przez przedsiębiorcę z możliwości wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego, a tym samym i ustalonej przez wójta kwoty opłaty.
Podstawa prawna
Art. 98a ust. 1 i 1a, art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.).