Czy ważna jest sprzedaż nieruchomości bez wymaganej uchwałą zgody rady gminy

Z opisu stanu faktycznego wynika, że gmina sprzedała nieruchomość w drodze przetargu. Zastosowanie miały więc przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.).

Zgodnie z art. 40 u.g.n. możliwe są cztery formy przetargu:

• przetarg ustny nieograniczony,
• przetarg ustny ograniczony,
• przetarg pisemny nieograniczony,
• przetarg pisemny ograniczony.

O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator. Cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości (art. 67 u.g.n.). Przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się następujące zasady:

1) cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości;
2) cenę wywoławczą w drugim przetargu można ustalić w wysokości niższej niż wartość nieruchomości, jednak nie niższej niż 50 proc. tej wartości;
3) cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca, ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu;
4) jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z nabywcą w wysokości nie niższej niż 40 proc. jej wartości.

Podział kompetencji w gminie przy zbywaniu nieruchomości

Ustawa o samorządzie gminnym (dalej: u.s.g.) rozdziela kompetencje związane ze zbywaniem nieruchomości między wójta a radę gminy.

► Z art. 30 ust. 2 pkt 3 u.s.g. wynika, że wójt gospodaruje mieniem komunalnym.
► Z kolei w myśl art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. zasad:

• nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz
• wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, jeśli ustawy szczególne nie stanowią inaczej.

Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt może dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

Orzecznictwo: czy wójt zawsze musi mieć zgodę rady na zbycie nieruchomości powyżej limitu określonego przez radę

Sądy akcentują, że ze względu na ustalony u.s.g. podział kompetencji między organem stanowiącym i kontrolnym, a organem wykonawczym rada gminy (jako organ stanowiący i kontrolny w stosunku do organu wykonawczego) jest upoważniona do ustalania zasad, względnie kryteriów gospodarowania mieniem komunalnym, jeżeli przepisy ustaw nie zastrzegają wyłącznej właściwości wójta w tym zakresie. W związku z tym organ upoważniony do wydania uchwały wykonawczej względem ustawy nie może ani przekazać swoich kompetencji innemu organowi, ani wykraczać poza ich zakres (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 30 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1588/17).
Co istotne, w ramach ww. uchwały rada gminy może wprowadzić ograniczenia w zbywaniu nieruchomości w odniesieniu do ich wartości szacunkowej. Wówczas wójt gminy jest tymi zapisami związany i powinien ich przestrzegać.

Bardzo podobną sprawę do opisanej w pytaniu postawionym na wstępie rozpatrywała RIO w Poznaniu. W wystąpieniu pokontrolnym z 28 października 2025 r. (znak WK.4022.13.2025) stwierdziła, że sprzedawana przez wójta nieruchomość miała wartość 360 tys. zł, co znacznie przekraczało próg niewymagający zgody rady gminy na zbycie, określony w uchwale tej rady. Tymczasem wójt sprzedał nieruchomość na podstawie własnego zarządzenia, a rada gminy nie wyraziła wcześniej zgody w odrębnej uchwale.
RIO uznała to za naruszenie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g. W wystąpieniu pokontrolnym izba zobowiązała gminę, aby w przyszłości uzyskiwała zgodę rady przed sprzedażą takich nieruchomości.
Z uwagi na powyższe: w sytuacji opisanej w pytaniu doszło do nieprawidłowości przy sprzedaży nieruchomości. Jednak nie mają one wpływu na ważność samego przetargu czy zawieranej w jego wyniku umowy przeniesienia własności nieruchomości. ©℗