Kolejna korekta prawa budowlanego: od 2026 r. mniej formalności i prostsze procedury legalizacyjne

Do artykułu 3 ustawy prawo budowlane nowelizacja dodaje definicje prawne kilkunastu pojęć, które dotąd funkcjonowały w tej ustawie bez legalnego określenia.

Są to m.in. pojęcia budynków: mieszkalnego, wielorodzinnego, gospodarczego, użyteczności publicznej, zamieszkania zbiorowego, rekreacji indywidualnej, a także definicje: wiaty, magazynu energii elektrycznej, działki budowlanej oraz zabudowy jednorodzinnej i zagrodowej [tabela 1].

Wprawdzie z czasem wymienione pojęcia doczekały się ich określenia w orzecznictwie, ale nie sprzyjało to jednolitości stosowania prawa w skali kraju. Zazwyczaj orzecznictwo opierało się na definicjach niektórych pojęć z rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: rozporządzenie w sprawie warunków technicznych). Nierzadko dopiero wykładnia sądów decydowała o tym, czy wymagane było pozwolenie na budowę lub dokonanie zgłoszenia budowy.

Uwaga! Nowe definicje zaczną obowiązywać od 20 września 2026 r. Wyjątkiem jest definicja wiaty, która wchodzi w życie 7 stycznia.

Z uzasadnienia do projektu ustawy wynika, że do wprowadzonej definicji „budynków użyteczności publicznej” ministerstwo rozwoju i technologii, które było wiodącym resortem przy opracowywaniu projektu nowelizacji, celowo dodało zastrzeżenie: „z wyłączeniem budynków zlokalizowanych na terenach zamkniętych określonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, w których nie są realizowane zadania użyteczności publicznej”. Jak wyjaśnił ustawodawca, to wyłączenie zostało wprowadzone, ponieważ zadania użyteczności publicznej polegają na bieżącym i nieprzerwanym zaspokajaniu zbiorowych potrzeb ludności poprzez powszechnie dostępne usługi, a takich zadań nie realizują jednostki organizacyjne Sił Zbrojnych RP.

Budynki położone na terenach zamkniętych, określonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, służą głównie żołnierzom zawodowym oraz personelowi cywilnemu Sił Zbrojnych RP. Dostęp do tej infrastruktury regulują wewnętrzne przepisy resortowe. Ze względu na charakter realizowanych w powyższych budynkach zadań – dostęp do nich dla osób z zewnątrz, w tym dla osób z niepełnosprawnościami, jest ściśle ograniczony albo całkowicie wykluczony.
Do budynków użyteczności publicznej zaliczono natomiast budynki biurowe organów administracji rządowej, w tym administracji niezespolonej, np. Wojskowe Centra Rekrutacji.

Uwaga! Nowe definicje nie zawsze pokrywają się z definicjami z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, dotyczy to m.in. budynku gospodarczego i budynku użyteczności publicznej.

Przykładowo w myśl nowej definicji z p.b. budynek gospodarczy to „budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych”. Tymczasem zgodnie z rozporządzeniem jest to „budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.

Po zmianach w prawie budowlanym - konieczne wydanie rozporządzenia

Nowelizacja rozszerzyła przepisy dotyczące warunków technicznych. Ustawodawca doprecyzował, że do przepisów techniczno-budowlanych – zgodnie z art. 7 ust. 1 p.b.– zaliczają się, tak jak dotychczas:

• warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie,
• warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Dodatkowo od 7 stycznia 2026 r. do przepisów techniczno–budowlanych są formalnie zaliczane także:

• warunki techniczne, warunki techniczne użytkowania oraz warunki techniczne usytuowania budowli ochronnych, wydane na podstawie art. 115 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej.

Uwaga! Na razie nowo dodany punkt 3 ma charakter martwy, ponieważ do tej pory minister rozwoju i technologii nie wydał odpowiedniego rozporządzenia.

Łatwiej o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, ale dopiero od września 2026 r.

Od 20 września 2026 r. we wniosku do ministra o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie trzeba będzie wskazywać rozwiązań zamiennych, jeśli nie będzie możliwości technicznych ich wprowadzenia.

Od powyższej daty zmieni się art. 9 ust. 3 pkt 3 p.b., który odnosi się do odstępstw od warunków technicznych wydawanych przez organy z upoważnienia ministra. Przypomnijmy, że zgody na odstępstwo, po uzyskaniu upoważnienia ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane, udziela albo odmawia udzielenia, w drodze postanowienia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o zmianie pozwolenia na budowę (art. 9 ust. 2 p.b.).

Nowelizacja doprecyzowała, że wniosek do ministerstwa w sprawie upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo musi zawierać m.in. propozycję rozwiązań zamiennych, „jeżeli istnieją możliwości techniczne”. Tego zastrzeżenia w dotychczasowym brzmieniu przepisu nie było. Zmiana ma umożliwić uzyskanie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych bez konieczności zastosowania rozwiązań zamiennych, jeśli nie są one możliwe technicznie (np. z uwagi na brak miejsca na działce).

Przy przebudowie lub zmianie użytkowania też prościej - jak się zmieni prawo w 2026 r.

W niektórych sytuacjach nie będzie potrzebna zgoda na odstępstwo wydawana przez organ administracji architektoniczno–budowlanej z upoważnienia ministra. Wystarczy zgoda właściwej inspekcji.

Zmiana ta zacznie obowiązywać od 20 września 2026 r. Wynika z dodanego do art. 9 p.b. nowego ust. 7. Przepis dotyczy przebudowy lub zmiany sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych.
W takich przypadkach można stosować rozwiązania zamienne wobec wymagań dotyczących:

• higieny i zdrowia – na podstawie zgody państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego,
• ochrony środowiska – na podstawie pozytywnej opinii wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska,
• bezpieczeństwa i higieny pracy – na podstawie zgody właściwego państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego, wydanej w porozumieniu z właściwym okręgowym inspektorem pracy.

W dodanym do art. 9 p.b. ustępie 8 jest zastrzeżenie, że powyższe rozwiązania zamienne nie mogą:

• powodować zagrożenia życia ludzi
• powodować zagrożenia bezpieczeństwa mienia,
• pogarszać warunków zdrowotno–sanitarnych i użytkowych,
• pogarszać stanu środowiska.

Dodatkowo w budynkach użyteczności publicznej i blokach mieszkalnych nie wolno ograniczać dostępności dla osób z niepełnosprawnościami i innymi szczególnymi potrzebami (zgodnie z ustawą o dostępności).

Odwołania od decyzji i zażalenia na postanowienia: nowelizacja prawa budowlanego wskazuje ich treść

Nowością jest przepis określający warunki formalne odwołania od decyzji i zażalenia na postanowienie wydane na podstawie ustawy.

Zgodnie z nowym art. 10b. ust. 1 p.b, który zacznie obowiązywać od 7 stycznia br. środek zaskarżenia musi zawierać:

• zarzuty odnoszące się do decyzji lub postanowienia,
• zakres żądania,
• wskazanie dowodów uzasadniających to żądanie.

W myśl zaś ust. 2 „w przypadku gdy odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie wydane na podstawie ustawy nie spełnia powyższych wymogów – stosuje się art. 64 par. 2 k.p.a.” (czyli wzywa się do uzupełnienia braków – red.). Przy czym wezwanie wnoszącego do usunięcia braków nie powinno nastąpić później niż po upływie 14 dni od dnia wpływu odwołania lub zażalenia.
Formalnie – wcześniej wystarczyło, że strona wskazała, że jest niezadowolona z decyzji.

Z praktycznego punktu widzenia to rozwiązanie może – wbrew intencjom ustawodawcy – nie zmniejszyć liczby wnoszonych odwołań i zażaleń. W praktyce powyższe środki zaskarżenia są bowiem zazwyczaj składane już wraz z uzasadnieniem. Na etapie sprawdzania wymogów formalnych organ nie ocenia zasadności zarzutów. Jeśli przepisy wymagają wskazania dowodu, organ sprawdzi jedynie, czy strona go wskazała. Nie będzie natomiast badał, czy dowód rzeczywiście potwierdza jej twierdzenia.

Uwaga! Dodatkowe postępowanie związane z badaniem braków formalnych odwołania lub zażalenia może natomiast wydłużyć całą procedurę odwoławczą lub zażaleniową. Można wyobrazić sobie sytuacje, w których strona celowo składa gołe odwołanie, aby zyskać dodatkowy czas. Po uwzględnieniu doręczeń może to być nawet około pięciu tygodni na uzupełnienie środka zaskarżenia tak, aby spełniał wymogi formalne.

Więcej budów na zgłoszenie - zmiany w katalogu prawa budowlanego

Od 1 stycznia znacząco poszerzył się katalog inwestycji, których realizacja (budowa) nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, a potrzebne jest zgłoszenie.

Bez zbędnych formalności na podstawie zgłoszenia możliwa jest od tego roku budowa:

• wolno stojących przydomowych budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 mkw. przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (co wynika z pkt 2a dodanego do art. 29 ust. 1 p.b.);
• wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 300 kWh i nie większej niż 2000 kWh (pkt 3c);
• wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh (pkt 40);
• wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane (pkt 1b);
• wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 mkw. wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami (pkt 3a);
• kontenerów telekomunikacyjnych o wysokości do 3 m i powierzchni zabudowy do 35 mkw. wraz z instalacjami i przyłączami elektroenergetycznymi i telekomunikacyjnymi oraz związanymi z nimi sieciami (pkt 3b);
• bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności większej niż 5 m sześc. i nie większej niż 30 m sześc. (pkt 29 lit. e);
• kolumbariów na terenie cmentarza o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 m kw. i wysokości nie większej niż 3 m (pkt 35);
• przepustów o długości nie większej niż 20 m oraz przekroju wewnętrznym nie mniejszym niż 0,85 mkw. i nie większym niż 3 mkw. (pkt 36);
• wylotów do cieków naturalnych (pkt 37);
• bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności większej niż 5 m sześc. i nie większej niż 15 m sześc. (pkt 38);
• wież lub masztów Kolejowego Systemu Ruchomej Łączności Radiowej (RMR) służących realizacji zadań zarządcy infrastruktury kolejowej, realizowanych na obszarze kolejowym (pkt 39).

Boiska i tarasy - nieco inne zasady

Nowelizacja p.b. porządkuje zasady budowy boisk, kortów i bieżni oraz wprowadza nowe rozróżnienie przydomowych tarasów – w zależności od tego, czy są zadaszone, czy nie.

► W przypadku boisk szkolnych oraz boisk, kortów tenisowych i bieżni (które już dotychczas można było budować na zgłoszenie) ministerstwo rozwoju i technologii doprecyzowało, że muszą być to obiekty służące do rekreacji i uprawiania sportu. Stanowi o tym zmieniony art. 29 ust. 1 pkt 20 p.b., który obowiązuje od 1 stycznia 2026 r.

► Również od 1 stycznia 2026 r. zmienił się przepis dotyczący budowy przydomowych tarasów naziemnych oraz stacji ładowania. Do tej pory w myśl art. 29 ust. 1 pkt 22 zgłoszenia wymagała budowa przydomowych tarasów naziemnych o powierzchni zabudowy powyżej 35 mkw. – bez rozróżnienia, czy taras jest zadaszony, czy nie.
Po zmianie – zgłoszenia nadal wymaga budowa tarasów większych niż 35 mkw., ale przepis dzieli je na dwa rodzaje:

• tarasy zadaszone – w ich przypadku zgłoszenie wystarczy, jeśli powierzchnia dachu nie przekracza 50 mkw.;
• tarasy niezadaszone – tu limitu nie ma.

Uwaga! Jeśli zadaszenie przekroczy 50 m kw. – będzie wymagane pozwolenie na budowę.
W tym miejscu warto dodać, że zmieniono też przepis o tarasach o powierzchni zabudowy nie większej niż 35 mkw. Taki taras tak jak dotąd nie będzie wymagał zgłoszenia – ale ustawodawca wyraźnie zastrzegł w art. 29 ust. 2 pkt 31 p.b. (zmienionym od 1 stycznia 2026 r.), że jeśli jest zadaszony, to powierzchnia dachu nie może przekroczyć 35 mkw.

Roboty wymagające zgłoszenia: szerszy katalog

Szerszy będzie katalog robót zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, ale wymagających zgłoszenia.
W zmienionym od 7 stycznia br. katalogu znalazły się następujące nowe prace (art. 29 ust. 3 p.b.):

• przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budowli ochronnych, o których mowa w ust. 1 pkt 2a (czyli tych zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę), o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę lub działki, na których obiekt jest usytuowany;
• przebudowa obiektów, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2, 3–3b, 9, 11–13, 22 lit. b, 30 i 35–38 p.b. (chodzi tu m.in. o przebudowę wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 mkw., kolumbariów na terenie cmentarza o powierzchni zabudowy nie większej niż 15 mkw. i wysokości nie większej niż 3 m; bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności większej niż 5 m sześc.^. i nie większej niż 15 m sześc.);
• instalowanie na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m, z wyjątkiem obiektów sytuowanych na obszarze objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego;
• instalowanie magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh.

Co będzie można budować bez jakichkolwiek formalności

Od 7 stycznia br. rozszerzył się i zmienił również katalog inwestycji, których budowa nie wymaga ani uzyskania pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia (art. 29 ust. 2 p.b.).
W katalogu tym znalazła się budowa:

• bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o pojemności nie większej niż 5 m sześc., gdy są to obiekty gospodarcze związane z produkcją rolną i uzupełniające zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (dodany art. 29 ust. 2 pkt 1 i lit. c p.b.);
• obiektów kontenerowych lub urządzeń pomiarowych będących punktem pomiarowym państwowego monitoringu środowiska wraz z ogrodzeniem o wysokości nieprzekraczającej 2,20 m (pkt 18 b);
• szatni, zadaszeń lub trybun służących celom sportowym i rekreacyjnym przy obiektach, o których mowa w ust. 1 pkt 20, o powierzchni zabudowy nie większej niż 25 mkw. i wysokości nie większej niż 3 m, przy czym łączna liczba wszystkich tych obiektów budowlanych na działce nie może przekraczać 5 na każde 10 000 mkw. powierzchni działki (pkt 34);
• położonych na terenie rodzinnych ogrodów działkowych:

a) basenów o powierzchni nie większej niż 15 mkw.,
b) oczek wodnych o powierzchni nie większej niż 10 mkw. i głębokości nie większej niż 1 m (pkt 35);

• bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe o łącznej pojemności nie większej niż 5 m (pkt 36);
• wolno stojących masztów o wysokości nie większej niż 7 m: a) flagowych, b) bezodciągowych przeznaczonych do instalowania na nich urządzeń radiokomunikacyjnych, urządzeń monitoringu lub urządzeń informacji pasażerskiej – z wyjątkiem masztów sytuowanych na obszarze objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego (pkt 37);
• konstrukcji oporowych o wysokości nie większej niż 0,80 m (pkt 38);
• wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 30 kWh (pkt 39).

Ponadto w przypadku basenów i oczek wodnych o powierzchni nie większej niż 50 mkw. Ministerstwo Rozwoju i Technologii doprecyzowało, że chodzi o takie obiekty „przy budynkach mieszkalnych jednorodzinnych oraz przy budynkach rekreacji indywidualnej”.

Ponadto pozwolenie i zgłoszenie od 1 stycznia br. nie jest także wymagane m.in. przy wykonywaniu robót budowlanych (art. 29 ust. 4 p.b.) polegających na:

• przebudowie budowli ochronnych, o których mowa w ust. 1 pkt 2a, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych;
• instalowaniu na obiektach budowlanych stanowiących całość techniczno-użytkową albo niestanowiących takiej całości urządzeń technicznych lub ich elementów, w tym instalacji radiokomunikacyjnych, przez które należy rozumieć niestanowiące budowli urządzenia techniczne, takie jak stacje bazowe telefonii komórkowej, stacje telewizyjne, stacje radiofoniczne, urządzenia łączności radiowej, radionawigacyjnej i radiolokacyjnej, w których skład wchodzą urządzenia radiowe, zasilające i inny osprzęt oraz antenowe konstrukcje wsporcze, o wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m;
• instalowaniu pomp ciepła, wolno stojących kolektorów słonecznych, urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej nie większej niż 150 kW, magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej nie większej niż 30 kWh – z zastrzeżeniem, że do urządzeń fotowoltaicznych o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 6,5 kW stosuje się obowiązek uzgodnienia z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych pod względem zgodności z wymaganiami ochrony przeciwpożarowej, projektu tych urządzeń oraz zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu instalowania tych urządzeń i rozpoczęciu ich użytkowania (wraz z zawiadomieniem przekazuje się tym organom plan urządzenia fotowoltaicznego dla ekip ratowniczych);
• instalowaniu na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji oraz o łącznej wysokości nie większej niż 3 m, z wyjątkiem obiektów sytuowanych na obszarze objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego;
• instalowaniu dodatkowych kabli w użytkowanych sieciach i kanałach technologicznych w pasie drogowym.

Zmiany w załącznikach do zgłoszenia budowy

Ustawodawca wskazał dodatkowe elementy, które trzeba dołączyć do zgłoszenia budowy. Regulacja ta obowiązuje od 7 stycznia br.

Tymi nowymi elementami w myśl zmienionego art. 30 ust. 2 p.b. są m.in.:

• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
• opinie, uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach (lub kopia tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów).

Przed zmianą obowiązek dysponowania decyzją WZ przy realizacji inwestycji budowlanej na zgłoszenie wywodzony był m.in. z art. 59 ust. 2a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nie było jednak bezpośredniego i wzajemnego odwołania się jednej ustawy do drugiej.
Dodatkowo ustawodawca nakazał, że w pewnych sytuacjach do zgłoszenia należy dołączyć:

• projekt architektoniczno-budowlany wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane – w przypadku instalowania na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m;
• dokumentację techniczną, uzgodnioną pod względem ochrony przeciwpożarowej – w przypadku instalowania magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh.

Z kolei obowiązek dołączenia do zgłoszenia projektu zagospodarowania działki lub terenu wykonanego przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane dotyczy także budowy wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 30 kWh i nie większej niż 300 kWh (o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 40 p.b.).

Nowy art. 30 ust. 4bb p.b. stanowi, że projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w przypadku budowy magazynu energii elektrycznej (wolno stojących magazynów energii elektrycznej o pojemności nominalnej większej niż 300 kWh i nie większej niż 2000 kWh; o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 3c p.b.) uzgadnia się pod względem ochrony przeciwpożarowej. W takim przypadku stosuje się także obowiązek zawiadomienia organów Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy magazynu energii elektrycznej i rozpoczęciu jego użytkowania, przy którym przekazuje się plan przedstawiający lokalizację magazynu energii elektrycznej wraz z rozwiązaniami i danymi istotnymi dla bezpieczeństwa ekip ratowniczych.

Uproszczona procedura legalizacyjna szerzej stosowana

W myśl nowelizacji jeśli od istotnego odstępstwa minęło 10 lat, budynek stoi i nie zagraża ludziom – to trzeba dać inwestorowi możliwość zalegalizowania go.

Chodzi tu o zasady legalizacji robót budowlanych w przypadkach regulowanych art. 50 p.b., czyli: innych niż klasyczna samowola (regulowana w art. 48 ust. 1 p.b.) lub w razie zastosowania uproszczonej procedury legalizacyjnej (określonej w art. 49f p.b.). Czyli w praktyce – o przypadki istotnych odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego. Przypomnijmy, że takim istotnym odstępstwem od projektu jest np.:

• inna kubatura,
• inna liczba kondygnacji,
• zmienione funkcje pomieszczeń,
• zmiany układu konstrukcyjnego.

Od 1 stycznia 2026 r. do art. 50 p.b. został dodany ust. 6, który się stosuje, jeżeli od zakończenia prowadzenia robót budowlanych upłynęło co najmniej 10 lat.

►1. W sytuacjach określonych w art. 50 ust. 1 pkt 1–3 (czyli gdy inwestycja była prowadzona bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub na podstawie zgłoszenia z naruszeniem przepisów) oraz przy robotach wykonanych z istotnym naruszeniem przepisów – organ nadzoru budowlanego sprawdza, czy roboty stwarzają zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi.

Następnie stosuje art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 p.b., czyli:

• nakazuje zaniechanie dalszych robót albo
• nakazuje wykonanie określonych czynności.

►2. W przypadku robót wykonanych z istotnym odstępstwem od:

• decyzji o pozwoleniu na budowę,
• projektu zagospodarowania działki lub terenu,
• projektu architektoniczno-budowlanego

– organ stosuje art. 49f–49i p.b., czyli uproszczoną procedurę legalizacyjną.

W uzasadnieniu do projektu ustawy projektodawca wskazał, że nowy przepis ma być realizacją postulatu deregulacyjnego zgłoszonego przez stronę społeczną, która chciała rozszerzenia zakresu zastosowania tzw. uproszczonego postępowania legalizacyjnego również do przypadków istotnych odstępstw budowlanych. Uzasadniała to wprowadzeniem zachęty do szybszego dostosowania istniejących obiektów do stanu gwarantującego bezpieczeństwo ich użytkowania, co może mieć istotne znaczenie dla życia i zdrowia osób korzystających z obiektów takich jak sklepy, restauracje czy hotele. W niektórych regionach Polski obiektów wzniesionych przed laty z naruszeniem przepisów prawa budowlanego jest szczególnie dużo. Uzasadnieniem jest także potrzeba usunięcia nieuzasadnionego nierównego traktowania właścicieli nieruchomości w podobnych sytuacjach.

Uwaga! Skrócony został okres, od którego będzie możliwa uproszczona legalizacja istotnych odstąpień, tj. z 20 lat do 10 lat.

Żółta kartka zamiast wstrzymania budowy i inne zmiany w prawie dotyczącym samowoli budowlanych

Absolutną nowością jest wprowadzenie pouczenia dla inwestora – zamiast natychmiastowego wstrzymania robót i wszczynania procedury legalizacyjnej. Nadzór budowlany najpierw tylko go pouczy i da 60 dni na naprawienie istotnych odstępstw od projektu. Dopiero zignorowanie ostrzeżenia uruchomi pełną machinę administracyjną.
Chodzi o nowy art. 51a p.b., który w ust. 1 stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone w sposób, o którym mowa w art. 50 ust. 1 pkt 4 p.b. (czyli w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach), organ nadzoru budowlanego może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w:

• decyzji o pozwoleniu na budowę,
• projekcie zagospodarowania działki architektoniczno-budowlanym lub
• w przepisach.

Uwaga! Organ potwierdza pouczenie wpisem w protokole kontroli i wpisem w dzienniku budowy. Natomiast po upływie 60 dni od dnia pouczenia albo przed upływem 60 dni od dnia pouczenia, jeżeli wystąpi o to inwestor, organ nadzoru sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

W przypadku gdy roboty budowlane nie zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach – organ nadzoru budowlanego stosuje przepisy art. 50–51 p.b. (czyli znane już instrumenty procedury legalizacyjnej).

Uwaga! Dzięki zmianom procedura legalizacyjna dotycząca istotnych odstąpień po zmianach rozpoczyna się od pouczenia inwestora, a nie od wstrzymania prowadzenia robót i formułowania określonych nakazów i obowiązków. Dopiero niezastosowanie się do pouczenia o konieczności usunięcia naruszenia będzie skutkować wszczęciem stosownej procedury administracyjnej.
Przepis art. 51a p.b. wchodzi w życie 7 stycznia br.

Sankcje za nieprawidłowe użytkowanie obiektu

Nowelizacja doprecyzowuje przepis wprowadzający sankcje za naruszenie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie. Wynika on z art. 61 p.b.

Ustawa wprowadza nowe brzmienie art. 91a p.b., który obowiązuje od 7 stycznia br. Zgodnie z tym przepisem: kto wbrew art. 61 p.b. nie spełnia obowiązków:
1) utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym,
2) użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska,
3) zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego
– podlega grzywnie nie mniejszej niż 100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Uwaga! W uzasadnieniu do projektu ustawy Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazało, że zmiana wynika z potrzeby wdrożenia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lutego 2021 r. (sygn. akt P 15/17).

TK orzekł wówczas, że art. 91a p.b. w zakresie obejmującym zwrot: „użytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami” jest niezgodny z art. 2 i art. 42 ust. 1 Konstytucji RP. W ocenie trybunału zwrot ten bowiem jest wyjątkowo szeroki i nieostry, a przez to „uniemożliwia w praktyce, przy użyciu powszechnie przyjmowanych reguł interpretacji oraz metod wykładni, ustalenie precyzyjnej treści zakazu sformułowanego w tym przepisie nie tylko dla przeciętnego adresata prawa, lecz także dla profesjonalisty”. Tymczasem – jak zauważył TK – zarówno Konstytucja RP, jak i nauka prawa wymagają, aby przepisy umożliwiające stosowanie odpowiedzialności karnej spełniały wymogi jednoznaczności i określoności (art. 2 Konstytucji RP) oraz fundamentalnej dla prawa karnego zasady nullum crimen sine lege certa (art. 42 ust. 1 Konstytucji RP).

Kierownik budowy częściej potrzebny: zmiany w prawie

Nowela poszerza katalog przypadków, w których realizacja budowy wymaga ustanowienia kierownika budowy.
A zatem od 1 stycznia 2026 r. w myśl art. 42 ust. 1 pkt 2 p.b. obowiązek taki dotyczy dodatkowo sytuacji, o których mowa w:

• art. 29 ust. 1 pkt 1b p.b. – czyli budowy wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 mkw., których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. g p.b. – czyli instalacji na obiekcie budowlanym urządzeń technicznych wraz z masztami służących do wytwarzania energii elektrycznej z energii wiatru o mocy nie większej niż moc mikroinstalacji oraz o łącznej wysokości większej niż 3 m i nie większej niż 12 m, z wyjątkiem obiektów sytuowanych na obszarze objętym planem generalnym lotniska użytku publicznego,
• art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. a p.b. – czyli przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę, na której budynek jest usytuowany,
• art. 29 ust. 3 pkt 1 lit. aa p.b. – czyli przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budowli ochronnych, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2a p.b., o ile nie prowadzi ona do zwiększenia obszaru oddziaływania obiektu poza działkę lub działki, na których obiekt jest usytuowany.

Nowy załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę

Od 1 stycznia br. inwestor musi dołączyć specjalne oświadczenie do wniosku o pozwolenie na budowę niektórych obiektów.
Chodzi o obiekty budowlane, o których mowa w art. 93–95 ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, czyli:

• budynki użyteczności publicznej, w których zapewnia się budowle ochronne, jeżeli jest to uzasadnione potrzebą zapewnienia miejsc schronienia oraz możliwe ze względu na występujące w budynku rozwiązania techniczno-budowlane;
• kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne (jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia);
• budowle podziemne wykorzystywane do celów transportu, w tym drogowego i szynowego, w szczególności zagłębione obiekty metra, podziemnego tramwaju i kolei podziemnej (projektuje się i wykonuje w sposób zapewniający spełnienie warunków technicznych i warunków technicznych użytkowania dla budowli ochronnej).

W myśl nowo dodanego art. 33 ust. pkt 13 p.b. do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć oświadczenie o:

• obowiązku wykonania budowli ochronnej o określonej kategorii odporności i pojemności lub
• obowiązku wykonania obiektu budowlanego w sposób umożliwiający zorganizowanie w nim miejsca doraźnego schronienia o określonej pojemności albo
• braku ww. obowiązku.

Składa się je pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia (art. 233 par. 6 kodeksu karnego). Inwestor jest obowiązany do zawarcia w nim klauzuli o następującej treści: „Jestem świadomy (-ma) odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia”. Klauzula ta zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń.

Opłata skarbowa za zgłoszenia

Ustawodawca nie tylko uprościł procedury budowlane, lecz także jednocześnie zadbał o to, aby jednostki samorządu terytorialnego nie straciły na tym finansowo. W tym celu zmienił przepisy o opłacie skarbowej.
Przypomnijmy, że za pozwolenie na budowę pobierana jest opłata skarbowa, która trafia do budżetu gminy. A skoro na skutek nowelizacji p.b. będzie wydawanych mniej pozwoleń, a więcej będzie zgłoszeń – w efekcie do samorządowych kas mogłoby trafić mniej pieniędzy.

Aby gminy nie straciły tych dochodów po uproszczeniu przepisów budowlanych, ustawodawca zmienił ustawę o opłacie skarbowej. Zmiany polegają na dodaniu ust. 9ba i 9ca w części I załącznika do tej ustawy, który określa stawki opłaty skarbowej i jej stawki (w tym od przyjęcia zgłoszenia budowy obiektów budowlanych, do którego organ nie wniósł sprzeciwu).

Przykładowo za przyjęcie zgłoszenia dotyczącego budowy:
1) wolno stojących, nie więcej niż dwukondygnacyjnych budynków użyteczności publicznej o powierzchni użytkowej nie większej niż 200 mkw.
2) wolno stojących przydomowych budowli ochronnych o powierzchni użytkowej do 35 mkw. przeznaczonych do ochrony użytkowników budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z instalacjami i przyłączami niezbędnymi do ich użytkowania, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach;
3) wolno stojących kontenerów telekomunikacyjnych o powierzchni zabudowy do 35 mkw.
– opłata została ustalona w wysokości 155 zł
Uwaga! Nowe reguły ustalania opłaty skarbowej będą miały zastosowanie do zgłoszeń złożonych od dnia wejścia w życie nowelizacji, czyli od 7 stycznia.

Papierowa książka zostaje na dłużej: zmiana terminu

Do 31 grudnia 2031 r. będą funkcjonowały tradycyjne papierowe książki obiektu budowlanego. Nowela wydłużyła bowiem termin o pięć lat.

W ustawie z 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw ustawodawca zmienił przepis przejściowy, dotyczący obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego w formie papierowej. Pierwotnie termin, kiedy tradycyjne książki miały zostać zamienione na elektroniczne, upływał 31 grudnia 2026 r. W nowym brzmieniu art. 6 w ust. 3 ustawy z 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1557) stanowi, że „właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, który założył książkę obiektu budowlanego, zakłada do dnia 31 grudnia 2031 r. dla tego obiektu książkę obiektu budowlanego w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego. Książkę obiektu budowlanego w postaci papierowej właściciel lub zarządca zamyka wpisem i przechowuje zgodnie z art. 63 Prawa budowlanego”.

W uzasadnieniu do projektu ustawy ustawodawca wyjaśnił, że informacje uzyskane z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wskazują, że większość książek obiektu budowlanego jest nadal prowadzona w postaci papierowej. Stąd mając na uwadze, że większość właścicieli i zarządów nieruchomości nie wystąpiła z wnioskiem o wydanie cyfrowej książki obiektu budowlanego pomimo upływającego 31 grudnia 2026 r. terminu na jej założenie, ustawodawca zdecydował przesunąć termin wejścia w życie obowiązku korzystania z książki obiektu budowlanego w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego.

Inwentaryzacja geodezyjna

Ustawodawca zmienił art. 43 ust. 1aa p.b. zawierający katalog obiektów, które wymagają przygotowania geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Przepis obowiązuje od 7 stycznia br.

Uwaga! Wśród wielu nowych obiektów objętych obowiązkiem przygotowania takiej dokumentacji znalazły się:

• hangary,
• garaże,
• magazyny i hale oraz
• instalacje, przyłącza i związane z nimi sieci. ©℗