Właściciele wynajmowanych nieruchomości już muszą wybrać odpowiednią formę opodatkowania. Co do zasady, konieczne jest podjęcie decyzji, czy najem rozliczamy w ramach tzw. najmu prywatnego czy działalności gospodarczej oraz czy rozliczamy się na podstawie ryczałtu czy skali podatkowej.

Rozliczenie podatku od wynajmu w skali podatkowej

To rozwiązanie dla osób, dla których tzw. „najem prywatny” stanowi odrębne źródła przychodów. Może być to najem, podnajem czy dzierżawa. Zgodnie z przepisami, najem prywatny można rozliczać według skali podatkowej na zasadach ogólnych. Oznacza to, że ogólna wysokość podatku zależeć będzie o progu naszego dochodu (17 proc. lub 32 proc.).

Według skali podatkowej (17 proc. lub 32 proc.) można rozliczyć także najem będący prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Podatek od najmu rozliczany według skali podatkowej obliczany będzie na podstawie osiąganego dochodu (a nie przychodu).

Rozliczanie najmu na podstawie ryczałtu – zmiany 2021 r.

Kto może rozliczać najem w postaci ryczałtu? Formę tę mogą wybrać osoby fizyczne („najem prywatny"), a także - od 1 stycznia 2021 r. – również podatnicy wynajmujący nieruchomości w ramach działalności gospodarczej.

Ile wynosi opodatkowanie na podstawie ryczałtu? Obowiązują dwie stawki:

  • 8,5 proc. przychodów do kwoty 100.000 zł,
  • od nadwyżki ponad 100 000 zł ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 12,5 proc. przychodów.

Na ryczałcie skorzystać mogą te osoby, które nie ponoszą dużych kosztów podczas wynajmowania swoich mieszkać czy lokali. Chodzi o to, że wybierając ryczałt, nie jest możliwe odliczenie wydatków, natomiast stosuje się niższą stawkę podatkową (8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki), niż w przypadku rozliczenia PIT na zasadach ogólnych (17 proc. i 32 proc. od nadwyżki) czy według stawki liniowej 19 proc. (opcja możliwa dla prowadzących działalność gospodarczą).

Jak i kiedy rozliczyć najem mieszkania?

Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą, formę opodatkowania najmu mieszkania (podatek liniowy lub ryczałt) należy wybrać do 20. dnia następnego miesiąca, po miesiącu, w którym osiągnęliśmy pierwszy przychód. Jeśli natomiast pierwszy przychód osiągnęliśmy w grudniu, wyboru należy dokonać do końca roku. Wyboru formy dokonuje się poprzez złożenie pisemnego oświadczenia do naczelnika urzędu skarbowego.

Od 1 stycznia 2019 r. w przypadku najmu prywatnego, nie jest konieczne składanie specjalnych deklaracji dotyczących wyboru form opodatkowania. Informacją dla urzędu skarbowego o tym, którą formę opodatkowania w najmie prywatnym wybrał podatnik, będzie pierwsza wyliczona i wpłacona przez niego zaliczka na podatek dochodowy z tego tytułu.

Jeśli zdecydowałeś się na ryczałt w najmie prywatnym, musisz pamiętać o następujących terminach wpłat podatku:

  • do 20 lutego, jeśli pierwszy przychód osiągnęliśmy w styczniu,
  • następnie, do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wynajmujący osiągnął pierwszy przychód z tytułu najmu (jeśli rozpoczynamy wynajem w kolejnych miesiącach), lub;
  • do końca lutego kolejnego roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód pojawił się w grudniu.