Trudno pozbawiać członka spółdzielni prawa lokatorskiego do mieszkania

Spółdzielnia skorzystała z tej możliwości. Tyle że zgodnie z obecnie obowiązującym art. 11¹ ust. 1¹ ustawy, jeżeli podstawą żądania orzeczenia o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu jest zaleganie z zapłatą za mieszkanie, nie można orzec o wygaśnięciu tego prawa, w przypadku gdy członek spółdzielni uiści wszystkie zaległe opłaty najpóźniej przed zamknięciem rozprawy przed sądem I instancji, a jeśli wniesiono apelację – przed sądem II instancji.

Zaległości w opłacaniu czynszu

I tak zaczął się wieloletni korowód prawny. Lokator przed rozstrzygnięciem sporu o czynsze za dany okres spłacał większość zobowiązań, co powodowało, że powództwa były przez sąd oddalane. Potem znów przez pewien czas nie płacił za mieszkanie, spółdzielnia kierowała sprawę do sądu, następowała kolejna wpłata i sprawa się kończyła. Wreszcie spór trafił na wokandę Sądu Najwyższego, gdyż w wyniku kolejnego pozwu spółdzielnia ustaliła brak zapłaty za kilkanaście miesięcy, a dług sięgnął prawie 58 tys. zł wraz z odsetkami.

Problem polegał na tym, że spółdzielnia nie ustaliła dokładnie, na jaką kwotę i za jakie okresy czynsze nie były opłacane. Stwierdziła tylko zaległości za kilkanaście miesięcy (powództwo o wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia może wnieść już wówczas, gdy okres, za który lokator zalega z zapłatą, przekracza sześć miesięcy).

Sąd I instancji uwzględnił powództwo o wygaś nięcie lokatorskiego prawa do mieszkania, ale już sąd apelacyjny zmienił wyrok i oddalił je, wskazując, że spółdzielnia nie wykazała należycie wartości zadłużenia i okresów, za które pozwany lokator zalegał z opłatami. Ten wyrok utrzymał SN, oddalając w całości skargę kasacyjną spółdzielni.

Wygaśnięcie prawa lokatorskiego to ostateczność

– Biorąc pod uwagę aktualne przepisy, ale także dorobek orzecznictwa i piśmiennictwa, który powstał na tle wcześniejszego stanu prawnego, należy uznać, że wystąpienie przez spółdzielnię mieszkaniową z pozwem o wygaśnięcie prawa lokatorskiego do lokalu mieszkalnego jest ostatecznością – powiedziała sędzia sprawo zdawca Monika Koba.

Dodała, że zanim spółdzielnia zdecyduje się na taki krok, powinna wystąpić o zapłatę zaległości w opłatach. Gdy uzyska prawomocne wyroki zasądzające należności, a potem wystąpi do komornika i egzekucja tych zobowiązań będzie nieskuteczna, może skutecznie domagać się wygaszenia lokatorskiego prawa do mieszkania.

– Zatem z tego roszczenia należy korzystać w sposób bardzo wstrzemięźliwy. To na pewno nie jest pozew na takie sytuacje, w których są zaległości z zapłatą i toczą się jeszcze spory między spółdzielnią a jej członkiem, które kończą się różnie, bo w niniejszej sprawie wiele powództw spółdzielni prawomocnie oddalono – podkreśliła sędzia.

SN podkreślił, że obecnie ochrona członków spółdzielni jest znacząco zwiększona. Nawet gdyby jednak zapadło orzeczenie zasądzające wygaśnięcie lokatorskiego prawa do mieszkania, to były lokator, po spłaceniu wszystkich długów czynszowych, ma na podstawie art. 16¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych roszczenie o ponowny przydział mieszkania.

– Powództwo w tej sprawie było więc przedwczesne. Na spółdzielni ciąży bowiem obowiązek wykazania co najmniej sześcio miesięcznej zaległości w opłatach, z tym że trzeba jeszcze udowodnić albo złą wolę lokatora, albo brak możliwości wyegzekwowania należności. Tego spółdzielnia w rozpoznawanej sprawie nie wykazała i sąd II instancji prawidłowo oddalił powództwo – stwierdziła w konkluzji sędzia Koba. ©℗

orzecznictwo