Gdy do reprywatyzowanej nieruchomości prawa mają także inne podmioty, np. użytkownicy wieczyści, realny zwrot gruntów i budynków w trybie uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym może okazać się niewykonalny. Pokazuje to sprawa, która swój finał znalazła w Sądzie Najwyższym.
Dotyczyła ona powództwa spadkobierców księcia Sapiehy, byłego właściciela zamku i majątku w Krasiczynie na Podkarpaciu, o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Sporna nieruchomość została odebrana rodzinie Sapiehów niedługo po II wojnie światowej, na mocy dekretu PKWN o reformie rolnej. Po nacjonalizacji majątek wraz z zabytkowym zamkiem przejął Skarb Państwa, który najpierw utworzył tam technikum leśne, a w latach 70. XX w. przekazał zamek i nieruchomość warszawskiej Fabryce Samochodów Osobowych. Gdy FSO została sprywatyzowana, nieruchomość przekazano Agencji Rozwoju Przemysłu (ARP). Zamek nadal istnieje i obecnie znajduje się tam hotel.
W księgach wieczystych od 1947 r. figurowało państwo jako właściciel, jednak później zostało wpisane do księgi prawo użytkowania wieczystego na rzecz FSO. Później prawo to zostało przeniesienie na ARP, ale niedługo potem potomkom Sapiehów udało się unieważnić decyzje nacjonalizacyjne sprzed ponad pół wieku.
Problem polegał na tym, że anulowanie decyzji nacjonalizacyjnych (które nastąpiło w wyniku dwóch decyzji reprywatyzacyjnych z 1997 r. i 2012 r.) nie wpłynęło na sytuację gruntów i zamku określoną w księdze wieczystej – nadal wpisany w niej jako właściciel był Skarb Państwa, a użytkowanie wieczyste przysługiwało ARP. W tej sytuacji spadkobiercy ostatniego właściciela nieruchomości skierowali do sądu wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, wpisując jako właścicieli, w częściach równych, spadkobierców.
Problemem okazało się jednak prawo użytkowania wieczystego. Otóż realizacja decyzji reprywatyzacyjnych polegająca na wpisie spadkobierców jako właścicieli godziłaby w prawa osoby trzeciej – użytkownika wieczystego. Prosty wpis spadkobierców jako właścicieli nie mógłby być skutecznie zrealizowany, gdyż użytkowanie wieczyste musi być ustanowione wyłącznie na gruntach państwowych lub samorządowych.
W efekcie próba zmiany wpisu w księdze wieczystej zakończyła się fiaskiem – powództwo zostało ostatecznie oddalone, ten sam los spotkał także skargę kasacyjną spadkobierców, którą oddalił Sąd Najwyższy.
Uzasadniając wyrok, SN powołał się w pierwszej kolejności na uchwałę siedmiu sędziów SN z 15 lutego 2011 r. (sygn. akt III CZP 90/10). Według niej rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisania Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Użytkownik wieczysty nadal nim pozostaje, także w razie stwierdzenia nieprawidłowego nabycia nieruchomości przez państwo – jeśli wpisano go w dobrej wierze do księgi wieczystej.
– Nabywcę prawa użytkowania wieczystego chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ochrony tej nie ma nabywca prawa w złej wierze, zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Ale tu nie można mówić o nabyciu w złej wierze prawa przez aktualnego użytkownika wieczystego. FSO stało się bowiem użytkownikiem wieczystym w grudniu 1990 r., zaś decyzje nacjonalizacyjne zakwestionowano kilka lat później. Trudno uznać złą wiarę nabywcy, jeżeli postępowanie reprywatyzacyjne się dopiero toczy i nie wiadomo, jak się skończy – powiedział sędzia Dariusz Dończyk.
Sytuacji spadkobierców nie ułatwia również uchwała SN z 14 marca 1995 r. (sygn. akt III CZP 165/94), zgodnie z którą przysługujące przedsiębiorstwu państwowemu prawo użytkowania wieczystego nie wygasa w razie przekształcenia tego przedsiębiorstwa w spółkę bądź jego likwidacji w celach prywatyzacyjnych (sprzedaży mienia, wniesienia przedsiębiorstwa do spółki czy oddania do odpłatnego korzystania). Skład rozpoznający sprawę – aprobując wykładnię zawartą w tej uchwale – wskazał jednocześnie, że decyzje dotyczące nieruchomości miały już charakter nieodwracalny prawnie. Stąd nie da się ich wzruszyć za pomocą powództwa wieczystoksięgowego, a więc realnego. W praktyce pozostaje więc spadkobiercom powództwo o odszkodowanie – uznał Sąd Najwyższy. ©℗
orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2021 r., sygn. akt I CSKP 11/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
