Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Ministerstwo Sprawiedliwości chce ograniczyć masowe, nielegalne pobieranie danych z Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Chodzi przede wszystkim o działalność portali, które, zarejestrowane w innych, często egzotycznych krajach, uczyniły sobie z tego źródło dochodu. W tym celu przygotowało projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w którym proponuje rozwiązanie, zgodnie z którym przeglądanie ksiąg za pośrednictwem internetowego portalu będzie możliwe tylko po zalogowaniu – anonimowy dostęp zostanie wyłączony.
W trakcie konsultacji publicznych nad projektem spłynęło jednak sporo uwag, w których pomysły resortu zostały ostro skrytykowane. Ich autorzy zwracają uwagę, że projektodawcy nie rozróżniają logowań prywatnych od służbowych, co może utrudnić pracę bankom i firmom korzystającym z ksiąg w codziennej działalności. Wskazują też, że samo „uszczelnienie” systemu nie rozwiąże problemu masowego pobierania danych. Autorzy opinii podpowiadają również ministerstwu, o co należałoby uzupełnić zapisy projektu. Wśród propozycji pojawia się np. wprowadzenie kont instytucjonalnych dla profesjonalnych użytkowników.
Logowanie prywatne a służbowe
Wśród krytyków projektu znalazła się m.in. Konfederacja Lewiatan. Organizacja uważa, że zaproponowane rozwiązania nie rozróżniają logowań prywatnych i służbowych do EKW, a nie jest przecież jedno i to samo. Czym innym jest bowiem logowanie do systemu osoby prywatnej, a czym innym pracownika, który robi to służbowo w imieniu firmy czy instytucji.
Gdyby projektowane rozwiązania weszły w życie, to w praktyce oznaczałoby to, że dane osobowe pracowników byłyby zbierane i przetwarzane, choć oni sami, sięgając po informacje zgromadzone w EKW, nie działaliby we własnym imieniu, tylko wykonywaliby swoje obowiązki zawodowe. Tymczasem, według Lewiatana, pracownik nie powinien być zmuszany do używania swojego PESEL-u, Profilu Zaufanego czy e-dowodu w celu wykonywania służbowych zadań zleconych mu przez jego pracodawcę.
Organizacja ostrzega, że proponowany sposób logowania naraziłby ich na dodatkowe obowiązki oraz ryzyka wynikające z RODO. A przy tym mógłby naruszać zasadę minimalizacji danych, bo zakres zbieranych informacji byłby większy, niż to konieczne. W praktyce to rozwiązanie kompletnie rozmywa granicę między życiem zawodowym a prywatnym. Lewiatan zwraca również uwagę, że mogłoby dojść do kuriozalnej sytuacji polegającej na tym, że po odejściu z pracy były pracownik nadal miałby w swoim prywatnym profilu historię działań, które wykonywał służbowo w imieniu pracodawcy.
To, w opinii Lewiatana, podważa podstawowe zasady bezpieczeństwa. Dlatego, zdaniem organizacji, system powinien być tak zaprojektowany, żeby jasno rozróżniał użytkownika prywatnego od instytucjonalnego. Trzeba zagwarantować, że dane osób wykonujących obowiązki zawodowe nie będą przetwarzane w taki sposób, jakby działały one jako osoby prywatne.
Konfederacja Lewiatan proponuje też wprowadzenie możliwości zakładania kont instytucjonalnych dla firm i innych podmiotów prawnych, które w ramach swoich obowiązków muszą mieć dostęp do ksiąg wieczystych.
Banki będą miały pod górkę z księgami wieczystymi
Podobnych uwag, jak te Lewiatana, jest więcej. Krajowy Związek Banków Spółdzielczych ocenia, że proponowane zmiany mogą poważnie utrudnić funkcjonowanie instytucji finansowych, zwłaszcza gdy chodzi o udzielanie kredytów. Zgodnie bowiem z obowiązującymi przepisami banki muszą mieć zapewniony bieżący dostęp do ksiąg wieczystych. Po zawarciu umowy kredytowej ich obowiązki się nie kończą. Są one bowiem zobowiązane m.in. do sprawdzenia, czy na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka. A to oznacza konieczność regularnego i często masowego sprawdzania wpisów w księgach wieczystych.
Zdaniem KZBS trudno wyobrazić sobie sytuację, w której – po wejściu w życie ustawy – banki byłyby traktowane tak samo jak osoby prywatne i musiały wskazywać konkretnego pracownika, który „ręcznie”, przy użyciu prywatnego Profilu Zaufanego, bankowości elektronicznej czy e-dowodu, weryfikowałby setki nieruchomości w imieniu banku.
Dodatkowe wątpliwości budzi fakt, że Ministerstwo Sprawiedliwości ma gromadzić dane o osobach przeglądających księgi wieczyste i udostępniać je uprawnionym organom, takim jak sądy, prokuratura czy policja. W sytuacji, gdy pracownik realizowałby ustawowe obowiązki banku przy użyciu prywatnego dostępu, takie rozwiązanie – zdaniem związku – byłoby co najmniej problematyczne.
Dalej będą działać portale na Seszelach
Istnieje też ryzyko, że projekt wcale nie przystopuje nielegalnego pobierania danych. Tak uważa Polska Izba Rzeczników Patentowych. Numer księgi wieczystej jest bowiem generowany według powszechnie znanego wzoru matematycznego z podstawnikami. Fakt ten oznacza, że wprowadzenie zasady rejestrowania podmiotów przeglądających księgi wieczyste nie przyczyni się do ograniczenia pozyskiwania danych z ksiąg wieczystych przez podmioty komercyjne, gdyż osoba fizyczna po załogowaniu nadal będzie mogła generować losowe numery ksiąg wieczystych i w ten sposób uzyskiwać dostęp do informacji zawartych w księgach wieczystych.
Natomiast Zarząd Główny Stowarzyszenia Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej twierdzi, że obecna inicjatywa legislacyjna w dużej mierze opiera się na linii orzeczniczej, która kwalifikuje numer księgi wieczystej jako dane osobowe. Jednocześnie wskazuje się, że przed wprowadzeniem daleko idących ograniczeń w dostępie do rejestru warto szczegółowo zbadać rzeczywistą skalę nadużyć i rozważyć, czy obowiązujące już przepisy nie pozwalają na skuteczną ochronę danych bez zmiany modelu dostępu do ksiąg wieczystych.
Stowarzyszenie pisze, że z uzasadnienia projektu wynika, że zmiana ustawy o księgach wieczystych i hipotece ma być odpowiedzią na potrzebę wprowadzenia systemu uwierzytelniania użytkowników centralnej bazy danych ksiąg wieczystych. Jako powód wskazuje się informacje o działalności komercyjnych portali, które sprzedają dane pochodzące z ksiąg wieczystych. Przyjęto przy tym założenie, że takie działania mają charakter bezprawny – polegają na nieuprawnionym kopiowaniu danych z publicznych rejestrów, ich dalszym przetwarzaniu oraz komercyjnym udostępnianiu, co może wypełniać znamiona czynów zabronionych (m.in. na gruncie art. 107 ust. 1 ustawy o ochronie danych osobowych).
Punktem wyjścia dla tej argumentacji jest uznanie, że dane zawarte w księdze wieczystej – a nawet sam numer księgi wieczystej – stanowią dane osobowe. W takim ujęciu „konieczność” interwencji ustawodawczej rzeczywiście mogłaby być uzasadniona.
Jednocześnie podnosi się, że dotychczas nie ustalono sprawców rzekomo bezprawnych działań, nie opisano w sposób jednoznaczny mechanizmu ich funkcjonowania ani nie zapadły prawomocne wyroki skazujące w tym zakresie. Stowarzyszenie postuluje więc, aby najpierw dokładnie zbadać sposób działania podmiotów komercyjnych oraz ocenić, czy i jakie środki można zastosować w ramach już obowiązującego stanu prawnego, zanim wprowadzi się nowe, systemowe ograniczenia.
Dwa projekty rozporządzeń
Resort sprawiedliwości pracuje również nad dwoma projektami. Jeden dotyczy Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, a drugi wysokości opłat od wniosków o wydanie przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych odpisów ksiąg wieczystych, wyciągów z ksiąg wieczystych i zaświadczeń o zamknięciu ksiąg wieczystych oraz od wniosku o wyszukanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych.
Oba projekty są ściśle związane z nowelą z 9 stycznia 2026 r. do ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2026 r. poz. 119). Przewiduje ona, że odpisy, wyciągi i zaświadczenia o zamknięciu ksiąg wieczystych będzie można samodzielnie pobierać z systemu i że uzyskane tą drogą dokumenty będą taką samą moc prawną, jak te wydawane przez sąd.
Z dniem wejścia w życie noweli, czyli 31 marca br., utraci moc dotychczasowe rozporządzenie dotyczące wysokości opłat. Dlatego trwają prace nad nowymi przepisami. Nie będzie jednak podwyżek opłat – będą one takie same jak do tej pory. Opłaty za wnioski o wydanie dokumentów z ksiąg wieczystych są ustalone w zależności od ich formy. Za te w formie papierowej trzeba zapłacić od 10 zł do 60 zł, natomiast za dokumenty elektroniczne od 5 zł do 50 zł. Za wniosek o wyszukanie ksiąg w centralnej bazie danych pobierana jest opłata w wysokości 20 zł.
Natomiast projekt dotyczący Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych ma charakter w dużej mierze techniczny. Dostosowuje bieżącą strukturę i działanie systemu do zmian wynikających z nowej ustawy oraz wprowadza niezbędne usprawnienia w obsłudze elektronicznej dokumentów i wniosków.
Etap legislacyjny
Projekty w uzgodnieniach, konsultacjach publicznych i opiniowaniu
