- Ustawodawca chce doprowadzić do przymusowego wyzucia państwa z jego własności i to za ułamek wartości - uważa adwokat Maciej Górski, Instytut Badań nad Prawem Nieruchomości.
Zdaje się, że resort infrastruktury słucha uwag. Projekt przekształcający z mocy prawa użytkowanie wieczyste pod blokami we własność mocno skorygowano.
To prawda. Resort podzielił słuszne uwagi deweloperów i wyeliminował zapisy, zgodnie z którymi istniało poważne ryzyko, że po wejściu w życie ustawy nie będzie możliwa zmiana celu umowy użytkowania wieczystego. To oznaczałoby, że inwestycje mieszkaniowe będą mogły być realizowane na prawie użytkowania wieczystego tylko wtedy, gdy grunt przed 1 stycznia 2017 r. był oddany w użytkowanie na cele budownictwa mieszkaniowego. Odróżnić bowiem należy przeznaczenie planistyczne danej nieruchomości, wynikające z decyzji o warunkach zabudowy czy miejscowego planu, od celu wynikającego z umowy. Obecnie bardzo często występuje między nimi niezgodność. Te przepisy mogły bezpodstawnie zamrozić realizację wielu inwestycji mieszkaniowych, które często powstają na terenach pierwotnie przeznaczonych w umowach o ustanowienie użytkowania na cele np. przemysłowe. Wiele takich umów nie definiuje wprost celu, na jaki oddaje się w użytkowanie daną nieruchomość. Efekt byłby taki, że deweloperzy, którym nie udałoby się do końca tego roku zmienić celu użytkowania swoich gruntów na mieszkaniowy, byliby w kropce. Skorygowanie projektu w tym zakresie było więc jak najbardziej słuszne. Nie zmienia to jednak faktu, że ministerstwo zdaje się nadal nie przejmować możliwą niekonstytucyjnością proponowanych przepisów.
Na czym miałaby ona polegać?
Projekt ustawy uwłaszczeniowej nadal w sposób jednakowy traktuje osoby fizyczne i prawne. Przewiduje on de facto wyzucie z prawa własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego za nieekwiwalentną opłatą. Takie działanie powinno zaś – jak zauważył Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 10 marca 2015 r. (K 29/13) – być konstytucyjnie uzasadnione. Przekształcenie udziału w użytkowaniu wieczystym związanym z lokalem mieszkalnym, którego właścicielem jest osoba fizyczna, można motywować brzmieniem art. 75 konstytucji, nakładającym na władze publiczne obowiązek podejmowania działań służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Brak jednak takiego uzasadnienia dla przekształcenia – kosztem uszczuplania publicznego zasobu nieruchomości – w przypadkach, gdy użytkownikiem wieczystym jest osoba prawna.
Mówienie o wyzuciu to jednak stawianie poważnego zarzutu.
Ale uzasadnionego. Zgodnie z projektem opłata za przekształcenie ma być równa dla osób fizycznych oraz prawnych i ma wynosić 20-krotność obowiązującej opłaty za użytkowanie wieczyste bądź też jej 33-krotność w przypadku użytkowania związanego z własnością lokalu innego niż mieszkalny, np. usługowego. Również ustawowa 50-proc. bonifikata w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej przysługująca w stosunku do użytkowania wieczystego ustanowionego na gruntach Skarbu Państwa nie zawiera rozróżnienia. Oznacza to, że korzystające z bonifikaty osoby prawne będą uprawnione do przekształcenia za 10 proc. wartości prawa własności w przypadku, gdy udział w użytkowaniu będzie związany z własnością lokalu mieszkalnego. Obecnie opłata roczna dla takich nieruchomości stanowi bowiem 1 proc. wartości ich ceny określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Gdy pomnożymy to przez 20 lat i uwzględnimy fundowaną w projekcie bonifikatę, zauważymy, że ustawodawca chce doprowadzić do przymusowego wyzucia państwa z jego własności i to za ułamek wartości. Takie rozwiązanie może stanowić niedozwoloną pomoc publiczną. Tego problemu wydaje się nie rozwiązywać samo dodanie do projektu przepisu, zgodnie z którym „ustawę należy stosować z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej”, a „udzielenie pomocy publicznej wymaga spełnienia warunków pomocy de minimis”.
W nowej wersji projektu rezygnuje się z wprowadzania zakazu oddawania po 1 stycznia 2017 r. gruntów w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe. Jaki może być tego cel?
Szczerze mówiąc, nie wiem. Mnie to rozwiązanie dziwi. Przeczy ono ratio legis ustawy jako regulacji mającej wyeliminować z polskiego porządku prawnego użytkowanie wieczyste w zakresie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Ponadto, skoro ustawa wprowadza automatyzm przekształcenia użytkowania we własność z dniem wyodrębnienia pierwszego lokalu, to oddanie w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe może oznaczać sprzedaż własności nieruchomości nawet za 25–35 proc. wartości (15–25 proc. tytułem pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste plus 10 proc. jednorazowej opłaty za przekształcenie po bonifikacie). W związku z tym po co zostawiać taką możliwość, z której nikt racjonalnie myślący nie powinien korzystać?
Projekt dookreślił również, jakich gruntów dotyczyć ma przekształcenie: tych zabudowanych na cele mieszkaniowe, o ile w posadowionych na nich budynkach co najmniej połowa lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych stanowić będzie lokale mieszkalne. Są powody do obaw?
Moim zdaniem definicja nie jest adekwatna i w skrajnych przypadkach może otwierać pole do nadużyć. Nic nie będzie stać na przeszkodzie – przy założeniu, że plan miejscowy albo decyzja o warunkach zabudowy nie będą się temu sprzeciwiać – aby zacząć realizować budynki biurowe czy handlowe, w których jeden lokal będzie lokalem mieszkalnym o pow. 30 m2, a drugi komercyjnym o pow. 30 tys. m2. Tak zainwestowany grunt także będzie podpadał pod projektowaną ustawę, a użytkownik wieczysty będzie mógł, kosztem mienia publicznego, nabyć jego własność nawet za 10 proc. wartości. To oczywiste czy wręcz banalne, że jeżeli projektodawca chciał zdefiniować grunt zabudowany na cele mieszkaniowe jako ten, na którym posadowiono budynek o dominującej funkcji mieszkaniowej, to powinien posłużyć się proporcją powierzchni, a nie liczbą lokali.
