Na stronie Rządowego Centrum Legislacji resort finansów, odpowiedzialny teraz za mieszkalnictwo, zamieścił założenia do projektu nowelizacji ustawy o własności lokali (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 1048).

Większa kontrola wspólnot mieszkaniowych nad deweloperami i uchwałami

Bardzo ważnym elementem projektu jest zwiększenie uprawnienia wspólnot mieszkaniowych w stosunku do deweloperów. Wspólnoty uzyskają możliwość dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi w związku z wadami nieruchomości wspólnej, poprzez wytoczenie powództwa na rzecz właścicieli lokali. Dziś przepisy wymagają, aby właściciele lokali dokonali na rzecz wspólnot cesji swoich praw w stosunku do deweloperów. Ci często pozostawiają sobie kilka lokali, uniemożliwiając wspólnocie skuteczne roszczenia.

Projekt usprawnia też podejmowanie uchwał przez wspólnoty, pozwalając by zostały one przyjęte, zwykłą większością głosów. Aktualnie wszystkie uchwały zapadają dopiero po uzyskaniu bezwzględnej większości głosów liczonej wielkością udziałów tj. powyżej 50 proc. sumy wszystkich udziałów, a nie jedynie biorących udział w głosowaniu).

„I ten wymóg zostanie zachowany dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu. Termin głosowania uchwały każda wspólnota określi samodzielnie, z zachowaniem przewidzianego w ustawie minimalnego (2-tygodniowego) oraz maksymalnego terminu na oddanie głosu. Po jego upływie uchwała będzie podjęta jeśli uzyska poparcie większości głosów właścicieli (liczonej wielkością udziałów) uczestniczących w głosowaniu” - przewidują założenia do projektu.

Łatwiejsza też będzie zmiana zarządcy. Nie będzie to już wymagało formy aktu notarialnego.

Nowe zasady zaliczek i obowiązki właścicieli lokali

W projekcie znalazło się też rozwiązanie, które pozwoli podnieść właścicielowi lokalu wysokość zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej w przypadku, gdy użytkowanie tego lokalu jest kosztowniejsze niż pozostałych. „Decydującym kryterium będzie generowanie po stronie wspólnoty dodatkowych kosztów wynikających ze sposobu użytkowania lokalu. Ciężar dowodu spoczywać będzie na wspólnocie, która każdorazowo winna wykazać dodatkowe koszty po jej stronie (przedstawić kalkulację kosztów) i stosownie do ich wysokości móc, na podstawie uchwały, podnieść wysokość comiesięcznej zaliczki konkretnemu właścicielowi” - czytamy w założeniach do projektu.

Ta zmiana powstała w odpowiedzi na rosnącą popularność najmu krótkoterminowego. Wynajmowanie mieszkanie na doby, powoduje często, że klatka musi być częściej sprzątana, jest więcej śmieci do wywiezienia czy też dochodzi do sytuacji, które wymuszają montaż monitoringu, co też wiąże się z większymi kosztami działania wspólnoty. Obecnie koszty rozkładają się równo na wszystkich właścicieli lokali.

Projekt przesądza też o obowiązku udostępnienia przez właściciela lokalu w związku z prowadzonymi przez wspólnotę obowiązkowymi kontrolami instalacji. Kto będzie to uporczywie uniemożliwiał, może zostać, zgodnie z projektem, ukarany grzywną przez nadzór budowlany. Obowiązek udostępnienia lokalu właściciel będzie miał także w przypadku użytkowania mieszkania w sposób zagrażający bezpieczeństwu sanitarnemu oraz przeciwpożarowemu budynku. Ten przepis powstał w odpowiedzi na sytuację, w której cierpiące na zaburzenia osoby chorobliwie zbierają w mieszkaniu śmieci czy na przykład butle gazowe. Zarządca zyska prawo, w razie odmowy dostępu do lokalu, wejście do niego w asyście policji lub straży pożarnej.

Nowe prawa właścicieli i obowiązki wspólnoty mieszkaniowej

Po nowelizacji, jeśli projekt zostanie przyjęty w tym kształcie, zarządcy zyskają dodatkowy miesiąc na przygotowanie sprawozdania rocznego. Natomiast właściciele zyskają możliwość wyegzekwowania prawa do zwołania i przeprowadzenia zebrania, gdy zarząd nie zwołuje go na ich wniosek. Pod warunkiem że reprezentują min. 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. „Praktyka ta występuje, szczególnie gdy przedmiotem zebrania ma być głosowanie nad odwołaniem zarządu bądź zarządcy” - pisze projektodawca.

Projekt przesądza też, że urządzenia pomiarowe (ciepłomierze, wodomierze i nagrzejnikowe podzielniki ciepła) stanowią część nieruchomości wspólnej, co oznacza, że ich utrzymanie oraz wszystkie związane z tym czynności spoczywają na wspólnocie. Obejmuje to montaż, wymianę, legalizację, konserwację i naprawy, wraz ze związanymi z tym kosztami. Nowe przepisy mają też rozwiać wątpliwości, za które części balkonu (elementy konstrukcyjne, czyli np. płyta z izolacją, balustrada, dźwigary) odpowiada wspólnota. Przestrzeń wewnętrzna balkonu (np. płytki) to odpowiedzialność właściciela lokalu.

Projekt powinien być przyjęty przez rząd w drugim kwartale 2026 roku.