Na stronie Rządowego Centrum Legislacji Ministerstwo Finansów i Gospodarki opublikowało projekt nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 558 ze zm.) oraz ustawy – Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 593 ze zm.).

„Celem projektu jest poszerzenie uprawnień osób zamieszkujących zasób spółdzielczy, zwiększenie transparentności działania oraz usprawnienie funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Planowane są także zmiany z zakresu zarządzania zasobem spółdzielczym, tak by z jednej strony był on zarządzany efektywnie, a z drugiej by członkowie spółdzielni mogli kontrolować i na bieżąco oceniać działalność zarządu” czytamy w uzasadnieniu.

Ministerstwo zapowiadało ten projekt od kilku miesięcy. Resort chce uruchomić tanie, długoterminowe kredyty i dotacje dla spółdzielni na budowę mieszkań lokatorskich. Nim jednak to zrobi, chciałby „wyczyścić” atmosferę wokół spółdzielni, które potrafią budować i dobrze zarządzać, ale nierzadko pojawiają się zarzuty o brak transparentności i zawłaszczenie spółdzielni przez zarządzających.

Jak projektodawca chce osiągnąć poprawę klimatu wokół spółdzielni i wzmocnić wpływ członków na jej funkcjonowanie? Jednym ze sposobów jest zwiększenie transparentności poprzez obowiązek prowadzenia przez spółdzielnie strony internetowej i spółdzielczego rejestru umów. Każda spółdzielnia, zrzeszająca więcej niż 500 członków, będzie musiała prowadzić taki rejestr, a każdy jej członek będzie miał do niego dostęp. Dzięki temu spółdzielcy będą mieli możliwość dowiedzenia się z kim spółdzielnia zawarła umowę i czego ona dotyczy.

Łatwiejszy ma być też dostęp do dokumentacji. Spółdzielcy mają mieć ustawowo zagwarantowane prawo do robienia fotokopii.

„Takie rozwiązanie jest zasadne (…) i realizuje uprawnienia członka do dostępu do informacji. Dotychczasowe brzmienie przepisu nie było w tym zakresie precyzyjne, co powodowało różnorodne praktyki spółdzielni” pisze projektodawca i dodaje, że w przypadku odmowy udostępnienia osobie uprawnionej dokumentów przez spółdzielnię, może on wystąpić do sądu rejestrowego o zobowiązanie spółdzielni do ich udostępnienia.

Kadencyjność zarządów i nowe zasady funkcjonowania spółdzielni

Projekt przewiduje wprowadzenie kadencyjności zarządu spółdzielni. Kadencja ma trwać maksymalnie 4 lata, ale będzie możliwość odnowienia mandatu zarządów bez ograniczeń. Spółdzielnia będzie mogła określić w statucie krótszy czas trwania kadencji i będzie mogła zawrzeć w nim wymogi dla kandydatów na członków zarządu. Nie będzie już można łączyć funkcji członka zarządu spółdzielni mieszkaniowej i członka zarządu w związku rewizyjnym, w którym spółdzielnia jest zrzeszona.

W przypadku rady nadzorczej projekt znosi ograniczenie dotyczące możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2 kolejne kadencje rady nadzorczej, chyba że statut stanowić będzie inaczej.

Większe prawa członków i zdalny udział w walnym zgromadzeniu

Zgodnie z projektem członkowie spółdzielni i pełnomocnicy będą mogli brać udział w walnym zagrodzeniu przy pomocy środków porozumiewania się na odległość. Ministerstwo chce też przywrócić możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli. Co może być pomocne w zarządzaniu wielkimi spółdzielniami, które mają tysiące członków. Decyzja czy zastąpić walne zgromadzenie zebraniem przedstawicieli ma być podjęta przez członków spółdzielni.

Ułatwić zarządzanie ma też wskazanie w ustawie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, do których wymagane jest podjęcie przez właścicieli lokali uchwały. Decyzję co do tych, które nie zostaną wymienione, zarząd będzie mógł podjąć bez uchwał.

Ochrona członków i uporządkowanie zadłużeń spółdzielni

Projekt przewiduje również obowiązek zrzeszania się spółdzielni mieszkaniowych w związkach rewizyjnych, których przedmiot działalności statutowej dotyczy spółdzielni mieszkaniowych, a także możliwość złożenia przez grupę członków spółdzielni mieszkaniowej wniosku do Krajowej Rady Spółdzielczej w sprawie weryfikacji ustaleń określonych w ramach lustracji.

Ministerstwo chce też uchylić przepisy umożliwiające zadłużanie się kosztem innych mieszkańców spółdzielni bez ponoszenia konsekwencji dłużnika. Oznacza to, że o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w przypadku zalegania z opłatami orzekał będzie sąd, a jego orzeczenie w konsekwencji będzie kończyło stosunek członkostwa. Uchylone zostaną przepisy ograniczające możliwość sądu do wygaszenia lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu w stosunku do dłużnika.

Projektodawca chce też przywrócenia członkostwa osobom posiadającym prawo do lokalu w budynkach stojących na nieuregulowanym gruncie. Dotyczy to osób, z którymi spółdzielnia zawarła umowę o ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu albo dokonała przydziału takiego prawa lub ich następców prawnych. Projekt przewiduje przyznanie im członkostwa z mocy prawa, czyli automatycznie.