Czerwcowe wyniki sprzedaży mieszkań pokazują, że majowe ożywienie nie było trwałym zjawiskiem. Według analiz portalu Tabelaofert.pl średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w 10 największych miastach prawie się nie zmieniła, rosnąc symbolicznie o 0,15 proc i wyniosła w czerwcu 14 190 zł. Natomiast sprzedaż mocno wyhamowała, bo o 8,7 proc. ale jak na razie, nie ma to wpływu na cenniki deweloperów. Ponad 90 proc. ich nie zmieniła. Jednak cena cennikowa to nie cena transakcyjna więc eksperci zachęcają klientów do negocjacji.

- Rynek dziś przypomina spacer po galerii handlowej. Oglądających dużo, kupujących mniej. Klienci kalkulują, porównują, pytają. Wiedzą, że mogą poczekać, bo presji na wzrost cen nie ma. Rozmowa o rabacie to formalność. Często nawet nie trzeba negocjować- – komentuje Robert Chojnacki założyciel i wiceprezes portalu Tabelaofert.pl.

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka ds. badań rynku Otodom, którego analizy wskazują nawet na większy, bo 13 procentowy spadek sprzedaży nowych mieszkań w największych miastach (różnica wynika z metodologii i liczby badanych miast) zwraca uwagę, że choć sprzedaż była w czerwcu niższa niż w maju, to w ujęciu rocznym wzrosła o 9 proc. w porównaniu do czerwca 2024 r.

- To może być źródłem ostrożnego optymizmu w prognozach firm deweloperskich na drugą połowę 2025 roku. Nie ma jednak wątpliwości, że powtórzenie rekordowego wyniku z czerwca 2023, gdy sprzedano 4,8 tys. mieszkań, wydaje się mało prawdopodobne bez gwałtownej obniżki stóp procentowych, a taki scenariusz obecnie pozostaje nierealny – uważa ekspertka Otodom.

Zebrane przez analityków dane pokazują, że deweloperzy są ostrożni. Wobec rekordowo dużej puli mieszkań wystawionych na sprzedaż (ponad 62 tys.) i mimo posiadania znacznych rezerw pozwoleń na budowę, na największe rynki wprowadzili do sprzedaży w II kw. 2025 roku 10,9 tys. mieszkań, czyli najmniej od dwóch lat. Mniejszy popyt, mniej ofert i stabilność cen analitycy obserwują też na rynku wtórnym.

Czego się spodziewać na rynku mieszkań?

– Mamy rynek klienta i nic nie wskazuje, by ta sytuacja miała się zmienić w najbliższych miesiącach. Oferta mieszkań jest szeroka, coraz więcej lokali jest gotowych lub niemal gotowych, więc presja na sprzedaż i obniżki cen pozostaje duża – ocenia Robert Chojnacki.

Obecna stagnacja cen nie potrwa, jego zdaniem, wiecznie. - Kiedy dostępne dziś mieszkania zostaną wyprzedane, nowa podaż prawdopodobnie podniesie ceny. Ale to już nie w tym roku – dodaje Chojnacki.

Natomiast Katarzyna Kuniewicz uważa, że utrzymanie obecnego poziomu cen to dziś scenariusz korzystny z perspektywy deweloperów. - Jeżeli jednak w otoczeniu rynkowym w najbliższych miesiącach nie pojawią się istotne impulsy, takie jak obniżki stóp procentowych czy zmiany w metodologii liczenia zdolności kredytowej, należy spodziewać się coraz częstszych korekt cenowych, zwłaszcza na poziomie indywidualnych ofert – ocenia ekspertka Otodom.

Z kolei Paweł Sztejter z JLL Poland spodziewa się jesienią ożywienia wśród nabywców kupujących na kredyt. Zwraca natomiast uwagę na wyhamowanie zakupów mieszkań na wynajem czy jako lokatę kapitału przez inwestorów indywidualnych, którzy odpowiadali w ostatnich latach nawet za 30 proc. transakcji. Jego zdaniem, ale też analityków Centrum Analiz PKO BP, przyczyną tego mogą być wypowiedzi, niektórych polityków zapowiadające wprowadzenie podatku katastralnego dla posiadaczy już kilku mieszkań.

Co może spowodować wzrost cen mieszkań?

Zwracają oni też uwagę, że mimo iż ceny mieszkań wyhamowały, to jednak dla potencjalnych kupujących są one bardzo wysokie. Wobec tego część klientów odkłada decyzję o zakupie, oczekując na ich spadek i większe promocje. Wstrzymując się, warto mieć wiadomość, że po stronie podaży, według analityków PKO BP, kumulują się w kolejnych kwartałach przesłanki wzrostu cen. To nowelizacja warunków technicznych, wysokie ceny energii i usług, wzrost cen działek, koszty wynikające, z tzw. ustawy schronowej i nowelizacji dyrektywy budynkowej.

Analitycy nie wykluczają też scenariusza spadku cen mieszkań, spowodowanego silnym szokiem popytowo – podażowych związanych z sytuacją geopolityczną. Jak widać, na rynku mieszkaniowym jest dużo niepewności. Stąd ostrożność w podejmowaniu decyzji, tak po stronie sprzedających, jak i kupujących.