Subskrybuj nas na Youtube
Nowe przepisy mają przyspieszyć inwestycje i jednocześnie chronić samorządy przed ponoszeniem kosztów projektowania i budowy infrastruktury potrzebnej nowym mieszkańcom. Rząd chce, żeby te rozwiązania weszły w życie już w 2018 r.
W zamian za uchwalenie planu miejscowego dla swojej inwestycji deweloper wybuduje żłobek, przedszkole, drogę, a nawet szpital dla przyszłych mieszkańców. Następnie przekaże je na rzecz gminy. Zobowiąże się do tego w sporządzanej przed notariuszem umowie urbanistycznej.
Pomysł powołania jej do życia został zawarty w przesłanym właśnie do konsultacji społecznych kodeksie urbanistyczno-budowlanym.
– Powyższe rozwiązanie ma zapobiec sytuacjom budowania bloków czy nawet całych osiedli bez infrastruktury towarzyszącej. Skutek to koszty dla gmin, a także niemożność funkcjonowania danych terenów samoczynnie – wyjaśnia Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa.
– Takie umowy nie funkcjonowały dotąd w praktyce. Chciałbym, aby to rozwiązanie weszło w życie jak najszybciej. Miejmy nadzieję, że w 2018 r. będzie już obowiązywać – dodaje.
Umowa urbanistyczna ma zawierać szczegółowe informacje odnośnie do współpracy na linii inwestor – gmina uzależnione od potrzeb danego terenu. W tym informacje o kosztach finansowania inwestycji powiązanych (dróg, przedszkoli itp.). To więc, czy gmina będzie się dorzucać do ich budowy, będzie zależeć od efektów negocjacji z inwestorem oraz kondycji finansowej samorządu.
Według projektu w kontrakcie z deweloperem gmina będzie mogła zastrzec, że ten będzie miał prawo przystąpić do użytkowania swojej głównej inwestycji dopiero po realizacji i przekazaniu na rzecz samorządu inwestycji powiązanych.
– Projekt daje więc gminom bardzo rygorystyczne narzędzie, mające jednak swoje uzasadnienie – ocenia radca prawny Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
W jego ocenie wprowadzanie do obrotu umów urbanistycznych jest jak najbardziej słuszne, ucywilizuje bowiem praktykę.
– Dotąd deweloperzy podpisywali z samorządami przeróżne dobrowolne porozumienia w zakresie chociażby budowy dróg na etapie jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na budowę – wyjaśnia.
Deweloperzy, którzy chcą wznosić budynki na terenach bez niezbędnej infrastruktury technicznej, będą mogli zbudować ją samodzielnie, jeśli porozumieją się z gminą. Służyć ma temu umowa urbanistyczna. Mowa o niej w projekcie kodeksu urbanistyczno-budowlanego, który właśnie trafił do konsultacji społecznych.
Zgodnie z art. 105 tego dokumentu wójt będzie mógł zawrzeć z inwestorem umowę, na mocy której ten drugi zobowiąże się (w razie uchwalenia planu miejscowego umożliwiającego realizację inwestycji głównej) do finansowania lub realizacji i nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych. A zaliczyć do nich będzie można budowę lub przebudowę:
● systemu transportowego,
● infrastruktury technicznej,
● infrastruktury społecznej
● budynków lub lokali mieszkalnych na potrzeby mieszkaniowego zasobu gminy.
„Umowa urbanistyczna zawarta w formie aktu notarialnego będzie zawierać szczegółowe informacje odnośnie współpracy na linii inwestor-gmina. Ponadto zostanie zaopiniowana przez komisję urbanistyczną oraz lokalną społeczność, mającą możliwość zgłaszania uwag oraz udziału w dyskusji publicznej” – czytamy w uzasadnieniu projektu.
Jego autorzy sugerują, aby do wystąpienia o zawarcie takiej umowy była dołączana wizualizacja inwestycji w formie umożliwiającej publiczną prezentację. Dzięki temu konsultacje społeczne byłyby realne. Plan byłby przygotowywany w zwykłej procedurze uchwalania planu miejscowego przez radę gminy.
Poza wizualizacją wniosek o zawarcie umowy urbanistycznej ma zawierać również:
● określenie granic terenu inwestycji, na którym planowana jest inwestycja główna,
● opis inwestycji głównej i inwestycji powiązanych, w tym charakterystykę ich oddziaływania na środowisko,
● warunki i terminy nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych lub zakres i poziom finansowania ich realizacji,
● oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania terenem na cele inwestycyjne.
W kodeksie mają się też znaleźć rozwiązania gwarantujące samorządowi wykonanie inwestycji powiązanych. W art. 107 projektu czytamy bowiem, że przystąpienie do użytkowania obiektów budowlanych realizowanych w ramach projektu będzie mogło nastąpić dopiero po realizacji i przekazaniu na rzecz gminy infrastruktury, do której budowy zobligował się deweloper. Czynności te będą mogły jednak następować również etapowo.
Natomiast jeżeli w toku sporządzania planu miejscowego (w wyniku uzgodnień lub opiniowania) realizacja budowy zgodnie z wnioskiem inwestora stanie się niemożliwa, wójt będzie zobligowany do przeprowadzenia z nim negocjacji. W przypadku gdy zakończą się one porozumieniem i deweloper wyrazi zgodę na wprowadzenie zmian do umowy urbanistycznej, kontrakt będzie dalej wiązać strony. W przeciwnym razie umowa wygaśnie.
Etap legislacyjny
Projekt kodeksu przesłany do konsultacji
