Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
/>
Wszystko wskazuje na to, że wraz z wejściem w życie opracowywanego właśnie kodeksu urbanistyczno-budowlanego zniknie rozwiązanie umożliwiające wznoszenie domów jednorodzinnych na podstawie zgłoszenia z projektem. A na pewno nie będzie ono funkcjonować w dotychczasowej formule.
To jednak nie dziwi. O tej konstrukcji prawnej od samego początku krytycznie wypowiadają się zarówno architekci, jak i prawnicy. Niedawno dołączyła do nich Najwyższa Izba Kontroli.
W imię szybkości
Możliwość wznoszenia zabudowy jednorodzinnej bez konieczności starania się o pozwolenie na budowę wprowadziła ustawa z 20 lutego 2015 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw. Przepisy weszły w życie 28 czerwca 2015 r. Celem noweli miało być uproszczenie i przyspieszenie procesu budowlanego w odniesieniu do większości inwestycji – w szczególności domów jednorodzinnych. Te – o ile ich obszar oddziaływania mieścił się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane – budować można dziś na podstawie samego zgłoszenia z dołączonym projektem budowlanym.
Statystyki pokazują jednak, że nowa procedura nie budzi entuzjazmu budujących.
„W ciągu prawie roku od znowelizowania prawa budowlanego (...) z takiej możliwości skorzystało tylko ponad 6 tys. osób. W tym samym czasie wpłynęło dziesięć razy więcej klasycznych wniosków o wydanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Szykując te zmiany zakładaliśmy, że w ciągu roku z uproszczonej procedury skorzysta około 30 tysięcy inwestorów” – wskazała w piśmie do resortu infrastruktury Krystyna Sibińska (PO) i zapytała, dlaczego zainteresowanie jest tak małe.
Niejasne sformułowanie
Specjaliści wskazują co najmniej kilka powodów takiego stanu rzeczy.
– Po pierwsze, omawiana regulacja odwołuje się do pojęcia „obszaru oddziaływania”, które jest mocno nieprecyzyjne z uwagi na fakt, że w chwili obecnej brak jest zamkniętego katalogu, który by określał, w jakich sytuacjach obszar oddziaływania występuje, a w jakich nie – wyjaśnia Tomasz Żuchowski, wiceminister infrastruktury i budownictwa.
I przypomina, że zgodnie z art. 20 ust. 1 pkt 1c ustawy – Prawo budowlane (Dz.U. z 2016 r. poz. 290) do podstawowych obowiązków projektanta należy określanie obszaru oddziaływania. Właściwy organ musi tylko zweryfikować, czy został on określony w sposób prawidłowy.
– Niemniej jednak brak jest jasno sprecyzowanych zasad funkcjonowania tych zależności, co powoduje dodatkowe komplikacje w procesie uzyskiwania „milczącej zgody” na budowę – podkreśla wiceminister Żuchowski.
Co istotne, z art. 30 ust. 5 pr. bud. wynika, że do wykonywania robót budowlanych na podstawie zgłoszenia można przystąpić dopiero, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w terminie 30 dni od doręczenia zgłoszenia. Tymczasem według danych uzyskanych z Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, iż średni czas na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę w 2015 r. wyniósł... 33,92 dni.
– Powyższe zestawienie prowadzi do konkluzji, że instytucja zgłoszenia przyniosła niewielki zysk czasowy dla inwestora: 30 dni zamiast ok. 34 dni przy procedurze pozwolenia na budowę – uważa wiceminister Żuchowski.
Bez szybkich korekt
Podobne wnioski znaleźć możemy również w świeżym raporcie Najwyższej Izby Kontroli traktującym o wydawaniu pozwoleń na budowę w województwie mazowieckim. Wskazano w nim, że nawet mimo poinformowania przez urzędników o możliwości rozpoczęcia budowy na podstawie zgłoszenia inwestorzy często i tak wybierali klasyczną procedurę uzyskania pozwolenia na budowę. „Działo się tak, jak wynika z uzyskanych w starostwach powiatowych informacji, ponieważ część pozwoleń na budowę, zwłaszcza dotycząca mniej skomplikowanych inwestycji, wydawana jest w terminie krótszym niż jeden miesiąc, a w przypadku zgłoszenia organ ma 30 dni na sprzeciw” – podkreśla izba w raporcie.
To jednak nie wszystko. Skorzystanie z teoretycznie szybkiej ścieżki może bowiem skończyć się dla inwestora tym, że i tak będzie zmuszony wystąpić o pozwolenie na budowę. Większość budujących domy jednorodzinne – jak tłumaczy NIK – składa bowiem do starostwa projekty typowe, jedynie adaptowane przez projektanta; a już w trakcie budowy zmienia ich koncepcję. W przypadku pozwolenia na budowę do wniosku o zmianę decyzji inwestor załącza projekt zamienny, obejmujący tylko zakres wnioskowanej zmiany. W przypadku zgłoszenia w grę wchodzi już art. 36a ust. 1a pr. bud. stanowiący, że istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem budowy lub przebudowy, wobec którego właściwy organ nie wniósł sprzeciwu, jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę dotyczącej całego zamierzenia. „Co oznacza m.in. konieczność zakupu czterech egzemplarzy projektu architektoniczno-budowlanego i ponownego dokonania ich adaptacji” – podkreśla NIK.
Kwestia pieniędzy
Ale jest też bardziej przyziemny problem z domami na zgłoszenie: za takim sposobem budowania nie przepadają kredytodawcy. Jak wskazuje NIK, banki uzależniają udzielenie kredytu od uzyskania pozwolenia na budowę. Za niewystarczające uważają zaświadczenie z urzędu o tym, że nie wniesiono sprzeciwu do budowy domu na zgłoszenie.
Co gorsza do instytucji zgłoszenia nie ma zastosowania również zasada trwałości decyzji administracyjnej, sformułowana w art. 16 k.p.a. (zgodnie z nią decyzje, od których nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy, są ostateczne; ich uchylenie lub zmiana może nastąpić tylko w wyjątkowych przypadkach przewidzianych w ustawie). W przeciwieństwie do decyzji administracyjnej czynność taka jak zgłoszenie nie została w k.p.a. uregulowana.
Efekt tych słabości? Odwrócenie reformy.
– Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa odstąpiło od promowania rozwiązania, które okazało się wadliwe i nie przyniosło zakładanego przez ustawodawcę efektu – zdradza wiceminister Żuchowski.
– W związku z tym uznano, że w ramach obecnie prowadzonych w ministerstwie prac nad kompleksową regulacją procesu inwestycyjno-budowlanego (ustawa – Kodeks urbanistyczno-budowlany) kwestie uzyskiwania zgody budowlanej zostaną istotnie przebudowane i usprawnione – zapowiada. O szczegółach nie chce jednak jeszcze mówić.
