Lek na kryzys mieszkaniowy może się odbić czkawką

Po ostatnich wyborach parlamentarnych eksperci, banki, deweloperzy, przedstawiciele TBS-ów i architekci przygotowali propozycje czterech najpilniejszych rozwiązań, które powinny zwiększyć dostępność mieszkań w Polsce. Dwa z nich znalazły się w projekcie ustawy o rozwiązaniach służących zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, którego założenia zostały właśnie ogłoszone.

Współczynnik do kosza

Pierwsze to rezygnacja z obowiązującego od ponad roku centralnego minimalnego współczynnika liczby miejsc postojowych w inwestycjach realizowanych na podstawie ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1538 ze zm.), tzw. lex deweloper. Zgodnie z projektem to gmina będzie decydowała w lokalnych standardach urbanistycznych, ile miejsc parkingowych ma powstać przy inwestycji. Centralnie ustalony wskaźnik zablokował budowę ok. 30 tys. mieszkań w gotowych projektach deweloperskich, ale także w inwestycjach TBS-ów czy SIM-ów (społecznych inwestycji mieszkaniowych). Dlatego deweloperzy i samorządowcy walczą od dawna o zmianę tych przepisów.

Jest to więc jedna ze zmian, które inwestorzy przyjęliby z zadowoleniem. Gdyby nie czas.

– Zakładając, że ustawa wejdzie w życie w połowie 2025 r., inwestorzy będą mieli sześć miesięcy na wystartowanie z inwestycjami w trybie specustawy mieszkaniowej. A to, biorąc pod uwagę czas realizacji inwestycji w Polsce, bardzo mało. Dlatego warto się zastanowić nad przesunięciem daty do pierwotnie zakładanego terminu, czyli do końca 2027 r. – mówi Przemysław Dziąg, radca prawny, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Drugi z postulatów, który znalazł się w projekcie, to oczekiwane przez inwestorów ograniczenie składania nieuzasadnionych odwołań od pozwolenia na budowę. Projekt zakłada wprowadzenie przepisu zobowiązującego strony postępowań niezadowolone z rozstrzygnięć wydawanych przez organy administracji na podstawie przepisów prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.) do jednoznacznego określenia w odwołaniach i zażaleniach zarzutów wobec rozstrzygnięć, zakresu żądania będącego przedmiotem odwołania lub zażalenia oraz wskazania dowodów uzasadniających to żądanie.

– To sensowna propozycja, bo ogranicza puste sprzeciwy, problematyczne i czasem nadmiernie wykorzystywane przez sąsiadów i organizacje blokujące budowy. Nie tylko deweloperów, lecz także gminy i TBS-y – uważa Hanna Milewska-Wilk, ekspert Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Dobrze oceniane są również zniesienie ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi znajdującymi się w granicach administracyjnych miast oraz rezygnacja z prawa odkupu przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

– Wiele z tych terenów i tak nie jest wykorzystywanych zgodnie z ich formalnym przeznaczeniem, a ich przekształcenie na cele mieszkaniowe pozwoli na lepsze zagospodarowanie przestrzeni miejskiej. Może to również stanowić pierwszy krok w kierunku zahamowania zjawiska rozlewania się miast. Kluczowe jednak, aby nowe inwestycje były powiązane z odpowiednią infrastrukturą komunikacyjną, by uniknąć sytuacji, w której osiedla powstają w odizolowanych lokalizacjach, z ograniczonym dostępem do transportu i usług – ocenia Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Większe koszty

I tu pojawia się problem, bo choć lex deweloper czy zintegrowane plany inwestycyjne pozwalają na zobowiązanie inwestora do sfinansowania infrastruktury, koszty jej budowy ponoszą przede wszystkim samorządy. A założenia do projektu zawierają rozwiązania, które uszczuplą ich dochody i majątek. Projekt przewiduje moratorium na pobieranie opłat planistycznych w odniesieniu do nieruchomości stanowiących przedmiot transakcji zawartych w okresie dwóch lat od dnia wejścia w życie projektowanej ustawy. Przewiduje też zniesienie zakazu ustanawiania użytkowania wieczystego gruntów na cele mieszkaniowe.

– Z punktu widzenia budżetów samorządów jest to rozwiązanie niekorzystne, bo szybko mogą one stracić dochody z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste – uważa Przemysław Dziąg.

– Jeśli oczekuje się od nas, że zbudujemy drogi czy szkoły albo zapewnimy usługi naszym mieszkańcom, to nie można nam uszczuplać dochodów. Ledwie zaczynamy widzieć światełko w tunelu po Polskim Ładzie, a tu taka propozycja. Czuję się tak, jakby mi ktoś do jednej kieszeni włożył złotówkę, a z drugiej wyciągnął 10 zł – mówi Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich.

Samorządy nie będą też zadowolone z wprowadzenia w projekcie dodatkowego terminu na skorzystanie przez użytkowników wieczystych z roszczenia o sprzedaż gruntu w terminie 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie. Taka możliwość była przez 12 miesięcy i wygasła pod koniec ubiegłego roku. Przedsiębiorcy walczyli o dodatkowe 24 miesiące, ale poprzedni rząd pod wpływem oporu samorządów, którym nie podoba się, że są przymuszane do przekształcenia, nie zgodził się na to.

Niemiło zaskoczone projektem mogą być też spółki Skarbu Państwa. Zakłada on „przejęcie nieruchomości, które są zbędne tym podmiotom do realizacji zadań statutowych, a ze względu na ich przeznaczenie oraz cechy mogą być zagospodarowane pod budownictwo mieszkaniowe”. Ma to odblokować grunty spółek SP oraz będące w zasobie Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

„Założeniem jest przyznanie ministrowi właściwemu do spraw budownictwa kompetencji do nieodpłatnego przejmowania nieruchomości spółek Skarbu Państwa oraz gruntów w gospodarowaniu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa i możliwość przekazania tych nieruchomości do zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, którym gospodaruje starosta. Starosta będzie uprawniony do rozdysponowania tych gruntów na poziomie lokalnym. Gmina będzie mogła bowiem ubiegać się o przekazanie nieruchomości z przeznaczeniem na realizację inwestycji mieszkaniowych” – czytamy w projekcie.

– To ciekawa propozycja. Jak słusznie zauważono, w gruntach należących do Skarbu Państwa drzemie duży potencjał, a tereny te często nie są wykorzystywane. Choć proponowane rozwiązania należy uznać za pozytywne i mogą się przyczynić do rozwoju budownictwa, to jak zwykle bywa, diabeł tkwi w szczegółach. Nieodpłatne przejmowanie gruntów należących do państwowych spółek stanowić będą uszczuplenie ich majątków. Ważne będzie również precyzyjne określenie procedur przekazywania takich gruntów oraz jasne kryteria ich wyboru – ocenia Przemysław Dziąg.

Wszyscy nasi rozmówcy uważają, że projekt jest krokiem w dobrą stronę. Wiele jednak będzie zależało od tego, jak założenia zostaną ujęte w konkretne przepisy. ©℗