Mieszkanie nie zawsze w pełni zgodne z projektem

Nie ma fizycznych możliwości, by działając zgodnie z normami i sztuką budowlaną wznieść wszystkie lokale o dokładnie takich powierzchniach, jak określone w projekcie.

Jak informuje na swojej stronie Polski Związek Firm Deweloperskich procentowa różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Zatem w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń.

Potwierdza to orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Warszawie, które zakończyło spór pomiędzy Polskim Związkiem Firm Deweloperskich a UOKiK (XVII AmA 44/11):„Skoro ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego, nie może on być kwalifikowany jako niezachowanie należytej staranności przy wykonaniu zobowiązania, zgodnie z brzmieniem art. 355 k.c., która to staranność w przypadku deweloperów powinna uwzględniać właśnie zawodowy charakter tej działalności (§ 2), (…) wykonanie lokalu w granicach dopuszczalnej procesem budowlanym tolerancji, nie może być traktowane jako nienależyte wykonanie umowy, które również nie może być uznane za nie spełnienie standardów zawodowych na rynku budowlanym. Oczekiwanie przez pozwanego, że deweloper winien wykonać zobowiązanie w całości i w 100 proc. zgodnie z projektem jest twierdzeniem nieuprawnionym. Wykonanie umowy z uwzględnieniem odstępstw od umowy, uzasadnionych procesem technologicznym, jest zgodne z brzmieniem art. 354 § 1 k.c. jest zgodne z treścią umowy oraz odpowiada jego celowi społeczno-gospodarczemu. Zatem nie każda zmiana, jak przyjął Sąd Okręgowy, powinna być rozważana w kategoriach niewykonania zobowiązania, jak i może być traktowana jako zmiana przedmiotu umowy.”

Dodatkowo jak wskazuje PZFD tezę tę potwierdzają również niezależne ekspertyzy ośrodków naukowych. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3 proc. (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 proc. (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”.

Jak informuje na stronie Kancelarii Dauerman aplikant radcowski Mateusz Kurowski z drugiej strony mamy do czynienia z kategorycznym i jednoznacznym stanowiskiem UOKiK w tym zakresie. Takie zapisy przez UOKiK są uważane za niezgodne z prawem, ponieważ naruszają one interes konsumenta. Znajduje to swoje odzwierciedlenie w Rejestrze klauzul niedozwolonych:

Jednak zdaniem Kurowskiego w ostatnim czasie rzeczywiście w orzecznictwie sądów powszechnych zauważalna jest odmienna interpretacja tego rodzaju postanowień: wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 12 września 2014 r. (I CSK 624/13), w którym sąd stwierdził, że „postanowienie wzorca umowy, które przewiduje określenie ostatecznej ceny lokalu zgodnie z jego rzeczywistą powierzchnią, ustaloną po zakończeniu inwestycji (wskazaną w dokumentacji podwykonawczej), nie może być uznane za rażąco naruszające interesy konsumenta.”

Podsumowując, linia orzecznicza w tej kwestii jest różnorodna. „Jedynym rozwiązaniem pozwalającym na przyjęcie jednolitego stanowiska przez uprawnione organy byłaby odpowiednia nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – dodaje Kurowski.

Źródło: PZFD, Kancelaria Dauerman