Szef resortu rozwoju przedstawił założenia propozycji kredytu mieszkaniowego „na Start”. Zdaniem ekspertów, z którymi rozmawialiśmy, to będzie kolejny program, który z uwagi na stymulację popytu spowoduje wzrost cen nieruchomości.
– Wszelkie próby stymulacji popytu, za którymi nie idzie wsparcie dla strony podażowej budzą mój sprzeciw, bo prowadzą wyłącznie do destabilizacji rynku mieszkaniowego i niekontrolowanych wzrostów cen – stwierdza w rozmowie z nami Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa.
Mieszkanie na start
Rządowy program zakłada wsparcie w zakupie własnego mieszkania. Nowy instrument ma być bardziej atrakcyjny dla osób o niższych dochodach i z większych rodzin. Zdaniem resortu rozwoju założeniem programu jest mniejsza presja na rynek nieruchomości i związany z tym wpływ na wzrost cen.
Ministerstwo proponuje różne dopłaty do rat dla kredytów wziętych do końca 2025 roku. Mają one obowiązywać przez 10 lat i być zróżnicowane w zależności od wielkości gospodarstwa domowego. Dopłata będą wahały się od 0,5 do 1,5 proc. Warunkiem uzyskania pomocy od państwa będzie kryterium oparte o próg podatkowy. Single będą mogli zarabiać maksymalnie 10 tys. zł brutto, a dwuosobowe gospodarstwo – maksymalnie 18 tys. zł. Co więcej, wysokość kredytu nie będzie limitowana, ale dopłata naliczana ma być tylko od określonej wysokości kapitału.
To oznacza, że kredytobiorca w dwuosobowym gospodarstwie, który zaciągnie kredyt na kwotę np. 450 tys. zł, uzyska dopłatę obliczoną tak, jakby kredyt ten wyniósł 400 tys. zł.
Spirala cenowa
Bartosz Turek, ekspert HREIT, mówi nam, że rządowy program nie pozostanie bez wpływu na ceny nieruchomości. Jednak aby skutek zmian był jak najmniej dotkliwy, należałoby zmienić założenia projektu.
– O ile rządzący na etapie konsultacji czy ustaleń międzyresortowych odpowiednio skalibrują pomysł na program mieszkaniowy, to ten rok powinien przynieść nam uspokojenie na rynku mieszkaniowym i lepsze dopasowanie podaży do popytu, co spowoduje, że ceny nie powinny tak rosnąć jak w roku 2023. Jednak, jeżeli drzwi do „Mieszkania na start” będą za szeroko otwarte i ponownie popyt na preferencyjny kredyt będzie dużo wyższy niż zakładało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, wówczas mówimy o kolejnych wzrostach cen na rynku – mówi nam Bartosz Turek.
Ekspert uzupełnia, że tak było w przypadku „Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”, gdzie zakładano, że wniosek o kredyt złoży 10 tys. gospodarstw, a ostatecznie ich liczba może sięgnąć 70-80 tys. .
– Polski obecnie nie stać na taką pomyłkę. Rynek dopiero zaczyna lizać rany po bardzo dużym zdestabilizowaniu w 2023 roku i potrzebny jest nam program lepiej skalibrowany. Taki, który spowoduje, że ludzie, którzy przy standardowym kredycie nie mieliby zdolności kredytowej, ale zyskają ją dzięki „Mieszkanie na start”. Wyłączeni z dopłat powinni natomiast ci, których stać na zwykły kredyt – uzupełnia nasz rozmówca.
Jakich wzrostów możemy się więc spodziewać?
– Uważam, że ceny nieruchomości w 2024 roku wzrosną, ale o kilka procent, a nie kilkanaście. W mojej ocenie ceny nie spadną – chociażby przez rosnące wynagrodzenia, niskie bezrobocie i prawdopodobny spadek stóp procentowych. Jeżeli jednak program okaże się zbyt liberalny, będziemy notowali dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań – podsumowuje Bartosz Turek z HREiT w rozmowie z Gazetą Prawną.
Mankamenty
Przypomnijmy – resort rozwoju na rządowy program zamierza przeznaczyć 500 mln zł, przy założeniu, że skorzysta z niego 50 tys. kredytobiorców. Start rozwiązania ma nastąpić w drugiej połowie roku.
Ewa Teczak, ekspertka rynku mieszkaniowego Otodom komentuje dla nas, że jest to element, który wzbudza najmniej wątpliwości. rok.
– Znowu, podobnie jak przy BK2 proc. będziemy mieli do czynienia z ograniczoną pulą środków. Czyli wiemy, że będzie promocja i wiemy, że trzeba działać szybko żeby się załapać. Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m2, to pojawi się kolejny mocny czynnik cenotwórczy – mówi nam Ewa Tęczak.
Na mankamenty projektu zwraca uwagę również Bartosz Turek.
– Gdyby to ode mnie zależało, to kwestią do skorygowania są kryteria dochodowe. Dowiedzieliśmy się przecież, że trzyosobowa rodzina będzie mogła dostać częściowo preferencyjny kredyt przy zarobkach na poziomie 23 tys. zł, czyli ponad 16 tys. zł na rękę. Można więc stwierdzić, że w takim przypadku pieniądze publiczne będą szły nie tam, gdzie powinny, ponieważ przy takich wynagrodzeniach można zaciągnąć kredyt na ponad milion złotych – komentuje ekspert HREIT.
Podwyżki na rynku nieruchomości
Ewa Tęczak przytacza nam statystyki Otodom Analytics, z których wynika, że w ciągu roku na najważniejszych rynkach w kraju wzrosły od 10-11 proc. w Katowicach i Łodzi, przez 16-17 proc. w Warszawie i Wrocławiu, po 22-23 proc. w Krakowie i Poznaniu. W Gdańsku w porównaniu do grudnia 2022 r. ceny wzrosły o 26 proc., co nominalnie dało dodatkowe 3,2 tys. zł na metrze kwadratowym.
– Co dla kupujących oznaczały te wzrosty? Jeśli weźmiemy pod uwagę najtańszy obecnie z tych siedmiu rynków - Łódź, gdzie średnie ceny ofertowe wynoszą obecnie już ponad 9,6 tys. zł, to dla zainteresowanych zakupemmieszkania o metrażu 50 mkw. w porównaniu do ubiegłego roku oznacza wzrost o 56 tys. w cenie całkowitej. We Wrocławiu trzeba mieć na takie mieszkanie obecnie o 103 tys. zł więcej, a w Gdańsku aż 161 tys. więcej. Czy zdolność kredytowa nabywców, mimo statystycznego wzrostu płacy średniej, obniżki stóp procentowych i złagodzenia wyliczania zdolności kredytowej przez banki wzrosła w tym roku aż tak bardzo? Wciąż też nie można zapominać o inflacji, która co prawda już tak nie szokuje jak jeszcze kilka miesięcy temu, ale przecież nadal z nami jest – podsumowuje.
Zahamowaniu podwyżek nie pomoże więc kolejny program ukierunkowany na wzrost popytu – stwierdza natomiast Damian Kaźmierczak, główny ekonomista PZPB.
– Jest oczywiste, że programy tanich kredytów mieszkaniowych dedykowane relatywnie wąskiej grupie beneficjentów, jakkolwiek bardzo pod pewnymi względami potrzebne, ograniczają dostęp do mieszkań pozostałej części społeczeństwa, która nie może sobie pozwolić na nowe lokum, bo jego cena staje się nieosiągalna. Zamiast tego nowa koalicja rządowa powinna pilnie opracować długofalową strategię polityki mieszkaniowej państwa, w której zostanie położony silny nacisk na rozwój budownictwa społecznego oraz tanich mieszkań na wynajem. Tylko w ten sposób zwiększymy dostępność nowych lokali i spowolnimy spiralę cen na rynku mieszkaniowym, która w mojej ocenie nakręca się zbyt szybko – konstatuje Damian Kaźmierczak.