Tylko wielcy deweloperzy mają gdzie budować. Jak radzą sobie mniejsze firmy?

Rosnące ceny i ograniczona podaż działek to problem dla mniejszych graczy.

Duże firmy wykorzystały ostatnie lata na skupowanie działek pod nowe projekty. Jak tłumaczą ich menedżerowie, od lat mówi się o wysychającym źródle, dlatego zabezpieczali się na przyszłość. Dziś dzięki temu, jak przyznają, mogą bez obaw planować nowe inwestycje. – Pod koniec września dysponowaliśmy aktywnym bankiem ziemi pod budowę ponad 20,6 tys. mieszkań w 17 miastach w całej Polsce. Tylko w pierwszym półroczu br. uzyskaliśmy decyzję o pozwoleniu na budowę ponad 5,1 tys. lokali na gruntach w Gdańsku, Łodzi, Krakowie, we Wrocławiu, w Chorzowie, Gliwicach, Toruniu i Bielsku-Białej – przyznaje prezes Murapolu Nikodem Iskra.

Grupa Atal wylicza z kolei, że ma działki, które pozwolą na realizację i przekazanie w latach 2023–2028 ok. 81 przedsięwzięć na prawie 1,2 mln mkw. powierzchni użytkowej mieszkań. – Tylko w zeszłym roku nabyliśmy nowe grunty pod inwestycje za kwotę 373 mln zł – wyjaśnia prezes zarządu Zbigniew Juroszek.

Allcon deklaruje posiadanie zapasu gruntów pozwalających na wybudowanie kilku tysięcy mieszkań, co przekłada się, w ramach długoletnich planów firmy, na realizowanie projektów w perspektywie najbliższych 8–10 lat. Z kolei bank ziemi Ronson Development obejmuje ok. 9 tys. lokali w Warszawie, Poznaniu, we Wrocławiu oraz w Szczecinie – część z nich jest już w budowie, część w fazie projektowania, a część po podpisaniu umowy przedwstępnej. Grupa TAG (w Polsce posiadająca ROBYG i Vantage) mówi z kolei o zapasie umożliwiającym budowę ok. 23 tys. mieszkań.

– Dbamy o to, aby bank ziemi, jaki jest w naszym bieżącym posiadaniu, zabezpieczał działalność na prawie cztery lata do przodu i poniżej tego pułapu zasadniczo nie schodzimy. Obecnie posiadane przez nas zasoby gruntów dają możliwość wybudowania, w perspektywie czasu, niemal 4,8 tys. lokali mieszkalnych, z czego – co istotne dla procesu inwestycyjnego – 95 proc. na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego – mówi Mikołaj Konopka, prezes spółki Euro Styl, członek zarządu Dom Development. I dodaje, że firma ma ziemię w Trójmieście i okolicach. – Trzeba jednak podkreślić, że pozyskiwanie gruntów jest obecnie wyzwaniem z uwagi na ograniczoną podaż i ceny, dlatego przykładamy do tego dużą wagę. Utrzymywanie solidnego banku ziemi wraz z realizacją kolejnych inwestycji jest jednym z naszych priorytetów – zaznacza Konopka.

Inaczej wygląda to jednak w przypadku mniejszych deweloperów. Ci nie mogą sobie pozwolić na takie działania ze względu na ograniczoną skalę działalności, a co za tym idzie – mniejsze zasoby finansowe. Dlatego w sytuacji gdy podaż gruntów topnieje, co przekłada się na ich ceny, ich działalność zaczyna być zagrożona.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, mówi, że gdyby deweloperzy bazowali tylko na ziemi dotychczas zgromadzonej, w większości miejsc wystarczyłoby jej maksymalnie na 1,5 roku. – W najgorszej sytuacji są mniejsi deweloperzy, których na rynku jest najwięcej. Zazwyczaj posiadają pojedyncze działki, które muszą przygotować, zabudować i sprzedać. Dopiero wówczas są gotowi kupić kolejną nieruchomość – tłumaczy.

I choć sytuacja jeszcze teraz wydaje się względnie stabilna, bo część deweloperów zaopatrzona jest w ziemię, problem może się pogłębić w kolejnych latach. Przedstawiciel PZFD zwraca uwagę, że w ciągu ubiegłego roku średnie ceny działek pod budownictwo wielorodzinne w siedmiu największych miastach wzrosły o ok. 30 proc.

– Znalezienie atrakcyjnego gruntu, tzn. takiego, który jest położony w dobrej lokalizacji, ma dostęp do mediów czy znajduje się pod planem zagospodarowania przestrzennego, jest sporym wyzwaniem – przyznaje Małgorzata Ostrowska z JW Construction. – Podaż działek nadających się pod zabudowę, szczególnie w centrach miast, jest niska, co przekłada się na ich bardzo wysoką cenę – wtóruje jej Tomasz Łapiński, prezes zarządu Cordia Polska. I jak dodaje, w Krajowym Zasobie Nieruchomości zgromadzono ponad 800 ha gruntów, na których mogłoby powstać aż 180 tys. mieszkań.

– Tak jak cała branża, jesteśmy orędownikami uwolnienia gruntów i zwiększenia dostępności działek, szczególnie w dużych aglomeracjach, przyspieszenia procedur administracyjnych czy choćby poprawienia infrastruktury w obrębie dostępnych gruntów. Jesteśmy pewni, że gdy tylko zwiększy się dostępność gruntów i pozwoleń na budowę, sytuacja ta doprowadzi do zwiększenia podaży, wyhamowania wzrostu cen i udostępnienia mieszkań większej liczbie Polaków – wskazuje Boaz Haim, prezes Ronson Development.

Jak informowaliśmy przed miesiącem na żółtych stronach DGP, mimo zakończenia rządowego programu „Mieszkanie plus”, nadal nie zapadła decyzja, co ostatecznie należałoby zrobić z terenami zgromadzonymi przez KZN. Decyzję w tej sprawie podejmie już zapewne nowy rząd. ©℗