Osiem lat rządów nie wystarczyło na znalezienie odpowiedniego rozwiązania kryzysu mieszkaniowego. A na horyzoncie widać kolejne problemy.

Biorąc na tapet politykę mieszkaniową rządu, na wstępie warto oddać głos Jarosławowi Kaczyńskiemu. – Nie wszystko nam się udało. W ramach polityki społecznej myśmy zapowiadali przełom w polityce mieszkaniowej. (…) W ramach programu „Mieszkanie plus” udało się tylko 40 tys., a powinno być 400 tys. mieszkań – ocenił prezes Prawa i Sprawiedliwości podczas ubiegłorocznego wiecu w Oleśnicy.

I rzeczywiście – jednym z głównych pomysłów Zjednoczonej Prawicy, z którym szła ona do wyborów przed ośmioma laty, była budowa mieszkań. Jarosław Kaczyński kilka dni przed ciszą wyborczą w październiku 2015 r. zwracał uwagę, że „potrzeba tanich mieszkań po 2,5–3 tys. zł/mkw.”, które „można spłacać przez 20–30 lat, żeby raty były niskie”. Beata Szydło mówiła zaś, że tym, których nie stać, pomóc musi „państwo, które za darmo przekaże ziemię pod budowę nowych mieszkań, a ich spłacanie będzie rozłożone na lata”.

"Mieszkanie plus" to fiasko rządu

Efektem tamtych zapowiedzi było zaprezentowanie w czerwcu 2016 r. programu „Mieszkanie plus”. Jego głównym celem była budowa lokali przeznaczonych na tani wynajem. Inwestycje miały być prowadzone w każdym regionie Polski, a czynsz dla lokatorów miał wynosić 10–20 zł/mkw. We wrześniu 2016 r. przyjęto dokument pod dumnie brzmiącą nazwą „Narodowy Program Mieszkaniowy”, w którym wyznaczono główne kierunki w polityce mieszkaniowej do 2030 r. Celem było m.in. zwiększenie dostępności mieszkań dla obywateli (co najmniej 435 mieszkań na 1 tys. mieszkańców; dziś niewiele brakuje, aby ten próg osiągnąć) oraz całkowite zlikwidowanie kolejek do mieszkań komunalnych (według danych na 2022 r. na taki lokal ciągle czekało ok. 130 tys. rodzin).

Do realizacji Mieszkania plus we wrześniu 2017 r. powołano Krajowy Zasób Nieruchomości, który miał odpowiadać za gromadzenie i gospodarowanie ziemią bezpłatnie przekazywaną przez spółki należące do Skarbu Państwa. I choć mijały kolejne miesiące, boom państwowych mieszkań nie nastąpił. Nie przeszkodziło to jednak nowemu premierowi Mateuszowi Morawieckiemu w formułowaniu kolejnych obietnic. – W 2019 r., to jest moje zobowiązanie (...), będzie w budowie 100 tys. mieszkań z tego programu – zapowiadał w kwietniu 2018 r. szef rządu. Parę dni później dodał: – Rozliczycie mnie państwo, popatrzycie na dzisiejszą datę i za rok w kwietniu zobaczymy, czy chociaż 40, 50, 60 tys. mieszkań z tego programu zostanie wybudowanych.

Dziś wiemy, że z tamtych liczb pozostało niewiele. Opublikowany w marcu 2022 r. raport Najwyżej Izby Kontroli działania rządu w kwestii realizacji Mieszkania plus wprost nazywa „fiaskiem”. Zarzucono m.in. brak skutecznych i spójnych ze sobą rozwiązań prawnych, a także opieszałość we wdrażaniu aktów wykonawczych. NIK podkreśliła również, że „podejmowane przez kolejnych ministrów inicjatywy legislacyjne, mające na celu usprawnienie funkcjonowania programu «Mieszkanie plus», nie zawierały kompleksowych rozwiązań w zakresie zwiększenia podaży gruntów Skarbu Państwa i wykorzystania ich na cele mieszkaniowe, co z kolei miało negatywny wpływ na wzrost dostępności mieszkań dla osób o umiarkowanych dochodach”. Jak informowało w czerwcu 2023 r. Ministerstwo Rozwoju i Technologii, w ramach części rynkowej i społecznej programu „Mieszkanie plus” wybudowano ponad 19,8 tys. lokali mieszkalnych, a kolejne 32,4 tys. pozostawało w budowie.

Deficyt nowych pomysłów i brak spójnej polityki mieszkaniowej na przestrzeni ostatnich lat wynikały również z ciągłych zmian kadrowych. Przez pierwsze trzy lata za kierowanie działem mieszkalnictwo odpowiadało Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, na czele którego stał Andrzej Adamczyk. W 2018 r. kompetencje te przejął resort rozwoju, w którym co rusz dochodziło do kolejnych przetasowań. W ciągu pięciu ostatnich lat fotel ministra rozwoju zajmowali: Jerzy Kwieciński, Jadwiga Emilewicz, Jarosław Gowin, Piotr Nowak oraz Waldemar Buda. Dopiero ten ostatni w maju 2023 r. symbolicznie zamknął sztandarowy program mieszkaniowy Zjednoczonej Prawicy. – Mieszkanie plus nie wypaliło, ja, uczciwie rzecz biorąc, nie uczestniczyłem w tym procesie – mówił w rozmowie z „Rzeczpospolitą” Waldemar Buda, deklarując, że jest gotowy „posprzątać” po Mieszkaniu plus.

"Pierwsze mieszkanie" i Bezpieczny kredyt 2 proc.

Półtora roku urzędowania przy pl. Trzech Krzyży zaowocowało całkowitą zmianą podejścia. Głównym narzędziem do walki z deficytem mieszkaniowym (ten według szefa MRiT wynosi w Polsce ok. 1,5 mln lokali) stała się nie budowa przez państwo mieszkań na tani wynajem, a dopłata do kredytów. W lipcu 2023 r. wystartował program „Pierwsze mieszkanie”, w ramach którego uruchomiono m.in. Bezpieczny kredyt 2 proc. Powrócono tym samym do premiowania rozwiązania stymulującego stronę popytową, a nie podażową. Odpowiedzialność za budowę nowych lokali spadła de facto na deweloperów i indywidualnych inwestorów. Nie było to jednak nic nowego – podobny mechanizm funkcjonował już w czasach rządów koalicji PO-PSL, kiedy wprowadzano dwa programy dopłatowe: „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych”.

I choć Waldemar Buda w sierpniowej rozmowie z DGP zaprzeczał, jakoby to Bezpieczny kredyt 2 proc. wpłynął na wzrost cen, faktem jest, że w chwili obecnej za 1 mkw. mieszkania trzeba zapłacić dużo więcej niż jeszcze kilkanaście miesięcy temu. Jak wylicza portal Rynekpierwotny.pl, we wrześniu 2022 r. w Warszawie średnia cena ofertowa za 1 mkw. wynosiła 13,4 tys. zł. Dziś jest to już 15,7 tys. zł, co oznacza wzrost na poziomie ok. 17,2 proc. Podobne wzrosty odnotowano w siedmiu największych miastach Polski – największy w Krakowie (ok. 28,4 proc.), najmniejszy w Łodzi (ok. 11,2 proc.). Jednocześnie skurczyła się liczba ofert dostępnych u deweloperów. Doszło do tego m.in. w Warszawie (o 44 proc. ofert mniej w porównaniu z wrześniem 2022 r.), Krakowie (o 56 proc.), we Wrocławiu (o 39 proc.), w Trójmieście (o 29 proc.) czy Szczecinie (o 26 proc.).

Deficyt mieszkań na rynku

Powyższe statystyki potwierdzają obawy, które na początku 2023 r. formułowali nie tylko eksperci i publicyści, lecz także m.in. Narodowy Bank Polski. W opinii z lutego br. wiceprezes NBP Adam Lipiński podkreślał, że proponowane rozwiązania w sprawie Bezpiecznego kredytu 2 proc. „wspierają jedynie stronę popytową na rynku nieruchomości”, przez co nie przyczynią się „w zauważalny sposób do zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce”. Co więcej, wprowadzenie programu „oddziaływałoby w kierunku wzrostu cen mieszkań, przyczyniając się do poprawy sytuacji finansowej deweloperów”, a wyższe ceny „ograniczałyby jeszcze bardziej ich ogólną dostępność dla części populacji, która nie byłaby uprawniona do korzystania z tego instrumentu”. NBP we wspomnianej opinii zaznaczył również, że działania rządu „powinny koncentrować się na zwiększeniu zasobu mieszkań socjalnych i tanich mieszkań na wynajem”, co skuteczniej pozwoliłoby utrzymać wysoki poziom nowych inwestycji mieszkaniowych.

I tu docieramy do źródła problemu. W kolejnych latach podaż mieszkań może być o wiele niższa niż dotychczas. O ile w 2022 r. oddano do użytku rekordową liczbę mieszkań – ponad 238,6 tys. lokali, o tyle za dwa–trzy lata może być trudno dobić do tej liczby. Spada bowiem liczba budów rozpoczętych przez deweloperów. Jak wynika z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego, od stycznia do sierpnia 2023 r. deweloperzy rozpoczęli budowę niecałych 68 tys. mieszkań, czyli o 20,1 proc. mniej niż przed rokiem. I choć ostatnie dane wskazują na powolne odradzanie się rynku deweloperskiego, trudno może być nadrobić wielomiesięczne zaległości.

Jak poprawić sytuację mieszkaniową Polaków?

Na poprawę sytuacji mieszkaniowej Polaków faktycznie mogłoby wpłynąć odpowiednie wsparcie dla rozwoju budownictwa społecznego. Kluczowe jest tu jednak słowo „odpowiednie”. Nie brak bowiem programów, które już teraz funkcjonują, ograniczona jest jednak skala ich oddziaływania. Do programu „Mieszkanie na start”, w ramach którego najemcy mogą liczyć na dopłaty do czynszu, przystąpiło zaledwie 38 z prawie 2,5 tys. gmin. Nieco lepiej wygląda kwestia wsparcia budownictwa socjalnego i komunalnego, choć finansowanie tego sektora wzrosło znacząco dopiero w dwóch ostatnich latach. W 2023 r. rząd przeznaczy na ten cel łącznie 1,65 mld zł, które mają trafić do podmiotów z ponad 200 gmin. Według zapowiedzi szefa MRiT w kolejnych latach suma wsparcia może jeszcze wzrosnąć, co ma umożliwić odwrócenie trendu spadającej liczby mieszkań komunalnych w Polsce.

Niezależnie od tego, kto po 15 października będzie sprawował pieczę nad mieszkalnictwem, napotka na trzy problemy, ściśle powiązane ze sobą: wysoki deficyt mieszkaniowy, rosnące ceny lokali i niewystarczająca podaż. Trzy problemy, których nie rozwiązał żaden rząd po 1989 r. ©℗

Więcej tekstów w Wydaniu Specjalnym Dziennika Gazety Prawnej plus link https://www.gazetaprawna.pl/wybory

Liczba rozpoczętych budów mieszkań w okresie styczeń-sierpień / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe

Więcej tekstów w Wydaniu Specjalnym Dziennika Gazety Prawnej https://www.gazetaprawna.pl/wybory.