Subskrybuj nas na Youtube
Właściciele budynków, ich zarządcy, wspólnoty mieszkaniowe, a także inwestorzy zyskali nowy oręż w walce z dokuczliwymi rozstrzygnięciami organów nadzoru budowlanego.
/>
Wykonanie ekspertyzy technicznej budynku to koszt sięgający czasem kilkunastu tysięcy złotych. NSA uznał właśnie, że podmiot, któremu organ nadzoru budowlanego nakazał jej wykonanie, ma prawo kwestionować zasadność takiego postanowienia.
Niejasny przepis
Zgodnie z art. 62 ust. 3 prawa budowlanego (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm. – dalej pr. bud.) właściwy urząd – w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części – nakazuje przeprowadzenie kontroli, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego. Przepis ten służy urzędnikom nadzoru budowlanego do poznania odpowiedzi, czy budowla może powodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, mienia bądź środowiska. Szkopuł w tym, że za takie badanie nie płaci urząd, lecz ten, do którego nieruchomość należy. Przepisy nie wyjaśniają zaś wprost, czy zobligowany właściciel ma prawo zakwestionować decyzję organu. W art. 81c pr. bud. – również dotyczącym ocen technicznych lub ekspertyz, np. materiałów budowlanych – ustawodawca natomiast taką drogę przewidział.
Dotąd część sądów uważała, że nie ma możliwości zaskarżania postanowień z art. 62 ust. 3, skoro przepisy wprost na to nie wskazują. A co za tym idzie droga do kwestionowania postanowienia urzędu otwiera się dopiero na etapie odwołania od decyzji w sprawie kontroli. Zgodnie natomiast z inną wykładnią brak jasnego wyartykułowania możliwości skarżenia nie oznacza jeszcze, że taka opcja nie istnieje. Na ten problem zwrócił uwagę dr Adam Bodnar, rzecznik praw obywatelskich, na którego wniosek NSA zdecydował się podjąć uchwałę. „W ocenie rzecznika, interesy majątkowe adresata postanowienia nakładającego obowiązek przedstawienia ekspertyzy mogą być właściwie chronione tylko wówczas, gdy podmiot zobowiązany do przedstawienia ekspertyzy będzie mógł kwestionować to postanowienie jeszcze przed jego wykonaniem, co może umożliwić mu uniknięcie powstania szkody” – podkreślał RPO w piśmie do NSA.
Podczas wtorkowej rozprawy to, że omawiany przepis jest różnie wykładany nawet przez sam Naczelny Sąd Administracyjny, przyznał sędzia Jacek Chlebny. W efekcie w wydanej właśnie w składzie siedmiu sędziów uchwale NSA uznał, że „na postanowienie, nakładające obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, wydane na podstawie art. 62 ust. 3 prawa budowlanego w związku z art. 81c ust. 2 i 3 prawa budowlanego, po wcześniejszym nałożeniu obowiązku przeprowadzenia kontroli tego obiektu, przysługuje zażalenie”.
– Z art. 62 ust. 3 miałem do czynienia, prowadząc m.in. sprawę wspólnoty mieszkaniowej. Powstała ona w budynku pozostawionym przez upadłego dewelopera w bardzo złym stanie technicznym – mówi radca prawny Dariusz Kwiatkowski.
– Choć klient nie zdecydował się na kwestionowanie postanowienia w sprawie wykonania ekspertyzy, analizowałem przepisy w tym zakresie i zdawałem sobie sprawę, że złożenie skutecznej skargi będzie trudne – opowiada.
Jak podkreśla, ekspertyza to spore obciążenie, również dlatego, że wykonać ją musi osoba legitymująca się stosownymi uprawnieniami budowlanymi.
– Dobrze więc, że NSA umożliwił bronienie się przed, czasem nieuzasadnionymi, kosztami – dodaje ekspert.
Wygodna podkładka
Radca prawny Damian Buniak zwraca uwagę na jeszcze inny problem związany ze stosowaniem art. 62 ust. 3 pr. bud.
– Organy korzystają z niego zbyt chętnie. Urzędnicy zatrudnieni w nadzorze budowlanym powinni przecież wiedzieć, czy dany budynek nadaje się do zamknięcia, czy może należy wykonać w nim dodatkowe roboty. Pomimo tego bardzo często zlecają wykonanie ekspertyz w sprawach oczywistych, nawet gdy sama kontrola odpowiedziałaby już na pytanie o kondycję budynku – mówi mecenas Buniak.
W takich przypadkach często zdarzało mu się skarżyć podstawę wydania postanowienia nadzoru.
– Rozumiem, że czasem zachodzi potrzeba wykonania superspecjalistycznej opinii np. przez hydrogeologa, i nadzór nie ma ku temu ani środków, ani wiedzy. Niecelowe jest jednak jej zlecanie, gdy wady budynku, jak pęknięcia ścian, widać gołym okiem. W takich przypadkach nadzór powinien wiedzieć, co robić, a nie przerzucać całą odpowiedzialność za to, co dalej będzie się działo z budynkiem, na inne podmioty – dodaje mec. Buniak.
Uzasadniając uchwałę, NSA zwrócił uwagę na jeszcze jedną rzecz. – Art. 62 ust. 3 pr. bud. nie może stanowić podstawy do samoistnego – a więc bez uprzedniego nakazania przeprowadzania kontroli – nakładania obowiązku przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu – podkreślał sędzia Chlebny.
W ocenie mec. Kwiatkowskiego to ważna wskazówka dla urzędników.
– Z moich doświadczeń wynika, że organy nie zawsze wpierw przeprowadzały kontrole obiektu. Zdarzały się przypadki, gdy postanowienie w sprawie przedstawienia ekspertyzy wydane było np. po otrzymaniu donosu. Również z tego punktu widzenia uchwała jest bardzo istotna – zaznacza mec. Kwiatkowski.
ORZECZNICTWO
Uchwała NSA z 16 lutego 2016 r., sygn. akt II OPS 4/15. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
