Subskrybuj nas na Youtube
Cztery dekady za Europą
Ostatnio coraz częściej publikuje się w krajowych mediach dane informujące o bardzo pośledniej pozycji Polski na europejskiej i unijnej mapie zamożności. Mówiąc wprost, po 26 latach od startu transformacji ustrojowej, pomimo wyjątkowej pracowitości przeciętnego rodaka i legendarnej już rodzimej przedsiębiorczości, Polacy wciąż należą do najmniej zasobnych mieszkańców Starego Kontynentu – tłumaczy Jarosław Jędrzyński z portalu RynekPierwotny.pl.
Potwierdza to także raport KPMG i REAS, w którym czytamy, że średnia wartość majątku na mieszkańca UE aż siedmiokrotnie przewyższa stan posiadania statystycznego Kowalskiego. Pod względem przeciętnej majętności na osobę sytuacja Polski koresponduje ze standardami obowiązującymi na Słowacji, na Węgrzech czy w Chorwacji. Raczej marnym pocieszeniem jest natomiast fakt, że w przedmiotowej klasyfikacji wyprzedzamy jedynie tego typu gospodarczych „tuzów” jak Litwę, Łotwę, Bułgarię, Rumunię, Ukrainę czy Białoruś.
Konkluzja tej części raportu również do zbyt budujących nie należy. Wynika z niej mianowicie, że Polska przy aktualnym tempie pomnażania majątku per capita na dogonienie obecnej średniej UE potrzebuje 43 lat (sic!). Pytanie tylko, gdzie w roku 2058 będzie się lokować ta unijna średnia?
Za to krezusów jak na lekarstwo
Jednym z podstawowych warunków rozkwitu rynku dóbr i usług luksusowych, do których zalicza się segment premium nieruchomości mieszkaniowych, w każdym cywilizowanym państwie jest rozwój klasy średniej. To z niej właśnie następnie wywodzi się elita majątkowa kraju czyli tzw. HNWI (ang. high net worth individuals). Są to osoby, które dysponują aktywami płynnymi o wartości co najmniej 1 mln USD.
Tymczasem według raportu KPMG i REAS klasa średnia w Polsce dopiero co zaczyna raczkować, natomiast liczba rodzimych HNWI w 2014 roku wynosiła zaledwie około 47 tys. Jest to bardzo słaby, by nie powiedzieć zawstydzający wynik na tle Europy. Dla porównania takie kraje jak Belgia czy Holandia, przy dwu-trzykrotnie mniejszej od Polski liczbie ludności dysponują ponad siedmiokrotnie(!) większą liczbą HNWI. Z kolei w zestawieniu z takimi potentatami bogactwa jak Francja (blisko 2,5 mln HNWI) czy Niemcy i Wielka Brytania (po około 2 mln HNWI), Polska jawi się jako bardzo ubogi krewny. Czy w tych warunkach można w ogóle liczyć na szybki rozwój segmentu premium krajowej mieszkaniówki?
Jakie bogactwo taki luksus
Autorzy raportu oszacowali łączną wartość rynku pierwotnego luksusowych nieruchomości w Polsce na około 500 mln złotych przy mniej więcej 200 transakcjach rocznie. Wyróżnili przy tym dwie główne kategorie tego typu nieruchomości – rezydencje, jako ekskluzywne wolnostojące domy jednorodzinne, oraz luksusowe apartamenty stanowiące podsegment w kategorii apartamentów. Aż 90 proc. wartości rynku luksusowych nieruchomości budowanych i sprzedawanych przez deweloperów generowane jest na rynku apartamentów, którego wielkość szacuje się na ok. 440 – 460 mln zł i 160 do 180 transakcji rocznie.
Jak wynika z badań przeprowadzonych na potrzeby raportu, granica „luksusu” na polskim rynku luksusowych nieruchomości wynosi około 16,5 tys. zł/mkw – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Natomiast w oczach kluczowych nabywców dóbr i usług luksusowych, a wiec HNWI, kwota ta jest jeszcze wyższa i wynosi blisko 20 tys. zł/mkw.
W grupie najbogatszych Polaków, zarabiających miesięcznie ponad 20 tys. zł brutto, 61 proc. deklaruje posiadanie luksusowej nieruchomości. Z kolei w grupie HNWI odsetek ten sięga 84 proc. Co ciekawe, wyniki badania jednoznacznie wskazują, że w kwestii zakupów luksusowych nieruchomości najbogatsi Polacy mocno akcentują swego rodzaju patriotyzm, dokonując zakupów wyłącznie w kraju.
Polska będąc jednym z mniej zamożnych europejskich krajów dysponuje proporcjonalnie skromniejszym w porównaniu do dojrzałych gospodarek Europy Zachodniej rynkiem luksusowych nieruchomości, który cechuje relatywnie niski poziom cen i stosunkowo niewielka liczba luksusowych inwestycji z prawdziwego zdarzenia.
Zdaniem ekspertów KPMG i REAS ceny luksusowych apartamentów w stanie deweloperskim zaczynają się w Polsce od 1 mln złotych, natomiast najdroższe transakcje sięgają 10 mln zł. Według Kazimierza Kirejczyka, prezesa zarządu REAS, to wciąż niewiele w porównaniu do spektakularnych wartości notowanych w największych światowych metropoliach.
Rekordowe transakcje przekroczyły ostatnio kwotę 200 mln USD za londyński penthouse, 70 mln USD za apartament w Nowym Jorku, czy 65 mln USD za szeregowiec w Paryżu. W jednym z największych europejskich skupisk topowych nieruchomości – w Monako, przeciętne ceny mkw. apartamentu wynoszą kilkanaście tysięcy euro, a maksymalne przekraczają poziom 80 tys. euro.
W porównaniu do polskich realiów są to wartości niemal abstrakcyjne. Maksymalne ceny rodzimych apartamentów sięgają w przypadku Warszawy 65 tys. zł/mkw., we Wrocławiu i Krakowie 40 tys. zł/mkw., a w Poznaniu i Trójmieście około 30 tys. zł/mkw.
Mimo wszystko autorzy raportu pozostają optymistami, przewidując dynamiczny wzrost rynku luksusowych nieruchomości w Polsce. Ich zdaniem w kilkuletniej perspektywie liczba apartamentów o cenach jednostkowych przekraczających 17 tys. zł/mkw., sprzedawanych rocznie w pięciu kluczowych aglomeracjach, powinna przekroczyć 250, zaś łączna wartość rynku poziom pół miliarda złotych. Czy aby na pewno nie widać jakichkolwiek zagrożeń?
Ciężki kawałek deweloperskiego chleba?
Sztandarową nie tylko w skali krajowej mieszkaniową inwestycją klasy super premium, niestety nie mogącą od lat doczekać swego udanego końca, jest słynny już Żagiel Libeskinda, znany też jako Złota 44. Warszawska inwestycja, okrzyknięta swego czasu „największą deweloperską wpadką stulecia”, na której mocno ucierpiał branżowy potentat Orco Group, dziś zdaje się zmierzać do swego szczęśliwego finału. To właśnie dzięki Złotej 44 będzie można w najbliższych 2-3 latach trwania jej sprzedaży bezpośrednio monitorować rozwój koniunktury w segmencie premium krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych.
Przypadek stołecznego „Żagla” pokazał jednak, że ambitny projekt apartamentowy z najwyższej półki może dla dewelopera okazać się wyjątkowo „ciężkim kawałkiem chleba”. Czy takim może też się stać dla obecnych inwestorów?
W sierpniu 2014 roku inwestycję przejęło konsorcjum warszawskiego dewelopera BBI Development i amerykańskiego funduszu Amstar za sumę 260 mln zł, a więc aż dwuipółkrotnie niższą od kosztów poniesionych przez pierwotnego inwestora. Oferta w tym najwyższym europejskim apartamentowcu ma obejmować w sumie 288 lokali apartamentowych o różnej powierzchni, układzie i standardzie wykończenia. Przedział cenowy ma wynosić od 24 do 40 tys. zł/mkw. Pierwsi mieszkańcy wprowadzą się do „Żagla” na przełomie 2016 i 2017 roku.
Sprzedaż apartamentów pełną parą ruszyła w połowie kwietnia br. W ten sposób casus Złotej wyglądałby na szczęśliwie rozwiązany gdyby nie jeden szczegół. Otóż niemal dokładnie od chwili rozpoczęcia sprzedaży lokali kurs akcji notowanego na warszawskiej GPW dewelopera BBI Development zamiast poszybować dynamicznie w górę zgodnie ze wskazaniami świetnych rekomendacji maklerskich, ni stąd, ni zowąd zaczął spadać. W ciągu nieco ponad dwóch miesięcy akcjonariusze spółki zanotowali około 30-proc. stratę, a notowania akcji powróciły do wartości groszowych. Bardzo rzadko się zdarza, by tego typu zachowanie rynku nie miało jakichkolwiek fundamentalnych przesłanek. Jakiego rodzaju? Być może czas pokaże. Tymczasem wśród inwestorów giełdowych konsternacja: czyżby „klątwa Złotej”?