- Obecne przepisy w przypadku istotnego naruszenia prawa pozwalają, by stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę możliwe było w każdym czasie. My ograniczyliśmy tę możliwość - uważa Marek Wierzbowski, prof. zw. dr hab., przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.
ikona lupy />
Marek Wierzbowski, prof. zw. dr hab., przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego / DGP / Wojtek Gorski
Komisja kodyfikacyjna przedstawiła Ministerstwu Infrastruktury ostateczną wersję projektu kodeksu budowlanego. Jak bardzo różni się on od wersji zeszłorocznej, wypracowanej jeszcze przez pana poprzednika?
Istotna różnica polega na tym, że kodeks został rozbity na dwie fazy, co ustaliłem z ministerstwem jeszcze w momencie powołania mnie do kierowania pracami komisji. Powód był prozaiczny: nie dalibyśmy rady wypracować wszystkich rozwiązań dotyczących procesu inwestycyjnego, tak by uchwalić je w tej kadencji Sejmu. Podjęliśmy więc decyzję o podziale kodeksu na część budowlaną i tę dotyczącą planowania przestrzennego.

Wyeliminowanie części urbanistycznej to jednak niejedyna zmiana.

Zgadza się. Poszerzyliśmy kodeks również o tematykę wyrobów budowlanych, włączyliśmy też regulacje dotyczące samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie (wykonywanych przez osoby posiadające uprawnienia budowlane – red.), które zgodnie z poprzednimi założeniami miały się znaleźć poza kodeksem.
Branża twierdzi jednak, że nie warto umieszczać w kodeksie regulacji, które ulegają tak szybkim zmianom, jak te dotyczące wyrobów.
Postęp techniczny w zakresie budownictwa może oczywiście powodować potrzebę zmian, ale to jeszcze nie powód, żeby zostawiać tę materię obok kodeksu. Budownictwo obejmuje materiał budowlany i ludzką pracę. Czy zatem powinniśmy regulować ludzką pracę, a materiały osobno? Nie sądzę. Przepisy o wyrobach budowlanych stanowią w głównej mierze implementację przepisów unijnych. Podczas prac w komisji podnoszony był argument dotyczący zmienności tej materii. Analiza nie wykazała jednak, aby regulacje unijne były zmieniane często. Przeważyły argumenty przemawiające za całościowym podejściem do tematu.
Finalną wersję projektu zaakceptowali wszyscy członkowie komisji. Czy to oznacza, że w trakcie prac nie dochodziło do sporów?
Nie było specjalnych tarć. W przypadku rozwiązań budzących kontrowersje staraliśmy się znaleźć rozwiązania kompromisowe. Dość dużo dyskutowano np. o kwestii stabilizacji budowy, czy i kiedy można wzruszyć ostateczne pozwolenie na budowę. Dzisiejsze przepisy w przypadku istotnego naruszenia prawa pozwalają, by stwierdzenie nieważności decyzji możliwe było w każdym czasie. My ograniczyliśmy tę możliwość – oczywiście tylko dla pozwoleń na budowę – do roku od momentu wydania pozwolenia na użytkowanie. Padały koncepcje, by termin ten wynosił 5 lat, część członków komisji natomiast nie chciała w ogóle modyfikować ogólnych zasad w tym zakresie. Dość długo wypracowywane były również rozwiązania dotyczące opłat za legalizację samowoli budowlanych. Do zaproponowanego poziomu 30 proc. wartości nieruchomości dochodzono bardzo długo.
Dla inwestorów ważne są propozycje dotyczące sytuowania obiektów. W tej mierze można usłyszeć krytyczne oceny środowiska deweloperów, którzy uważają, że propozycje komisji, ściśle określające odległości, są zbyt kazuistyczne. Dziś – w szczególnie uzasadnionych przypadkach – można wnosić o odstępstwo od przepisów technicznych. Kodeks nie powiela tego rozwiązania.
Bo nie może. Podstawowe odległości budynków od granic powinny być materią ustawową, przy czym jednocześnie komisja zaproponowała, że jeśli sąsiad w formie aktu notarialnego wyrazi zgodę na przybliżenie się przez inwestora do granicy jego działki, to będzie to możliwe.
A jeśli takiej zgody nie uzyska, a zachodzić będzie jakiś szczególny przypadek?
Regulacja kodeksowa nie jest regulacją wyłączną. Plany miejscowe w zakresie sytuowania będą miały pierwszeństwo przed kodeksem i będą mogły zawierać zupełnie inne rozwiązania. W tym kontekście propozycje dotyczące odległości są więc elastyczne. Jak wspomniałem, w kodeksie nie mogliśmy inaczej uregulować tej kwestii.
Pierwotna wersja projektu była dalej idąca, jeśli chodzi o uelastycznienia w zakresie inwestowania. Zakładała m.in. możliwość realizacji niektórych inwestycji we współpracy dewelopera z gminą. Nie obawia się pan, że w tej mierze kodeks rozczaruje budujących?
Pierwotna wersja szła dalej również dlatego, że dotyczyła także planowania przestrzennego. Jednakże i w obecnym projekcie można znaleźć wiele przykładów uproszczeń. Spójrzmy na procedury, bo to najbardziej interesuje inwestorów. Wprowadziliśmy inną strukturę projektu budowlanego, który dzielić się będzie na projekt urbanistyczno-architektoniczny oraz projekt techniczny. Ten ostatni obecnie i tak nie jest weryfikowany przez organ administracji architektonicznej, a musi być dla niego przygotowany, co wymaga przekazania tomów dokumentów. Jeśli kodeks wejdzie w życie w zaproponowanej formie, tylko ta najistotniejsza część, która dotyczy zagospodarowania działki i podstawowych parametrów obiektu, będzie w pierwszej kolejności przekazywana do organu. Ten nie będzie jej już weryfikował – a jedynie sprawdzi, czy projekt jest kompletny, a więc czy posiada np. wszystkie uzgodnienia. Projekt techniczny natomiast będzie przekładany – również tylko dla celów ostemplowania – przed rozpoczęciem budowy. Odpowiedzialność za prawidłowość całego projektu będzie natomiast spoczywać na projektancie.
A propos uzgodnień. Projekt mówi o ich zamkniętym katalogu. Skąd taka decyzja?
Wymusiła ją praktyka. Dziś uzgodnienia wynikają z przepisów szczególnych i jest ich rzeczywiście mnóstwo. Organy postępują niejednolicie: niektóre przy danego rodzaju inwestycji wymagają np. zgody zarządcy drogi, inne już nie. Katalog zamknięty uprości i przyspieszy przygotowanie procesu inwestycyjnego. Warto też podkreślić, że zmiany czekają również procedury naprawcze. Wprowadzamy zasadę żółtej kartki. W przypadku nieprawidłowości organ będzie wzywał inwestora do doprowadzenia budowy do stanu zgodnego z prawem. Będzie na to 6 miesięcy. Gdy po tym okresie sytuacja nie ulegnie poprawie, organ zainicjuje postępowanie nakazowe np. w sprawie rozbiórki. Myślę, że przy kolejnych pracach, gdy będzie przygotowywana część urbanistyczna, kodeks jeszcze bardziej uprości procedurę inwestycyjną. Nie można jednak zapominać, że mamy do czynienia z materią, która jest i musi być reglamentowana przez państwo. Nie możemy doprowadzić do sytuacji, że budować będzie można wszędzie i wszystko.
A co z tymi, którzy kilkanaście lat temu dopuścili się samowoli budowlanej albo też zakupili dom, który ma np. bezprawnie nadbudowane piętro. Czy będą mogli liczyć na pomoc, na swego rodzaju abolicję?
Pomysł, aby sankcjonować działania niezgodne z prawem, jest dość radykalny. Wprowadzenie abolicji nie byłoby racjonalne i nie było szerzej dyskutowane w trakcie prac komisji.
A co ze specustawami? Przez ekspertów uznawane są za wyraz słabości ustawodawcy, który tworzy specjalne procedury, bo zwykłe nie działają. Czy kodeks nie powinien powiedzieć im „stop”?
Zdajemy sobie sprawę z ułomności ustaw specjalnych, wprowadzając jednak samą część budowlaną, nie można było nic w tej mierze uczynić. Na chwilę obecną specustawy zostają, tym bardziej że są mocno powiązane ze środkami unijnymi. Z przyczyn polityczno-finansowych nie można ich ruszyć.
Kodeks chce się rozprawić z powiatowymi inspektoratami nadzoru budowlanego. Pomysł na ich reorganizację pojawia się jednak od lat. Czy tym razem się uda?
Takie jest nasze założenie. Kodeks w ich miejsce tworzy większe, ponadpowiatowe jednostki w postaci okręgowych inspektoratów nadzoru budowlanego. Celem takiej zmiany jest odzespolenie nadzoru budowlanego najniższego szczebla, a także usprawnienie działania, a zwłaszcza wzmocnienie efektywności, nadzoru budowlanego. Dziś mamy 377 PINB-ów, ich struktura jest więc mocno rozdrobniona. Taka jest propozycja komisji, trudno jednak powiedzieć, czy te rozwiązania zostaną ostatecznie przyjęte.