Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się m.in. do jego odbioru i zapłaty wynagrodzenia.

Odbiór nie został szczegółowo uregulowany w przepisach dotyczących umowy o roboty budowlane, wobec czego stosuje się odpowiednio te odnoszące się do umowy o dzieło. Wskazują one m.in., że zamawiający (inwestor) obowiązany jest odebrać dzieło (obiekt, roboty, prace), które przyjmujący zamówienie (wykonawca) wydaje mu zgodnie ze swym zobowiązaniem. W braku odmiennej umowy, przyjmującemu zamówienie (wykonawcy) należy się wynagrodzenie w chwili oddania dzieła (obiektu, robót, prac), a jeżeli ma być oddawane częściami, a wynagrodzenie zostało obliczone za każdą część z osobna, wynagrodzenie należy się z chwilą spełnienia każdego ze świadczeń częściowych.

Reklama

Przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane regulują, że w braku odmiennego postanowienia umowy inwestor obowiązany jest na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia.

Reklama

Zapewnienie odbioru robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach jest jednym z podstawowych obowiązków inwestora. Natomiast kierownik budowy jest odpowiedzialny m.in. za prowadzenie dokumentacji budowy i zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu lub zanikających. Wpisem do dziennika budowy zgłasza inwestorowi do odbioru obiekt budowlany, uczestniczy w czynnościach odbioru oraz zapewnienia usunięcia stwierdzonych wad.

Znaczenie odbioru

Piotr Jarzyński – prawnik. Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy / Materiały prasowe

Odbiór robót jest doniosłym zdarzeniem w trakcie wykonywania umowy o roboty budowlane. Jego dokonanie potwierdza realizację zobowiązania umownego i uprawnienie wykonawcy do żądania zapłaty wynagrodzenia przez inwestora. Czynności odbiorowe mogą wskazywać na niewykonanie lub nienależyte wykonanie w całości lub w części przedmiotu umowy wobec istnienia wad, co rodzi odpowiedzialność wykonawcy.

Różnie ocenia się kwestię obowiązku dokonania odbioru przez inwestora. Jeden pogląd wskazuje, że inwestor jest obowiązany dokonać odbioru robót budowlanych, jeżeli wykonawca zgłosił ich zakończenie, nawet jeżeli zawierają wady lub usterki. Drugi stwierdza, że inwestor może odmówić odbioru, jeżeli zachodzą przyczyny obiektywnie istniejące i wynikające z umowy lub przepisów prawa.

Protokół odbioru

Odbioru robót budowlanych dokonuje się najczęściej na podstawie pisemnego protokołu odbioru. Jego sporządzenie ułatwia prawidłowe rozliczenie stron. W protokole odbioru strony potwierdzają stan faktyczny zrealizowanych robót budowlanych. Zgodnie z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane protokoły odbiorów częściowych i końcowych są elementami dokumentacji budowy. Ich treść jest istotna w sytuacji powstania sporu pomiędzy stronami.

Dopuszczalne jest również sporządzenie jednostronnego protokołu odbioru, w szczególności gdy strony przewidziały taką możliwość w umowie o roboty budowlane. Jest to także możliwe w sytuacji, gdy mimo wykonania części lub całości robót, inwestor szantażuje wykonawcę lub odmawia zapłaty wynagrodzenia.

W protokole powinny zostać podane roboty budowlane podlegające odbiorowi wraz ze wskazaniem okresu ich realizacji. Istotne jest zawarcie informacji dotyczących jakości ich wykonania, ewentualnych wad lub usterek oraz czasu, w jakim wykonawca powinien je usunąć. Warto również wymienić dokumenty przekazane inwestorowi przez wykonawcę.

Rodzaje odbiorów

Rozróżnia się trzy rodzaje odbiorów: częściowy, końcowy i ostateczny.

Odbiór częściowy polega na odbiorze fragmentu wykonanych robót. Jeżeli strony nie uregulują w umowie inaczej, inwestor jest obowiązany na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia. Wyłączenie w umowie o roboty budowlane dopuszczalności odbiorów częściowych powoduje, że inwestor może odmówić jego dokonania.

Katarzyna Szynalska – radca prawny. Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy / Materiały prasowe

Strony mogą przewidzieć w umowie o roboty budowlane dokonywanie częściowych odbiorów, nawet jeżeli świadczenie wykonawcy ma charakter niepodzielny (tj. nie może być spełnione częściowo bez istotnej zmiany przedmiotu lub wartości). W takiej sytuacji należy określić etapy wykonania robót podlegających częściowym odbiorom. Takiego odbioru dokonuje się na podstawie protokołu częściowego. Z reguły wraz z tego typu odbiorem następuje częściowe rozliczenie wykonawcy.

Odbiór końcowy polega na przekazaniu inwestorowi przez wykonawcę wykonanego obiektu lub robót. Z momentem odbioru inwestor nabywa uprawnienia z rękojmi za wady lub gwarancji (jeżeli została udzielona) w stosunku do całego obiektu oraz zamontowanych w nim maszyn i urządzeń (o ile strony nie postanowiły inaczej). Podpisanie protokołu odbioru końcowego potwierdza spełnienie świadczenia przez wykonawcę. Jego sporządzenie nie pozbawia jednak inwestora roszczeń w stosunku do wykonawcy związanych z wykonaniem robót niezgodnie z umową.

Inwestor ma obowiązek dokonania odbioru obiektu wykonanego zgodnie ze zobowiązaniem, które należy oceniać przy uwzględnieniu treści umowy zawartej między stronami, przepisów prawa oraz ogólnych kryteriów prawidłowego wykonania zobowiązania. Odbiór powinien nastąpić niezwłocznie po oddaniu obiektu przez wykonawcę (o ile strony nie ustaliły inaczej).

Inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych, jeżeli stwierdzi w nich wady istotne. Pojęcie wady istotnej nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa. Jest interpretowane w nauce prawa i orzecznictwie sądów. Dotychczas w orzecznictwie za wadę istotną uznawano taką, która wyłączała normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiegała w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniżała wartość, albo polegała na znacznym odstępstwie od umowy.

Odbiór ostateczny następuje po upływie ustalonego w umowie okresu rękojmi za wady lub gwarancji. Nazywa się go również odbiorem gwarancyjnym lub pogwarancyjnym. W ramach odbioru ostatecznego dokonuje się końcowego i pełnego rozliczenia umowy (o ile nie nastąpiło wcześniej) przez zwrot ewentualnie zatrzymanych kwot lub gwarancji zapłaty na poczet zabezpieczenia terminowego usunięcia wad i usterek.

Piotr Jarzyński – prawnik. Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy
Katarzyna Szynalska – radca prawny. Młodszy prawnik w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy