Jeśli Jarosław Kaczyński szuka gdzieś spisku sprzyjającego deweloperom, to powinien zacząć od własnych szeregów, bo to agencje rządowe i spółki skarbu państwa storpedowały flagowy program mieszkaniowy rządu.
Prezes PiS i jego środowisko polityczne przyzwyczaili nas, że mają niezwykłą słabość do wjaśniania zjawisk ekonomiczno-społecznych istnieniem różnych spisków i złowrogich koterii. Podczas konwencji w Inowrocławiu Jarosław Kaczyński postanowił tłumaczyć tym samym rosnące ceny mieszkań. „Układ deweloperski, stworzony na początku lat 90., pozwolił pewnym niewielkim grupom zdobywać ogromne zyski. Mówię uczciwie, nie udało nam się złamać tego układu” – stwierdził.
Bez wątpienia bycie deweloperem jest jednym z najbardziej dochodowych zajęć w Polsce. Przyczyną nie jest jednak sięgający zamierzchłych lat 90. spisek, lecz indolencja państwa. Także przez ostatnie siedem lat.
Intratny biznes
W ostatnim czasie na polskim rynku mieszkaniowym trwała prawdziwa hossa, podobnie jak w całej Europie. Według Eurostatu ceny nieruchomości mieszkalnych w UE w latach 2015–2020 wzrosły o 27 proc. W Polsce o ponad 35 proc., więc przebiliśmy średnią unijną ze sporą nawiązką, chociaż i tak daleko nam do Czech, gdzie mieszkania zdrożały w tym czasie o przeszło połowę. W zeszłym roku trend się utrzymał. W 2021 r. w całej UE ceny lokali mieszkalnych wzrosły o jedną dziesiątą, a w Polsce o 12 proc. Znów niedoścignionymi liderami okazali się Czesi. Nad Wełtawą w zaledwie rok mieszkania zdrożały o ponad jedną czwartą.
Ceny nieruchomości w nadwiślańskich metropoliach rosną szybciej niż płace, więc siła nabywcza ich mieszkańców pod tym względem spadła. Według NBP na początku 2016 r., czyli w pierwszych miesiącach rządów PiS, za średnie wynagrodzenie w siedmiu największych polskich miastach można było nabyć niecałe 0,9 mkw. lokalu mieszkalnego. W zeszłym roku – już tylko nieco ponad 0,7 mkw.
Oczywiście wzrost cen mieszkań to po części efekt inflacji. Drożeją przecież nie tylko materiały budowlane, lecz także energia i robocizna. Pod przykrywką inflacji deweloperzy sprytnie jednak podwyższają swoją marżę – w czym się zresztą nie wyróżniają na tle przedsiębiorstw z innych sektorów. Według danych NBP w Warszawie w latach 2018–2021 łączny koszt wybudowania 1 mkw. lokalu – w tym są także koszty kredytu, projektu i „koszty ogólne” – wzrósł z 6 do 7,5 tys. zł, czyli o jedną czwartą. Zysk deweloperski z 1 mkw. skoczył w tym czasie z 2 tys. do ponad 3 tys. zł, czyli o połowę. Gdyby zysk rósł w takim samym tempie jak koszty, to średnia cena za 1 mkw. lokalu w Warszawie powinna być niższa przynajmniej o 500 zł. W Krakowie marże wzrosły jeszcze bardziej. Łączny koszt dewelopera w latach 2018–2021 wzrósł o 30 proc. (z 5 do 6,5 tys. zł za 1 mkw.), za to zysk deweloperski – prawie dwukrotnie (z 1,5 tys. do niecałych 3 tys. zł). W stolicy Małopolski cena 1 mkw. mieszkania powinna więc być niższa o 1 tys. zł, jeśli założymy proporcjonalny wzrost zysku.
„Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE – przyp. PW) deweloperów mieszkaniowych z projektów inwestycyjnych utrzymała się na poziomie ok. 22 proc. Było to skutkiem wzrostu cen transakcyjnych z nadwyżką pokrywających wzrost kosztów producentów mieszkań” – czytamy w raporcie NBP za IV kwartał 2021 r. „Utrzymała się” w stosunku do poprzedniego kwartału – w stosunku do końca 2019 r. stopa zwrotu wzrosła o niecałe 3 pkt proc. (wyniosła wtedy ponad 19 proc.). Te 22 proc. to genialny wynik. Dla porównania, ROE spółek energetycznych notowanych na GPW wynosi obecnie 8,6 proc., spółek informatycznych – 10,6 proc., a telekomunikacyjnych – 13,5 proc. Dla porządku warto dodać, że cytat z raportu NBP odnosi się do ROE dla sześciu największych miast, w których deweloperzy pobierają największe marże. W całym kraju ich stopa zwrotu jest niższa, chociaż nadal godna pozazdroszczenia. ROE dla małych firm deweloperskich wynosi 12 proc., a dla dużych – 14 proc. Nie zmienia to faktu, że budowanie mieszkań w Polsce to bardzo zyskowny interes.
Kasują, bo mogą
Potęga branży jest więc faktem, co nie oznacza, że za ich pozycją stoi jakiś bliżej niesprecyzowany układ. Rynek firm deweloperskich w Polsce jest rozproszony, a na samej GPW w sektorze deweloperów notowanych jest kilkadziesiąt spółek. Według raportu „Builder Ranking 2021” w pierwszych trzech kwartałach 2020 r. tylko jeden deweloper w Polsce osiągnął przychód na poziomie ponad 1 mld zł. Dla porównania: Orlen tylko w pierwszym kwartale tego roku zanotował przychody ze sprzedaży wysokości 45 mld zł. Z drugiej strony, w analizowanym okresie łącznie aż 14 firm deweloperskich osiągnęło obrót wysokości ponad 100 mln zł. Mówimy więc o dużej grupie firm, wśród których żadna nie ma dominującej pozycji. Jak wykazały dane NBP, świetną stopę zwrotu notują nie tylko najwięksi gracze. Chyba nikt rozsądny nie stwierdzi, że te dziesiątki firm uczestniczą w jakimś ogólnokrajowym spisku. Przyczyną potęgi deweloperów są oczywiście warunki instytucjonalno-ekonomiczne.
Dlaczego więc deweloperzy ściągają ze swoich klientów tak wysokie marże? Prawidłowa odpowiedź brzmi: bo mogą. A skoro tak, to trudno oczekiwać, żeby się powstrzymywali. Nikt przecież nie żąda od prywatnych firm, by same z siebie zaczęły ograniczać swoje zyski.
Oddaliśmy budownictwo mieszkaniowe deweloperom, którzy właściwie nie mają konkurencji. „Jeśli chodzi o politykę mieszkaniową, to tak, pobiliśmy rekord. 235 tys. mieszkań w 2021 r., to jest najlepszy wynik od 1979 r.” – stwierdził Kaczyński podczas wcześniejszej konwencji partyjnej w Markach. Niestety nie dodał, że aż 141 tys. z nich to lokale wybudowane przez deweloperów, którzy najwyraźniej wtedy byli jeszcze w porządku. Poza deweloperami 88 tys. mieszkań – głównie domów jednorodzinnych – wybudowali inwestorzy indywidualni i to już właściwie koniec. Pozostali gracze – spółdzielnie, gminy, TBS-y i zakłady pracy – wybudowali po 2 tys. lokali lub mniej. Niekomercyjne budownictwo instytucjonalne odpowiadało więc za mniej niż 3 proc. mieszkań oddanych do użytku w 2021 r.
Cała polityka mieszkaniowa w Polsce po 1989 r. zmierzała w kierunku oddania pola deweloperom. Z jednej strony gminy systematycznie wycofywały się z tego rynku, prywatyzując zasób komunalny i nie budując w jego miejsce nowych lokali. Z drugiej strony – polityka państwa skupiała się na udostępnianiu Polakom w miarę tanich kredytów. Mieliśmy więc najpierw te frankowe, następnie Rodzinę na Swoim (dopłaty do raty odsetkowej przez siedem lat), wreszcie nadeszło Mieszkanie dla Młodych zapewniające nabywcom wkład własny. MdM w pierwszym etapie było wręcz stworzone pod deweloperów, gdyż dopiero od 2016 r. można było uzyskać dopłatę do mieszkania z rynku wtórnego.
Hamulcowi we własnych szeregach
PiS nie dokonało w tej sprawie żadnej znaczącej korekty. Mieszkaniowa część Polskiego Ładu idzie śladem poprzedników. Można więc otrzymać kredyt na pierwsze mieszkanie (lub po prostu większe, ale tylko gdy mamy co najmniej dwójkę dzieci), nie mając nawet wkładu własnego. Rodziny, którym urodzi się dziecko, otrzymają dopłaty do rat. Te rozwiązania zapewnią bankom kolejnych klientów chcących zaciągnąć dług na mieszkanie od dewelopera. Próbą odejścia od takiego schematu był program Mieszkanie Plus, którego celem było zapewnienie tanich mieszkań na wynajem – z opcją dojścia do własności – niższej klasie średniej. Skończył się on zupełnym fiaskiem, czego dowodzi m.in. marcowy raport NIK:
„Programy mieszkaniowe funkcjonujące przed Narodowym Programem Mieszkaniowym w praktyce nastawione były na preferowanie własności i to pomimo teoretycznego ukierunkowania na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o niskich i średnich dochodach. (…) Przyjęty w 2016 r. Narodowy Program Mieszkaniowy miał stanowić swoiste odejście od tej zasady poprzez bezpośrednie zaangażowanie się władz publicznych w zwiększenie zasobów mieszkaniowych w kraju. (…) Działania podejmowane przez kolejnych ministrów w ramach programu Mieszkanie Plus nie przyniosły oczekiwanych efektów, a tym samym nie wpłynęły znacząco na poprawę warunków i rozwiązanie problemów mieszkaniowych lokalnych społeczności. Do końca października 2021 r. w ramach programu Mieszkanie Plus wybudowano 15,3 tys. mieszkań, a 20,5 tys. mieszkań znajdowało się w budowie. Wcześniej rząd deklarował, że do końca 2019 r. wybuduje 100 tys. mieszkań.”
Najbardziej interesujące są jednak przyczyny fiaska flagowego projektu PiS w tej dziedzinie. Zakładał on obniżenie kosztów budowy mieszkań dzięki wykorzystaniu gruntów należących do państwa – m.in. do Agencji Mienia Wojskowego, Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa czy spółek Skarbu Państwa (PKP, Poczta Polska itd.). Niestety, udało się przejąć na ten cel jedynie połowę planowanych terenów, gdyż „zarówno agencje państwowe, jak i spółki należące do Skarbu Państwa nie wykazywały zainteresowania bezpłatnym przekazywaniem działek”. Inaczej mówiąc, agencje rządowe storpedowały program mieszkaniowy, który faktycznie mógłby zagrozić potędze deweloperów. Jeśli więc Kaczyński szuka gdzieś sprzyjającego im spisku, to powinien zacząć od własnych szeregów.
Potęga deweloperów w Polsce to efekt wycofania się państwa i gmin z polityki mieszkaniowej i wypełniania przez tych pierwszych pustki po nieistniejącym na szerszą skalę budownictwie publicznym i społecznym. Po siedmiu latach rządów PiS nic się w tej sprawie nie zmieniło. Doszukiwanie się w tym tajemniczych układów, zapewne zawieranych w mrocznych latach 90. przez palących cygara i popijających whisky wszechpotężnych postkomunistów, w 2022 r. jest już tylko niepoważne. ©℗
