Wchodzimy w okres bardzo wyraźnego osłabienia koniunktury. Sektor reaguje tak, by obronić poziom cen, czyli redukuje skalę aktywności - mówi Kazimierz Kirejczyk, przewodniczący Strategicznego Panelu Doradczego JLL Polska.
Do maja oddano do użytkowania więcej mieszkań niż przed rokiem. Spadła natomiast liczba tych, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym, oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto.
Wyniki GUS za maj są zgodne z tym, czego można było się spodziewać - spadek liczby mieszkań rozpoczętych przez deweloperów o 23 proc. rok do roku to niewiele więcej niż w kwietniu. Wynika to częściowo z tego, że część inwestycji była w fazie przygotowania, były kupione grunty, podpisane listy intencyjne z wykonawcami, więc dość trudno było te inwestycje wstrzymać. Poza tym część deweloperów może nie mieć już nic do sprzedania, więc podejmują nowe projekty. Jeżeli chodzi o liczbę rozpoczętych inwestycji, to jednak nadal, jak na Polskę, mamy wysoki poziom - średnio ok. 11 tys. mieszkań miesięcznie.
A co będzie z popytem na mieszkania?
Co do sprzedaży, można się spodziewać, że wyhamowanie z miesiąca na miesiąc będzie coraz większe. Wyniki po drugim kwartale będą słabsze niż za pierwszy kwartał. Jest to w dużym stopniu spowodowane pogarszającymi się z miesiąca na miesiąc, a zwłaszcza od kwietnia, możliwościami zaciągnięcia kredytów hipotecznych.
Popyt nie wróci, zanim kredyty wyraźnie nie potanieją albo nie nastąpi jakiś odwrót od obecnego, niezwykle rygorystycznego liczenia zdolności kredytowej, czyli Komisja Nadzoru Finansowego musiałaby się wycofać ze swojej rekomendacji.
Fundusze PRS, inwestujące w mieszkania na wynajem, były wskazywane jako alternatywa dla branży wobec spadku popytu.
Obserwujemy obecnie pewne problemy z negocjowaniem umów z funduszami PRS. Wynika to z inflacji w Polsce i powiązanego z nią spadku wartości złotego. Powoduje to trudności w planowaniu budżetu. Z punktu widzenia podmiotów, które inwestują w Polsce w euro, wydarzenia ostatniego półrocza pociągnęły za sobą ogromny wzrost kosztów zabezpieczenia przed ryzykiem kursowym. To również jest jeden z czynników, które trochę utrudniają budowanie na potrzeby PRS.
Jest to zarazem wspaniała okazja do wejścia w ten sektor przez polskie grupy kapitałowe, które inwestują w złotych. Rozumieją one funkcjonowanie rynku w warunkach inflacji i nie przeszkadza im to, że czynsze za wynajem mieszkań również są w złotych.
A co z zakupami za gotówkę?
Popyt gotówkowy kształtują ludzie, którzy mogą, ale wcale nie muszą czegokolwiek teraz kupować. Mogą zawiesić swoje decyzje na kilka miesięcy w oczekiwaniu na rozwój wydarzeń. Na razie zakupy za gotówkę - podobnie jak na kredyt - maleją, ale mniej wyraźnie. Widać natomiast zainteresowanie nabywaniem mieszkań poza Polską. A także konkurencję w postaci wzrostu oprocentowania lokat bankowych. Opieranie długoterminowych planów na stabilności tego popytu byłoby zatem dość ryzykowne.
Z drugiej strony oszczędności Polaków tracą na wartości, więc gwałtownego odpływu nabywców się nie spodziewamy. Pytanie, czy coś się może wydarzyć na rynku wtórnym, co skusi tę grupę nabywców.
A może się zdarzyć? Czy kredytobiorcy będą zmuszeni do sprzedawania mieszkań w skali, która może wpłynąć na rynek?
Biorąc pod uwagę to, co działo się w ciągu ostatnich dwóch lat, nie przewidujemy, by skala sprzedaży mieszkań kupowanych na kredyt miała istotne znaczenie. Mieszkań, które kupowano wyłącznie w celu inwestycyjnym i w dużym stopniu finansowano je kredytem, nie ma aż tak dużo, by mogły wywrzeć istotny wpływ na rynek. Nie zostaniemy raczej zalani dużą liczbą zupełnie nowych mieszkań z rynku wtórnego. Dlaczego? Dlatego, że mamy bardzo dobrą sytuację na rynku najmu. Raty kredytów wzrosły, ale czynsze z najmu też. Wciąż jest możliwe, żeby czynsz pokrył, jeśli nie całość, to prawie całą ratę kredytu.
Czyli tutaj krachu się pan nie spodziewa. A co to wszystko oznacza dla cen mieszkań? Będą spadać?
Dziś jeszcze nie mówimy o tym, że w Polsce miałaby być recesja. Nie mówimy też o tym, że ta bardzo istotna grupa dla rynku najmu, jaką są uchodźcy z Ukrainy, zniknie w ciągu najbliższych miesięcy. Wygląda raczej na to, że jest znacząca grupa migrantów, którzy szykują się do tego, by w Polsce pozostać na dłużej. Oni będą stabilizować sytuację, a pośrednio zapobiegać większej skali wyprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. A to dopiero mogłoby spowodować znaczącą korektę cenową. Ceny będą zatem rosły, ale wolniej niż inflacja - realnie będą spadać, nominalnie nie.
Ale ceny zależą też od wielkości podaży. Mamy za sobą siedem fantastycznych lat dla sektora deweloperskiego. W tej chwili wchodzimy jednak w okres bardzo wyraźnego osłabienia koniunktury. Sektor reaguje tak, by obronić poziom cen, czyli redukuje skalę aktywności. Kluczowe jest to, czy podaż zmaleje do skali obecnego popytu.
Na koniec zapytam o zapowiedzi resortu rozwoju, że bez pozwolenia będzie można budować wszystkie domy jednorodzinne do dwóch kondygnacji. Czy to coś zmieni?
Dostrzegam tu pewną niespójność. Z jednej strony ministerstwo planuje nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której głównym celem ma być zapobieganie rozlewaniu się miast. Z drugiej strony ułatwiamy budowanie domów jednorodzinnych niemal gdziekolwiek. Rodzi się także szersze pytanie - czy wysokie ceny nowego budownictwa nie spowodują odpływu nabywców poszukujących mieszkań o większej powierzchni, czyli tych zamożniejszych, na rynek domów jednorodzinnych. W cyklu koniunkturalnym jest falowanie - jak większe mieszkania są relatywnie dostępne cenowo, to nabywcy je kupują, a jak robią się bardzo drogie, to część potencjalnych klientów wybiera indywidualne budowanie domu.
Często również młodzi ludzie decydują się na to, by - zamiast kupować mieszkanie - zbudować mały dom daleko od miasta. Ale to, na ile silne będzie to zjawisko, będziemy mogli ocenić dopiero w perspektywie kilku nadchodzących lat. ©℗
rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
