Subskrybuj nas na Youtube
Planuję kupić mieszkanie, rozglądam się na rynku i porównuję oferty. Podpisując umowę z deweloperem, chciałbym maksymalnie zabezpieczyć swoje prawa, koniecznie muszę się przygotować merytorycznie. Jakie zapisy powinny się znaleźć w takim dokumencie, a czego się wystrzegać – zastanawia się pan Piotr.
/>
Po kilku latach zastoju deweloperzy zauważają coraz większe zainteresowanie nowymi mieszkaniami mimo konieczności posiadania 10-procentowego wkładu własnego. Po czasie kryzysu sprzedawcy dbają o jeszcze nielicznych klientów, jednak lepiej ostrożnie czytać dokumenty i dobrze przygotować się do ewentualnych negocjacji. Zakup nieruchomości to zazwyczaj największa życiowa inwestycja, a przez nieuwagę i niewiedzę można stracić sporo majątku.
Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to umowa dotycząca wybudowania określonej nieruchomości na danej działce. W dokumencie muszą się znaleźć między innymi wszelkie dane dotyczące inwestycji, usytuowania lokalu, rozmieszczenia i powierzchni wszystkich pomieszczeń. Oczywiście niezbędne są też ustalenie terminu przeniesienia prawa do lokalu na rzecz klienta oraz jego ostateczna cena. Deweloper przedstawia także etapy inwestycji i związane z nimi transze płatności. Klient wpłaca pieniądze na wskazany rachunek powierniczy.
Nabywca musi zostać także poinformowany, jakie będą koszty utrzymania nieruchomości. Wraz z umową deweloperską następuje wpis do księgi wieczystej nieruchomości dotyczący roszczeń nabywcy o wybudowanie lokalu i przeniesienie na nabywcę prawa własności.
Po zakończeniu inwestycji klient odbiera nieruchomość na podstawie pozwolenia na użytkowanie budynku. Podczas odbioru warto skorzystać z usług rzeczoznawcy lub fachowca, który wskaże ewentualne wady lub niedoróbki w nowym mieszkaniu. Sporządza się wtedy protokół uwzględnieniem stwierdzonych usterek. Deweloper ma 14 dni na uznanie wskazanych przez nabywcę wad lub odmowę ich uznania wraz z uzasadnieniem. Uznane wady powinien usunąć w ciągu 30 dni od daty podpisania protokołu.
Ostatnim krokiem w drodze do własnego mieszkania jest przeniesienie na nabywcę praw własności lokalu – ta umowa także musi mieć formę aktu notarialnego. W dokumencie zawarty jest wniosek do sądu wieczystoksięgowego o założenie nowej księgi i wpis nowego właściciela.
Jeśli na jakimkolwiek etapie inwestycji klient ma wątpliwości, czy deweloper nie wykorzystuje swojej pozycji, nie usiłuje oszukać lub naciągnąć na dodatkowe koszty, warto skontaktować się z rzecznikiem konsumentów albo federacją konsumentów. Porada jest bezpłatna, a kontakty można zaleźć na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (www.uokik.gov.pl).
Uwaga
Jeżeli na jakimkolwiek etapie rozmów masz wrażenie, że deweloper chce cię oszukać, szukaj pomocy rzecznika konsumentów
Podstawa prawna
Art. 4, art. 22, art. 26 ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377).
PORADA EKSPERTA
W rejestrze klauzul niedozwolonych znajduje się obecnie blisko 500 postanowień dotyczących rynku nieruchomości, stosowanych m.in. przez deweloperów i pośredników w sprzedaży mieszkań. Niedozwoloną klauzulą często używaną w umowach przez deweloperów jest m.in. zastrzeganie we wzorcu umowy przedwstępnej, że kosztami zawarcia umowy przenoszącej własność mieszkania obciążony będzie wyłącznie konsument. Oznacza to zobowiązanie nabywcy do pokrycia wszystkich kosztów umowy nabycia mieszkania. Tymczasem zgodnie z prawem część wydatków powinien ponieść deweloper.
Urząd kwestionował także stosowanie postanowień pozbawiających konsumentów prawa odstąpienia od umowy, kiedy jej istotne warunki ulegną zmianie. Deweloperzy zastrzegali we wzorcach umownych m.in. możliwość: oddania do użytku lokalu o powierzchni mniejszej niż określona w umowie, zmiany rozwiązań technologicznych i materiałów budowlanych, a nawet podniesienia ceny mieszkania w przypadku zmiany stawek opodatkowania – bez umożliwienia klientowi rezygnacji z zakupu lokalu. Tymczasem, zgodnie z prawem, gdy przedsiębiorca zmienia istotne warunki umowy, konsument powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów (np. płacenia kar umownych).