Nabici w fikcyjne mieszkanie. Jak nie dać się oszukać pseudoagencjom nieruchomości

- Z badań, które regularnie przeprowadzamy wśród pośredników zrzeszonych w Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości, wynika, że 55 proc. z nich zauważa wzrost nieetycznych i nieprofesjonalnych zachowań, co jest tym groźniejsze, że klienci (59 proc. ankietowanych) nie sprawdzają kompetencji pośredników - tłumaczy Leszek A. Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Za ten stan rzeczy obwinia obowiązującą od 1 stycznia 2014 r. deregulację zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami, która znosząc wymogi dotyczące poziomu wykształcenia, odpowiednich kwalifikacji, niekaralności czy przestrzegania standardów zawodowych, źle wpływa na rynek nieruchomości.

Mimo że oszukani przez pseudoagencje nieruchomości gromadzą się na forach internetowych i ostrzegają innych przed nieuczciwymi pośrednikami, publikując adresy i numery telefonów oszustów, proceder nabijania ludzi w fikcyjne mieszkania ciągle trwa.

Jak działają oszuści

Sam schemat działania jest zazwyczaj podobny. Poszukujący mieszkania widzi w Internecie interesujące ogłoszenie. Jego uwagę przykuwa najczęściej atrakcyjna cena i lokalizacja. Po rozmowie telefonicznej okazuje się, że nie jest to oferta bezpośrednia. Za przekazanie adresu lub kontaktu do właściciela pobierana jest opłata, zwykle w wysokości ok. 200 złotych.
Później historia może się różnie potoczyć. Po wpłaceniu określonej kwoty może się okazać, że w mieszkaniu jest już lokator albo właściciel w ogóle nie jest zainteresowany wynajmem, a agencja niczego z nim nie uzgadniała. W najgorszym wypadku adres w ogóle nie istnieje. Zdarzają się i takie historie, że pośrednik oferuje pokój z tarasem w bloku, który nie posiada balkonów albo mieszkanie na 7. piętrze w dwupiętrowym budynku. Nie trzeba dodawać, że kontakt z pośrednikiem nagle się urywa.

Bywa i tak, że po wpłaceniu kwoty za obejrzenie mieszkania, pośrednik informuje, że interesujące mieszkanie niestety przed chwilą zostało wynajęte i w najlepszym przypadku może zaoferować dostęp do swojej bazy najemców i zobowiązać się do wyszukania podobnej oferty. Nie należy się dziwić, że jeśli wymagamy konkretnej lokalizacji, ceny i standardu, to otrzymamy oferty w innej dzielnicy, z wyższym czynszem i w innym typie,po czym pośrednik z żalem stwierdzi, że nie posiada mieszkań spełniających kryteria i więcej się nie odezwie.

Jak szukać mieszkania i nie dać się oszukać?

Jeśli ktoś decyduje się na pośrednika nieruchomości, to po pierwsze warto wnikliwie poczytać komentarze w Internecie na jego temat. Szczególnie ostrożnym należy być, widząc mieszkanie w bardzo korzystnej cenie w atrakcyjnej lokalizacji. Kategorycznie nie wolno godzić się na płacenie za samo obejrzenie mieszkania czy sam telefon do właściciela. - Mam sposób na rozpoznanie fałszywych agencji nieruchomości. Dzwoniłem niedawno w sprawie mieszkania na wynajem w bardzo okazyjnej cenie (pierwszy znak ostrzegawczy). Odebrała agentka, która powiedziała, że za oglądanie oraz za to, że niby będą szukać dla mnie mieszkania przez 2 tygodnie należy się 250 złotych. Odpowiedziałem jej, że jeśli to mieszkanie w ogóle istnieje w tej cenie i jest do obejrzenia, to zapłacę jej prowizję w wysokości 50% pierwszego czynszu, więc ok. trzy razy tyle niż chciała. Wówczas rozłączyła się - zdradza pan Wojciech, potencjalny klient agencji nieruchomości.

- Na skutek deregulacji zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami Polska Federacja Rynku Nieruchomości uruchomiła Centralny Rejestr Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN . Obecnie w spisie widnieje ponad 5,2 tys. nazwisk profesjonalistów z całej Polski, a ich liczba stale rośnie - tłumaczy Leszek A. Hardek.

Rejestr zawiera informacje o osobie wykonującej zawód, m.in. opis jej doświadczenia, wykształcenia i - co ważne - informację o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. W systemie widoczne są osoby, które posiadają licencje nadawane przez PFRN. Prezydent PFRN tłumaczy, że Federacja wydaje te dokumenty wyłącznie profesjonalistom: osobom legitymującym się dawnymi licencjami państwowymi, które ukończyły studia podyplomowe z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub absolwentom prowadzonego przez PFRN Kursu Pośrednika w Obrocie Nieruchomościami. Dodatkowo osoby widoczne w Rejestrze przyjmują na siebie obowiązek stosowania Kodeksu Etyki Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

- Profesjonalny pośrednik, ze względu na swoją wiedzę z wielu dziedzin, m.in. prawa i gospodarki nieruchomościami oraz dzięki doświadczeniu liczonemu często w setkach przeprowadzanych transakcji, jest w stanie pomóc klientom w uniknięciu szeregu kłopotów, rozczarowań czy wpadek - wyjaśnia Leszek A. Hardek.

Co zrobić, gdy zorientowaliśmy się, że już zostaliśmy oszukani?

Opiniaradcy prawnego Michała Jabłońskiego, właściciela kancelarii prawa gospodarczego:

Opisana sytuacja może nosić znamiona oszustwa, które jest przestępstwem. Przestępstwo to zostało określone w art. 286 § 1 Kodeksu Karnego – „Kto, w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, doprowadza inną osobę do niekorzystnego rozporządzenia własnym lub cudzym mieniem za pomocą wprowadzenia jej w błąd (…), podlega karze pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8."

W przypadku, jeśli padniemy ofiarą takiego oszustwa, bezwzględnie należy zgłosić ten fakt Policji. Oczywiście to od okoliczności sprawy zależeć będzie, czy czyn ten zostanie zakwalifikowany jako przestępstwo czy tylko jako nienależyte wykonanie umowy, którego konsekwencje rozpatrywane będą w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego. Jeśli jednak mamy uzasadnione podejrzenia, nie wahajmy się zgłosić tego faktu organom ścigania.

Co zrobić aby ustrzec się przed fałszywymi pośrednikami? Po pierwsze należy zadać sobie pytanie, czy faktycznie potrzebujemy ich pomocy przy znalezieniu satysfakcjonującej nas nieruchomości na wynajem. Obecnie bez trudu można znaleźć odpowiednią nieruchomość przez wyspecjalizowane portale internetowe z bezpośrednimi ogłoszeniami wynajmujących. Narzędzia wyszukiwania nieruchomości, jakich możemy użyć na takich stronach pozwolą nam łatwo i szybko znaleźć dokładnie tego czego szukamy. Sposób ten ma też tę zaletę, iż nie będziemy zmuszeni płacić prowizji.

Jeśli znalezioną w powyższy sposób nieruchomość jest oferowana przez pośrednika, należy sprawdzić jeszcze, czy kilka linijek niżej nie ma oferty złożonej bezpośrednio przez wynajmującego. Częstym procederem jest bowiem bezprawne (bowiem nie uzgodnione wcześniej z wynajmującym), kopiowanie całych ofert wynajmu przez nieuczciwych pośredników i bezprawne pośredniczenie przy ich wynajmie, bądź tak, jak w powyższym artykule wyłudzanie pieniędzy poprzez oszustwo.

Jeśli jednak zdecydujemy się na usługi pośrednika, to należy mieć na uwadze, iż od 1 stycznia 2014 r. prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa nie wymaga uzyskania żadnego zezwolenia czy licencji. Nie jest także prowadzony publiczny rejestr takich pośredników. Co prawda, powstały stowarzyszenia pośredników, jednakże są to całkowicie prywatne przedsięwzięcia, za którymi nie stoi żaden aparat państwowy, a licencje wydawane przez takie organizacje są jedynie poświadczeniem przynależności do takiej organizacji. Wobec powyższego należy mieć ograniczone zaufanie do mocy takiej „licencji”.

Przy podjęciu decyzji o skorzystaniu z usług pośrednika nieruchomości tak jak w życiu, należy kierować się zdrowym rozsądkiem i ograniczonym zaufaniem. Należy korzystać z renomowanych firm, sprawdzać w Internecie czy ktoś już nie padł ofiarą takiego pośrednika oraz bezwzględnie sprawdzać, czy dany podmiot w ogóle figuruje w rejestrze KRS (spółki handlowe) lub w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (osoby fizyczne). Obydwa rejestry są ogólnie, bezpłatnie i łatwo dostępne w Internecie.
Bezwzględnie należy także zażądać sporządzenia na piśmie stosownej umowy, przeczytać ją ze zrozumieniem i nie podpisywać, jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości co do tego czy umowa ta odpowiednio zabezpiecza nasze interesy. W umowie takiej powinno znaleźć się stosowne postanowienie na wypadek, gdyby wskazane przez pośrednika ogłoszenie było nieaktualne, lub tak jak w opisanym przypadku było całkowicie fikcyjne.

Bezwzględnie należy także zażądać od pośrednika okazania aktualnej polisy obowiązkowego ubezpieczenia OC (od odpowiedzialności cywilnej). Co prawda, wykonywanie zawodu pośrednika nie wymaga już uzyskania jakiejkolwiek licencji, jednakże osoby prowadzące działalność gospodarczą w tym zakresie zobowiązane są na postawie art. 181 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami do posiadania takiego ubezpieczenia (należy sprawdzić także czy okazana polisa nie nosi znamion przerobienia lub podrobienia).