Subskrybuj nas na Youtube
Chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem przybywa, ale czynsze stoją w miejscu. Na odczuwalny spadek kosztów najmu trzeba jeszcze poczekać. I to co najmniej kilka lat.
/>
/>
Przybywa chętnych na mieszkania kupowane z myślą o wynajmie. Emmerson, jeden z największych krajowych pośredników, szacuje, że w 2014 r. ok. 25 proc. transakcji, które obsługiwał, związane było z takimi inwestycyjnymi zakupami.
– Zanotowaliśmy wzrost o blisko 30 proc. Ceny mieszkań są na niskim poziomie, co zachęca do zakupów, a stopy procentowe niskie, co nie zachęca do oszczędzania w banku. Inwestorzy szukają nowych możliwości powiększania dochodu – wskazuje Jarosław Skoczeń z Emmersona.
Największy wzrost inwestycyjnych zakupów zanotowali w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. W tym roku firma spodziewa się dalszego wzrostu – o prawie 20 proc.
O wyraźnym przyroście tego typu klientów mówią też deweloperzy, choć nie dysponują twardymi danymi, tylko własnymi szacunkami. Atal, który w 2013 r. znalazł chętnych na 1,1 tys. mieszkań, wskazuje, że takie transakcje stanowiły ok. 10 proc. sprzedaży. O wzrostach mówi też Polnord, który szacuje, że zakupy mieszkań na cele inwestycyjne to 5–15 proc., w zależności od lokalizacji. I oni spodziewają się dalszych wzrostów.
– Negocjujemy sprzedaże pakietowe w różnych naszych inwestycjach – zdradza Piotr Wesołowski, prezes Polnordu. W zeszłym roku sprzedali 1,25 tys. mieszkań.
Na znaczący wzrost zakupów inwestycyjnych wskazuje także Ronson. – W zależności od projektu mógł on się wahać od kilku do nawet kilkudziesięciu procent – szacuje Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development, który w 2014 r. sprzedał ponad 700 lokali.
Inwestorów interesują głównie mieszkania zlokalizowane niedaleko centrów miast i ośrodków akademickich, kawalerki i dwupokojowe do 45–50 mkw. Bywa, że jedna inwestycja może zdecydowanie zwiększyć skalę takich zakupów. Przykładem jest Vantage Development. – Oceniamy, iż udział zakupów inwestycyjnych wzrósł w 2014 r. względem 2013 o 15 proc., związane było to głównie z wprowadzeniem do sprzedaży kolejnego etapu Promenad Wrocławskich blisko rynku. Pod koniec 2014 r. udział zakupów inwestycyjnych w naszych inwestycjach osiągnął 40 proc. – chwali się Dariusz Pawlukowicz z zarządu Vantage.
O tym, że inwestycje w mieszkania coraz bardziej rozpalają wyobraźnię i ochotę na zyski, może świadczyć zainteresowanie, jakim cieszyła się oferta Mzuri CFI 1, crowdfundingowej spółki celowej, która zbierała chętnych do grupowej inwestycji w mieszkania na wynajem. Pod koniec 2014 r. udało się jej zebrać od 64 inwestorów 1,55 mln zł na kupno, remont i odsprzedaż kamienicy. Wiosną chce ruszyć z kolejną taką spółką i inwestycją.
To pospolite ruszenie nie wpływa jednak na spadek czynszów. Ze wspólnych analiz serwisu Domiporta oraz pośrednika Home Broker wynika, że w miastach, gdzie rynek inwestycyjny jest największy, stawki nawet rosły. Przyczyna jest prosta – mieszkań na wynajem jest ciągle za mało. No i wiele takich lokali kilka lat po zakupie znika z rynku najmu.
– We Wrocławiu jedną z największych grup inwestorów są rodzice studentów. Kupują większe lokale, gdzie jeden pokój zajmuje ich dziecko, a pozostałe koledzy płacący rynkowy czynsz. Po jakimś czasie mieszkanie w całości przejmuje dziecko właścicieli – tłumaczy Marlena Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
Między innymi dlatego poza tradycyjnymi, sezonowymi zmianami stawek czynsze od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie. Specjaliści tłumaczą, że do zauważalnych spadków czynszów konieczne jest pojawienie się na rynku takich inwestorów jak Fundusz Mieszkań na Wynajem Banku Gospodarstwa Krajowego, którzy mogą dostarczyć najemcom lokale liczone nie w sztukach, ale w setkach.
– Fundusz Mieszkań na Wynajem dopiero rozpoczyna ekspansję. Jeśli dołączą do niego zachodnie fundusze, mogłoby to zmienić znacznie obraz rynku wynajmu. Na razie wszystko pozostaje bez zmian – tłumaczy Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse.
A koszty najmu są u nas niebagatelne. Z danych Eurostatu, urzędu statystycznego Unii Europejskiej, wynika, że w 2013 r. 28,5 proc. osób, które wynajmowały w Polsce mieszkania na zasadach rynkowych, przeznaczały na to ponad 40 proc. swojego rozporządzalnego dochodu. Na Słowacji tak wysokie wydatki na ten cel ponosiło niespełna 13 proc. osób.
Według Marleny Joks zainteresowanie najmem mieszkań, zarówno od strony najemców, jak i inwestorów, na dobre wzrośnie, kiedy w pełni zaczną obowiązywać wymagania Komisji Nadzoru Finansowego co do wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. W ciągu kilku lat ma on wzrosnąć do 20 proc. – Wtedy dostępność dla młodych ludzi lokali na własność mocno spadnie i wszyscy – wynajmujący, w tym duzi, poważni inwestorzy, i najemcy – zaczną do najmu podchodzić znacznie poważniej. Ale na to musimy poczekać kilka ładnych lat – ocenia.
OPINIA
Z danych Eurostatu wynika, że na zasadach rynkowych mieszkania wynajmuje ok. 4 proc. Polaków. Ale wielu właścicieli lokali nie zgłasza tego i rzeczywista skala wynajmu jest większa.
Oferta mieszkań na wynajem w Warszawie sięga 40 tys. lokali, ale szacujemy, że ich zasób jest co najmniej dwa razy większy. To oznaczałoby, że 10 proc. mieszkań w stolicy jest wynajmowanych na zasadach rynkowych. Ale w porównaniu ze Szwajcarią, z Niemcami czy Holandią, gdzie wskaźnik ten sięga 30–50 proc., to poziom ciągle bardzo niski.
Brakuje nam lokali wynajmowanych na jasnych zasadach, gdzie regularne opłacanie czynszu i dbałość o lokal dają gwarancję wieloletniego wynajmowania tego samego mieszkania, więc z rynku najmu są wykluczone np. potrzebujące stabilności rodziny z dziećmi. Zwiększenie skali najmu pozwoli też na obniżenie jego kosztów, które są w Polsce dość wysokie w stosunku do wysokości wynagrodzeń.
