Resort w uzasadnieniu do projektu szacuje, że w ostatniej dekadzie deficyt mieszkań w Polsce zmniejszył się z 1,7 mln do 600 tys. Zmalała natomiast liczba udzielanych kredytów - w latach 2011 - 2013 o 30 proc. - i to pomimo wzrostu wynagrodzeń i spadku stóp procentowych. Dlatego, jak podkreślają autorzy nowelizacji, wciąż aktualny jest problem dostępności mieszkań głównie dla osób z niskimi dochodami, a także dla rodzin wielodzietnych. Zaznaczają też, że popyt na społeczne mieszkania czynszowe może być, według ich szacunków, wyższy niż 100 tys. lokali. Program, który ma ruszyć na przełomie roku 2015/2016, w swoich założeniach, ma doprowadzić do wybudowania w ciągu pięciu lat 10 tys. mieszkań na wynajem, w których czynsze będą niższe od rynkowych.
Jak podkreśla MIR podstawowym celem proponowanych rozwiązań jest "rozpoczęcie programu realizacji rządowego programu wspierania społecznego budownictwa czynszowego w formie preferencyjnych kredytów i gwarancji nabycia emisji obligacji udzielanych przez Bank Gospodarstwa Krajowego".
MIR uważa, że projekty budowy czynszówek powinny być realizowane w ramach lokalnej polityki mieszkaniowej. Dlatego chce, by te formy wsparcia trafiały do inwestorów działających w oparciu o umowy zawierane z gminami. W tym kontekście wymieniane są: towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), spółki gminne (większość TBS w Polsce należy do gmin - PAP), a także spółdzielnie mieszkaniowe.
Rocznie w ramach programu ma być przyznawane takim inwestorom 320 mln zł w formie państwowych kredytów na społeczne budownictwo, co daje budżet programu na pięć lat w wysokości 1,6 mld zł. Jednocześnie resort przyznaje, że dopłaty dla BGK na realizację programu z budżetu państwa powinny wynieść w ciągu tych pięciu lat 421 mln zł.
Określając adresatów nowego programu, MIR wskazuje osoby, które zarabiają "za dużo, aby móc ubiegać się o lokal gminny i za mało, aby móc zaciągnąć kredyt na zakup własnego mieszania", nawet korzystając z programu "Mieszkanie dla Młodych". Zdaniem autorów projektu są to osoby w przedziale zarobków przeciętnie od 1600 zł do 2800 zł netto.
Ponadto często są to osoby, które nie mają stabilnego zatrudnienia np. pracują na czas określony - powołując się na dane GUS resort uzasadnia, że wśród pracowników najemnych w Polsce 26,9 proc. ma właśnie taką umowę. Ten odsetek może być wyższy wśród młodych ludzi - przyznają autorzy projektu. Z analiz MIR wynika, że osoby takie mogą zapłacić czynsz w wysokości od 8-20 zł za m2 miesięcznie, czyli poniżej stawek rynkowych.
Resort w symulacjach szacuje, że maksymalne dochody (brutto) najemców, którzy mogliby wynajmować mieszkania wybudowane w ramach nowego programu nie powinny przekraczać 2612 zł w przypadku gospodarstwa jednoosobowego w województwie warmińsko-mazurskim (w tym województwie maksymalny dochód gospodarstw domowych został wyceniony najniżej w porównaniu do innych regionów).
W pozostałych województwach maksymalne dochody uprawniające do wynajmu są wyższe. Dla przykładu: jedna osoba w województwie mazowieckim (gdzie granica osiąganych dochodów jest najwyższa) będzie mogła wynająć mieszkanie, jeśli jej dochód nie przekroczy miesięcznie 3819 zł. Natomiast czteroosobowa rodzina, by mieszkać w czynszówce, powinna wykazać się dochodem nie wyższym niż 6529 zł w woj. warmińsko-mazurskim i 9547 zł w woj. mazowieckim.
Dopuszczalny wzrost dochodów do każdej kolejnej osoby w gospodarstwie szacowany jest odpowiednio - na 1306 zł w woj. warmińsko- mazurskim i 1909 zł w woj. mazowieckim.
Ograniczona ma być też wysokości czynszu do 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie. Według resortu w pierwszym kwartale mijającego roku wartość ta kształtowała się od 2710 zł do 5370 zł w zależności od regionu. Oznacza to, że wysokość czynszu za mieszkanie 50 m2 o średniej wartości odtworzeniowej na poziomie 4 tys. zł nie powinna być wyższa niż 800 zł.
Dlatego dochody najemców, którzy mieliby możliwość wynajęcia mieszkań po preferencyjnych czynszach mają być weryfikowane raz na trzy lata. Jeśli najemca nie wypełni obowiązkowej deklaracji o dochodach będzie można podnieść mu preferencyjny czynsz. Będzie to możliwe także w przypadku przekroczenia przez gospodarstwo domowe dochodów uprawniających do takiego najmu. W tym drugim przypadku stawka czynszu mógłby być podwyższana o 1 proc. za każdy 1 proc. dochodu gospodarstwa ponad określone progi dochodowe, które będą ustalane na podstawie wskaźników GUS. Także składanie fałszywych oświadczeń o dochodach będzie zagrożone karą zmiany wysokości czynszu lub nawet całkowitego wypowiedzenia umowy najmu.
Mieszkania, jakie mają powstawać powinny umożliwić zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na przeciętnym poziomie. Zdaniem resortu infrastruktury taki poziom spełniają mieszkania o powierzchni 35 m2 w przypadku osób samotnych oraz 50 m2 dla dwóch osób. Każda kolejna osoba w rodzinie, by wypełnić ten standard powinna mieć dodatkowe 10 m2.
Projekt ustawy jest próbą reaktywacji TBS-ów. Po tym, jak w 2009 r. zlikwidowano preferencyjne kredyty dla tej formy budownictwa, TBS-y mają problem z finasowaniem nowych inwestycji. Nowy program ma to zmienić, ale też zapewniać "rotacyjny charakter" mieszkań społecznych.
Choć przewidziano możliwość, w której najemca będzie mógł wnosić wkład własny do budowy lokalu wpłacając nie więcej niż 15 proc. kosztów budowy (dotychczas w przypadku TBS-ów było to 30 proc.), co ma zapewnić dodatkowe finasowanie inwestycji i budowanie w ich ramach także mieszkań bez wsparcia państwa, to MIR zakłada, że w pierwszej kolejności, preferencyjne kredyty otrzymają te projekty inwestycji, w których "osiąganie niskiego poziomu czynszu będzie możliwe bez partycypacji lokatora" w kosztach budowy lokalu.
Inną zmianą dotyczącą TBS-ów ma być także umożliwienie nabywania przez nie pojedynczych lokali lub ich większej liczby, a nie tylko całych budynków.
Wcześniej TBS-y mogły zaciągać preferencyjne kredyty na budowę mieszkań, z długim okresem spłaty i oprocentowaniem poniżej rynkowych stóp procentowych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego w BGK, finansowanego z budżetu państwa. Z tym wsparciem pomiędzy 1995 r., gdy rozpoczęto program wsparcia budownictwa społecznego, a 2009 r., gdy zlikwidowano Fundusz, TBS-y oraz spółdzielnie mieszkaniowe wybudowały ok. 96 tys. mieszkań.
Obecnie, w Polsce jest ok. 190 TBS-ów gminnych oraz blisko 40 prywatnych.