Subskrybuj nas na Youtube
Dla domu, który odziedziczyłam po matce, nigdy nie zostały założone księga wieczysta ani zbiór dokumentów – pisze pani Hanna, która postanowiła spadek sprzedać, a wcześniej uporządkować wszystkie sprawy prawne z nim związane. Znajomy prawnik powiedział jej, że łatwiej znajdzie nabywcę, gdy dla nieruchomości będzie prowadzona księga wieczysta. – Jak ją założyć i ile to kosztuje – pyta.
/>
Skoro czytelniczka odziedziczyła dom po matce i załatwiła już wszystkie formalności związane z nabyciem spadku, to jako właścicielka ma prawo uporządkować sprawy związane z założeniem dla niego księgi wieczystej.
To prawda, że brak księgi wieczystej może utrudnić sprzedaż. Przed przystąpieniem do transakcji każdy potencjalny nabywca chce zbadać stan prawny nieruchomości, a najbardziej wiarygodne informacje znajdzie właśnie w księdze wieczystej, która jest jawna i każdy może dowiedzieć się, jakie dane zawiera na temat konkretnej nieruchomości.
Również notariusz przed sporządzeniem aktu notarialnego o przeniesieniu prawa własności i podpisaniem go przez strony sprawdza na podstawie wpisów do kw, kto jest właścicielem uprawnionym do sprzedaży. Może być np. kilku współwłaścicieli i aby nieruchomość została sprzedana w całości, kupiec musi ją nabyć od wszystkich. W kancelarii notarialnej w celu podpisania aktu może stawić się tylko jeden współwłaściciel, ale powinien mieć sporządzone przez rejenta pełnomocnictwa do sprzedaży od pozostałych. W obrocie obowiązuje bowiem zasada wiarygodności ksiąg wieczystych, która zapewnia ochronę temu, kto kupił ją od osoby wpisanej jako właściciel do księgi prowadzonej dla konkretnej nieruchomości.
Księgę wieczystą zakłada się w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego miejscowo dla położenia nieruchomości. Nie musi udać się tam osobiście, wystarczy, że wniosek o założenie księgi prześle pocztą, najlepiej listem poleconym. Wniosek musi zostać złożony na urzędowym formularzu (do pobrania w każdym wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego lub ze strony internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości). Złożenie wniosku bez formularza zostanie potraktowane jako brak formalny i sąd wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia go w ciągu tygodnia, a w razie bezskutecznego upływu tego terminu zwróci wniosek.
We wniosku należy przede wszystkim podać informacje dotyczące położenia i obszaru nieruchomości, wskazać właściciela lub wszystkich współwłaścicieli i określić, jaki tytuł prawny do niej im przysługuje. Trzeba też dołączyć dokumenty stanowiące podstawę wpisu i potwierdzające prawo własności wnioskodawcy, np. urzędowy odpis postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku oraz dokumenty stanowiące podstawę oznaczenia nieruchomości, np. wypis z ewidencji gruntów określający powierzchnię działki, na której stoi budynek. Na dokumentach powinna widnieć informacja, że stanowią podstawę wpisu do księgi wieczystej. W przypadku pani Hanny konieczne jest też oświadczenie, że do tej pory dla nieruchomości nie były prowadzone księga wieczysta ani zbiór dokumentów.
Gdyby na działce, na której stoi odziedziczony przez naszą czytelniczkę budynek, została wcześniej ustanowiona przez sąd droga konieczna, umożliwiająca przejazd i przechodzenie z ulicy do sąsiedniej działki, to czytelniczka również powinna tę informację zawrzeć we wniosku, a także wyszczególnić inne prawa rzeczowe obciążające nieruchomość lub ograniczające rozporządzanie nią.
Po złożeniu wniosku i dokumentów pani Hanna powinna czekać na zawiadomienie z sądu rejonowego z wydziału wieczystoksięgowego o założeniu księgi i o dokonaniu w niej wpisów.
Ile kosztuje założenie księgi wieczystej
● 200 zł – opłata stała od wniosku o wpis w kw własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego
● 150 zł – opłata stała od wniosku o wpis do kw własności, użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na podstawie dziedziczenia, zapisu, działu spadku lub zniesienia własności
● 150 zł – opłata stała od wniosku o wpis do kw:
– własności, użytkowania wieczystego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nabytego w wyniku podziału majątku wspólnego między małżonkami
– praw osobistych i roszczeń
● 60 zł – opłata stała od wniosku o założenie kw
Opłatę za złożenie wniosku można uiścić w kasie sądu lub przelewem na rachunek bankowy sądu.
Podstawa prawna
Art. 31 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2o13 r. poz. 707 ze zm.). Art. 6211–6219 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101). Art. 42–44 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1025 ze zm.).
OPINIA EKSPERTA
Księgi wieczyste pozwalają stwierdzić, kto ma prawo do nieruchomości (gruntowych, budynków i lokali) oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a także ustalić ich stan prawny. Gwarantują więc pewność obrotu nimi.
Dla mieszkania spółdzielczego trudniej jednak założyć księgę. Aby założyć taką księgę dla nieruchomości, która jej nie ma lub dla odłączonej albo wyodrębnionej z nieruchomości posiadającej inną księgę wieczystą, należy w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego właściwego miejscowo złożyć wniosek na urzędowym formularzu o założenie jej. Natomiast zakładając ją dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, trzeba jeszcze dodatkowo dołączyć do wniosku zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni lokalu. Zaświadczenie spółdzielnia wydaje na wniosek, bezpłatnie. Jednak przy zakładaniu księgi wieczystej dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pojawić się mogą problemy, ponieważ w pewnych przypadkach niedopuszczalne jest ujawnienie tego prawa w kw. Przypomnę tutaj uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r., sygn. akt III CZP 104/12. SN stwierdził, że: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa. Niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia.
Konsekwencją tej uchwały jest znaczne ograniczenie obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu. W razie braku księgi kupującego nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Kolejnym utrudnieniem jest brak możliwości uzyskania kredytu bankowego na zakup mieszkania, gdyż banki uzależniają udzielenie go od istnienia księgi.