Jestem przekonana, że od któregoś mieszkania – np. piątego – będzie podatek. Wydaje się to nieodzowne w sytuacji, gdy mamy np. grupy osób, które kupują od deweloperów po 40 lokali - mówi dr Katarzyna Kuniewicz dyrektorka Zespołu Badań i Analiz Rynku Mieszkaniowego w JLL - firmie doradczej świadczącej usługi na rynku nieruchomości.
Podczas niedawnych Dni Dewelopera we Wrocławiu przedstawiła pani raport o znaczeniu sektora deweloperskiego dla polskiej gospodarki. Jakie płyną z niego wnioski?
Podstawowy jest taki, że wkład do PKB budownictwa - i mieszkaniowego, i komercyjnego - realizowanego przez deweloperów jest naprawdę znaczący. Wkład ten systematycznie zwiększał się na przestrzeni ostatnich pięciu lat. W 2020 r. rynek mieszkaniowy wniósł do PKB ok. 3,1 proc., a budownictwo komercyjne (biura, magazyny, handel, hotele) - kolejne 1,8 proc. W sumie jest to więc prawie 5 proc. PKB. Jeszcze ciekawiej wygląda to, jeśli uwzględnimy również pośredni wkład obejmujący m.in. wyposażenie mieszkań czy transport. W takim ujęciu budownictwo mieszkaniowe wnosi do PKB 6,5 proc., a komercyjne - ok. 3,5 proc. Łącznie więc, dzięki deweloperom, PKB zyskuje aż 10 proc.
W 2020 r. rynek deweloperski stworzył co najmniej 217 tys. miejsc pracy. To rewelacyjny wynik i należy go uwzględniać, prowadząc zarówno makroekonomiczną, jak i mieszkaniową politykę państwa.
Kolejny wniosek jest taki, że od 2015-2016 r. obserwujemy zmianę wcześniejszego trendu - deweloperzy mają większy wkład w budownictwo mieszkaniowe w naszym kraju od inwestorów indywidualnych i - co więcej - systematycznie go zwiększają. Od tego momentu liczba mieszkań oddawanych przez deweloperów tak wystrzeliła, że zupełnie oderwała się od poziomu wzrostu PKB, z którym wcześniej była skorelowana.
A gdzie buduje się najwięcej?
Oczywiście w dużych miastach: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku. Jednak w sumie najwięcej mieszkań powstaje w mniejszych ośrodkach. Od co najmniej czterech lat deweloperzy oddają do użytku więcej mieszkań i domów w Polsce lokalnej niż w największych miastach. Aż 30 proc. mieszkań deweloperskich oddawanych w naszym kraju przypada na Mazowsze. Oczywiście na to lokalne budownictwo składają się przede wszystkim realizowane przez deweloperów domy - jednorodzinne, bliźniacze, w zabudowie szeregowej.
Czyli ostatnie lata to okres ogromnej prosperity dla deweloperów. Nieco to kontrastuje z często anty deweloperską narracją obecnej władzy.
Trend ten wynika przede wszystkim z coraz lepszych nastrojów konsumentów, a zatem rosnącego popytu i coraz większej profesjonalizacji działań deweloperów. W społeczeństwie jest duże zapotrzebowanie na mieszkania. Zarówno dlatego, że potrzeby mieszkaniowe - szczególnie w miastach - wciąż są niezaspokojone, jak i dlatego, że w tym czasie traciły na wartości oszczędności Polaków w związku z niskimi stopami procentowymi i rosnącą inflacją.
Poza tym, mimo rzeczywistych kłopotów z uzyskiwaniem pozwoleń i dostępem do ziemi, deweloperzy w tym czasie niezwykle się sprofesjonalizowali, m.in. wyspecjalizowali się w sprzedaży mieszkań z zastosowaniem nowoczesnych technologii. Paradoksalnie pandemia nawet ten proces przyspieszyła.
A czy do boomu w działalności deweloperskiej mogła przyczynić się poprawa otoczenia regulacyjnego, np. lex deweloper?
Absolutnie nie. Choć trzeba pochwalić ministra Artura Sobonia za objęcie tą regulacją także działalności deweloperskiej i - tym samym - umożliwienie deweloperom korzystania z terenów, które do tej pory były dla nich niedostępne. Pamiętajmy, że wbrew potocznej nazwie tej ustawy, powodem, dla którego ona powstała, był program „Mieszkanie plus”.
Jednak przeprowadzenie inwestycji w drodze tej ustawy to droga przez mękę, szczególnie na poziomie samorządu. W tej chwili samorządy są zresztą pierwszym wąskim gardłem, jeżeli chodzi o uzyskiwanie pozwoleń na budowę. To głównie z tego powodu w dużych miastach mamy zbyt niską podaż mieszkań.
Mówi pani o za małej podaży, tymczasem Ministerstwo Rozwoju podkreśla, że liczba nowo budowanych mieszkań systematycznie rośnie. Ostatnio nawet dogoniliśmy pod tym względem epokę Gierka.
To prawda, że liczba budowanych mieszkań rośnie. Nie oznacza to jednak, że udało nam się rozwiązać problem mieszkaniowy w Polsce. Jeżeli mamy 10 rodzin, z których połowa ma mieszkanie i inwestuje w kolejne - trzecie, czwarte itd. - nie oznacza to, że rozwiązuje się problem mieszkaniowy pozostałych pięciu rodzin, które własnego lokum nie mają. Statystyka potrafi być złudna. Średnia wychodzi wyższa, ponieważ mamy grupę Polaków, których stać na to, by kupić trzecie, czwarte czy nawet ósme i dziesiąte mieszkanie po to, by zabezpieczyć swoje oszczędności.
Jak można więc rozwiązać polski problem mieszkaniowy? Czy może przyczynić się do tego ustawa o gwarancjach dla kredytów mieszkaniowych zaproponowana w Polskim Ładzie?
Co do tej ustawy rozumiem pomysł, by stymulować popyt, jednak nie wolno dopuścić do sytuacji, w której mieszkanie kupuje ktoś, kogo nie stać na spłacanie kredytu. To spowoduje nieszczęście tego człowieka i dodatkowo zagrozi stabilności wciąż jeszcze zdrowego rynku mieszkaniowego. Problem mieszkaniowy w Polsce należy rozwiązać inaczej - poprzez udostępnienie mniej zamożnym Polakom mieszkań o dostępnych czynszach, będących w zasobie państwa.
Co wasz raport mówi o dostępności takich mieszkań?
Widzimy, że panuje tu absolutny deficyt. Jeżeli chodzi o mieszkania komunalne, socjalne, zakładowe - od lat mamy kryzys, ale w ostatnim czasie sytuacja zmienia się nawet na gorsze.
Mamy ewidentny problem z niską dostępnością mieszkań dla osób, których nie stać na to, żeby kupić je od dewelopera. Takie osoby powinny mieć możliwość wynajmu mieszkania o regulowanym czynszu. Jednak, aby takie mieszkania były dostępne, państwo powinno zbudować własny zasób albo kupić go na rynku. A także stymulować budowanie przez samorządy mieszkań komunalnych, np. dla młodych małżeństw. Najwyraźniej jednak nie ma takiego zamiaru. Co do samorządów, to nawet duże oddają po kilkadziesiąt mieszkań rocznie, a to kropla w morzu potrzeb.
Receptą na to miało być „Mieszkanie plus”…
Wiemy, jaki był efekt tego programu - żaden.
W czym upatruje pani powodów tego fiaska?
Mirosław Barszcz, który najdłużej odpowiadał za kierowanie spółką odpowiedzialną za ten projekt, powiedział kiedyś w wywiadzie, że nie buduje, bo nie ma gruntów, a Krajowy Zasób Nieruchomości, z którego terenów „Mieszkanie plus” miało korzystać, powstał po to, by kupić ekspresy do kawy. Ta wypowiedź to dowód na absolutną klęskę tego programu. Czy trzeba było na tę refleksję aż czterech lat? Podstawową przyczyną porażki „Mieszkania plus” była nieznajomość rynku i jego realiów przez tych, którzy mieli ten program realizować. A także opór przeciwko współpracy z deweloperami. Efekt jest kompromitujący dla państwa, a w praktyce zawiedli się ci, którzy poważnie potraktowali obietnicę, że będą mogli z tych obiecanych mieszkań korzystać.
Wróćmy do zjawiska kupowania dużej liczby mieszkań w celach inwestycyjnych. Coraz częściej słyszy się postulaty wprowadzenia - w reakcji na to zjawisko - podatku katastralnego, np. od piątego czy szóstego mieszkania. MF się od tego absolutnie odżegnuje. To dobry pomysł?
Nie wiem, czy to dobry pomysł, ale taki scenariusz wydaje się nieuchronny. Jestem absolutnie przekonana, że od któregoś mieszkania - np. piątego - będzie podatek. Wydaje się to nieodzowne w sytuacji, gdy mamy np. grupy osób, które kupują od deweloperów po 40 mieszkań. Moim zdaniem jednak nie będzie to podatek katastralny, a przynajmniej na początek dość niska, prawie symboliczna danina.
Mieszkania w Polsce kupują też zagraniczne fundusze. Czy jest to powód do niepokoju, czy nie ma ryzyka, że powtórzy się u nas sytuacja, jaka ma miejsce w Berlinie? Przypomnijmy, że ostatnio w referendum przegłosowano tam uspołecznienie mieszkań przejętych wcześniej przez fundusze.
Wyjaśnijmy, że mając na myśli transakcje dokonywane przez fundusze, mówimy dziś o zakupach kontraktów na wybudowanie w określonym czasie - najczęściej 4-5 lat - konkretnej liczby mieszkań. To jest zakup możliwości, nie konkretnego towaru. W innej formie transakcje takie odbywają się przez zakup całego przedsiębiorstwa - działającego w Polsce dewelopera. Mimo działających na wyobraźnię liczb, jakimi operuje się dziś w mediach, zasób, który oferują obecnie fundusze na rynku najmu, nie stanowi nawet 2 proc. produkcji deweloperskiej z kilku ostatnich lat na sześciu największych rynkach.
Wracając do Berlina, to ten przykład jest skrajnością. Tam fundusze dysponują dużą częścią zasobu mieszkaniowego. U nas mamy zupełnie inną sytuację - ogromna liczba mieszkań pozostaje w rękach prywatnych właścicieli. Przy obecnej skali obecności w Polsce fundusze nie są więc żadnym zagrożeniem. Mają natomiast zalety - cywilizują umowy najmu czy standard wynajmowanych mieszkań. Dają też szansę na myślenie o wynajmie w perspektywie długoterminowej, a zatem takiej, w jakiej ci, którzy na zakup mieszkania nie mogą sobie pozwolić, chcieliby myśleć. Kupowanie mieszkań przez fundusze nie przekłada się też na wzrosty cen.
Wzrosty cen są jednak faktem - słyszy się nawet o 50 proc. w ostatnich latach. Czy zgadza się pani z opiniami, że mamy symptomy bańki na rynku nieruchomości?
By mówić o bańce, trzeba mieć dynamiczny wzrost cen przy dynamicznie rosnącym wolumenie sprzedaży. W Polsce mamy rosnące ceny. Jednocześnie jednak nie rośnie nam dynamicznie sprzedaż na największych rynkach - powodem jest brak wystarczającej podaży. Dlatego trudno tę sytuację określić jako bańkę. W mojej ocenie nie możemy mówić o przewartościowaniu mieszkań w Polsce. Obawiam się, że musimy przyzwyczaić się do tego, że ceny nieruchomości wspięły się na pewien poziom. Niewiele wskazuje na to, by mogły one - w przewidywalnym okresie - znacząco spaść.
Na koniec zapytam, jak w świetle tego wszystkiego widzi pani przyszłość sytuacji mieszkaniowej w Polsce?
Często rozmawiam z rówieśnikami moich synów - dwudziestokilkulatkami. Nie dostrzegam w nich potrzeby posiadania, lecz potrzebę wynajęcia mieszkania o przyzwoitym standardzie. To dobrze, że tak myślą, bo w mojej ocenie nie mają większych szans na to, by w najbliższym czasie kupić mieszkanie w dużym mieście. Będą jednak mogli takie mieszkanie wynająć od kogoś w wieku ich rodziców, kto kupił mieszkanie nie po to, by w nim zamieszkać, ale z myślą o zabezpieczeniu swoich oszczędności. W kilku ostatnich latach w niektórych miastach nawet 50 proc. mieszkań kupowanych było w celach inwestycyjnych i lokale te sukcesywnie zasilają rynek najmu. Ten zasób będzie w najbliższych latach stabilizował sytuację na rynku najmu.
Nie miejmy jednak złudzeń, obecni dwudziestokilkulatkowie też poczują potrzebę posiadania mieszkania, w efekcie będą bardziej skłonni do zakupu niż najmu. Takim momentem będzie zapewne potrzeba stabilizacji w życiu osobistym, którą wywołuje zazwyczaj pojawienie się dziecka. Statystycznie wśród mieszkańców dużych miast to okolice 33.-35. roku życia.
Bez odpowiedzi pozostaje jednak pytanie, czy państwo w końcu na poważnie zabierze się za rozwiązanie problemów mieszkaniowych tych Polaków, których nie stać na najem czy zakup mieszkania na rynkowych zasadach. Mijają kolejne lata i naprawdę nie ma już czasu na kolejne wpadki w polityce mieszkaniowej rządu.
