Subskrybuj nas na Youtube
Sprawa dotyczyła sporu pomiędzy prezydentem miasta B. a pewną spółką o zmianę wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego kilkuhektarowej działki.
Zgodnie z art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) podlega ona aktualizacji raz na 3 lata, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. W tym przypadku skorygowana opłata roczna miała wynieść ok. 20 tys. zł (3 proc. wartości gruntu określonej na dzień aktualizacji opłaty).
Nie byłoby w tym nic niezwykłego – takie problemy zawsze pojawiają się w stosunkach między samorządami lub Skarbem Państwa a użytkownikami wieczystymi na tle wyceny działek – gdyby nie fakt, że przedsiębiorca w ogóle zakwestionował swój obowiązek płacenia.
Stroną w sporze i użytkownikiem wieczystym była bowiem spółka należąca do grupy kapitałowej PKP, a grunty, co do których miasto zaktualizowało stawki, miały być użytkowane na cele transportu kolejowego. Te zaś – w świetle art. 8 ustawy o transporcie kolejowym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1043 ze zm.) – są zwolnione od opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Sprawa trafiła najpierw do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B., które wydało niekorzystne orzeczenie dla spółki. SKO argumentowało, że działka nie jest zajęta pod infrastrukturę kolejową, a użytkownik wieczysty nie jest firmą prowadzącą regularne przewozy kolejowe, ale zajmuje się infrastrukturą techniczną i energetyczną kolei. Stąd spór dotyczył też przeznaczenia gruntu.
Spółka odwołała się do sądu, ale tu jej odwołanie i apelacja zostały także oddalone. Sądy, opierając się na opinii biegłego, przyznały rację prezydentowi B., który przekonywał, że grunt nie jest przeznaczony pod transport kolejowy. Ale niezależnie od tej konstatacji sądy uznały, że opłata i tak powinna być na bieżąco aktualizowana, nawet gdyby teraz użytkownik wieczysty gruntu podlegał zwolnieniu od niej. Może się stać i tak, że nieruchomość zmieni przeznaczenie, przestanie być gruntem kolejowym, a wówczas użytkownik wieczysty będzie musiał wnosić ustaloną zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami opłatę roczną.
Sąd Najwyższy miał jednak w tej kwestii inne zdanie i uchylił wyrok apelacyjny, nakazując ponowne rozpatrzenie sprawy. Uzasadniając orzeczenie wskazał, że dziś już nie ma wątpliwości, że opłata z tytułu użytkowania wieczystego ma cywilnoprawny charakter, a rozstrzygnięcia dotyczące jej wysokości zapadłe w SKO czy w sądach mają konstytutywny, prawnokształtujący charakter.
– Skoro tak jest, to nie można przechodzić do porządku dziennego nad zwolnieniem z opłat użytkownika wieczystego, które jest oparte na ustawie. W szczególności trudno zaakceptować koncepcję, przedstawioną przez pozwanego i popartą przez sądy I i II instancji o możliwym ustaleniu takiej opłaty niejako na przyszłość, z założeniem że będzie obowiązywać, gdy grunt zmieni przeznaczenie. Ale po pierwsze, takie założenie może być iluzoryczne, z uwagi choćby na trwałość infrastruktury kolejowej, a po drugie, nawet gdyby przyjąć taką możliwość, to przekształcenia takich gruntów są z reguły bardzo odległe w czasie. Zaktualizowana dziś opłata nie będzie miała znaczenia prawnego, gdy ewentualnie po latach dojdzie do przekształceń nieruchomości. Wtedy może dojść do ponownej aktualizacji opłaty. W związku z tym prowadzenie dziś sporu w kwestii aktualizacji opłaty dla tego typu gruntu mija się z celem – powiedział sędzia Roman Trzaskowski.
Zarazem jednak, z uwagi na zwolnienie z opłaty, która jest jednym z istotnych elementów użytkowania wieczystego, należy szczegółowo ustalić przeznaczenie gruntu – czy istotnie znajduje się tam infrastruktura kolejowa. Tu SN uznał, że sądy nie stanęły na wysokości zadania, opierając się jedynie na fragmentach opinii biegłych, które zresztą prezentowały sprzeczne wnioski (jeden biegły uznał, że nieruchomość nie jest gruntem zajętym pod infrastrukturę kolejową, drugi – przeciwnie, uznał, że jest to działka kolejowa, bo znajduje się na niej bocznica). Dlatego sprawa musi być jeszcze raz rozpoznana w sposób rzetelny.
orzecznictwo
Wyrok Sądu Najwyższego z 16 września 2021 r., sygn. akt I CSKP 75/21 www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
