Limity w rządowym programie i ceny dostępnych lokali często są rozbieżne
Wielkimi krokami zbliża się kolejna rewizja limitów w MdM, rządowym programie dopłat do kredytów hipotecznych. Będą one obowiązywały od października przez pół roku. Wyjątkiem jest woj. pomorskie, gdzie są aktualizowane na przełomie grudnia i stycznia oraz czerwca i lipca.
W odróżnieniu od poprzednich zmian, tym razem stawki mogą być wyliczane na podstawie nowych wytycznych, które Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przygotowało dla wojewodów. – MIR zakłada, że stosowanie nowych wytycznych pozwoli na stopniowe zmiany wysokości wskaźników i docelowo powinny one w podobny sposób w poszczególnych lokalizacjach odzwierciedlać sytuację na lokalnych rynkach budowlanych. Pierwsze efekty i tendencje będzie można zaobserwować już od października – poinformowało DGP biuro prasowe ministerstwa.
Wytyczne te dotyczą określania wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. To baza do wyliczenia limitów w MdM. Określając wysokość wskaźnika, wojewoda opiera się na danych urzędu statystycznego opracowanych według powiatów i uzupełnia je o własne analizy.
Limity cenowe w MdM wzbudzają dużo emocji. W części miast są na tyle wysokie, że do programu kwalifikuje się duża część oferty deweloperów. Z kolei w innych mieści się w nich zaledwie kilka procent inwestycji. Firma Emmerson Realty w lipcu szacowała, że w Gdańsku kryteria MdM spełnia niemal 51 proc. mieszkań w ofercie deweloperów, a w Poznaniu 31 proc. Jednak w Warszawie to już tylko ok. 12 proc., we Wrocławiu 8 proc., a w Krakowie zaledwie 5 proc.
MIR deklaruje, że celem zmian jest ujednolicenie sposobu określania wysokości wskaźnika, dodatkowo powinny one zachęcać wojewodów do głębszych analiz sytuacji na rynku. Ma w tym pomóc m.in. współpraca z urzędami statystycznymi.
W nowych wytycznych uwzględniono, że na wartość odtworzeniową mieszkania wpływa wartość robót wykończeniowych, które w większości inwestycji są wykonywane przez przyszłych mieszkańców. Dane GUS nie uwzględniają też kosztów ponoszonych po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, jak np. organizacja terenów zielonych, placów zabaw czy serwisu technicznego. – Powyższe koszty powinny być uwzględnione przy określaniu wysokości wskaźnika przeliczeniowego – informuje MIR.
Ze zaktualizowanych wytycznych już teraz korzystać będą m.in. wojewoda mazowiecki, wielkopolski oraz małopolski.
– W odróżnieniu od poprzednich są w nich przede wszystkim wskazane źródła, na których może się opierać wojewoda, przeprowadzając analizę, np. informacje od firm deweloperskich i budowlanych działających na lokalnych rynkach, wydawnictwa firmy Sekocenbud (analizuje ceny w budownictwie – DGP), publikacje GUS – wyjaśnia Ivetta Biały, rzecznik wojewody mazowieckiego.
– Nowe wytyczne z pewnością dają wojewodom większe pole manewru do wiarygodnego ustalania wskaźnika – chwali Jan Brodowski, rzecznik wojewody małopolskiego.
Ujednolicenie analiz pozytywnie oceniają też deweloperzy. Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wskazuje, że branża już od dawna podkreślała, że niektórzy wojewodowie obniżali wartości GUS, podczas gdy średnie ceny na rynku były dużo wyższe. A gdzie indziej po analizie wartości te rosły. Bywało, że rozbieżności w korektach sięgały nawet kilkudziesięciu procent.
– Wydaje nam się, że część urzędów nie dokonywała analiz rynkowych lub, co bardziej prawdopodobne, korzystała z baz danych obarczonych podobnymi błędami, jak dane GUS – ocenia Płochocki. Uważa on, że może to być pierwszy krok do wyeliminowania niedociągnięć MdM, bo np. dane GUS nie uwzględniają podatku VAT czy jakiejkolwiek marży dewelopera. Przyznaje jednak, że nie bez winy są też sami deweloperzy, którzy mało skrupulatnie wypełniają ankiety dla urzędu statystycznego.
– Oczekujemy, że w każdym mieście będzie realna szansa nabycia mieszkania w ramach MdM. Powinno to oznaczać dostępność co najmniej na poziomie 30 proc. – zaznacza dyrektor generalny PZFD.
Specjaliści od rynku nowych mieszkań z konkretnymi ocenami zaleceń MIR i ich wpływu na limity chcą wstrzymać się do momentu ich kolejnej rewizji. Mieszkańców miast, które ze wsparcia MdM mogą korzystać tylko w niewielkim stopniu, ostrzegają też przed nadmiernym optymizmem.
– Ostateczny wpływ nowego sposobu wyznaczania wskaźników na rynek odczujemy dopiero w marcu 2015 r., bo limit wyznaczany jest z dwóch ostatnich odczytów wskaźnika wartości odtworzeniowej – tłumaczy Marcin Krasoń, analityk Home Broker.
Wpływ rewizji limitów na rynek odczujemy dopiero w marcu 2015 r.
