Subskrybuj nas na Youtube
Mieszkaniowe inicjatywy Polskiego Ładu będą promowały małe metraże. W efekcie zamiast zbliżać się do unijnej średniej pod względem wielkości powierzchni mieszkaniowej na osobę, oddalamy się od niej - mówi Alina Muzioł-Węcławowicz*.
*dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka w zakresie polityki i gospodarki mieszkaniowej, w tym mieszkalnictwa społecznego, rozwoju lokalnego i rewitalizacji
W rządzie mamy duże zmiany. Ich początkiem było odwołanie tydzień temu, odpowiedzialnej za mieszkalnictwo i budownictwo, wiceminister rozwoju Anny Korneckiej. Jako pretekst podano niewystarczające zaawansowanie prac nad projektami ustaw dotyczącymi domów do 70 mkw. oraz gwarancji kredytowych. Jak ocenia pani te inicjatywy?
Krytycznie. Mieszkaniowe pomysły Polskiego Ładu oznaczają zmianę kursu – cofamy się do starych, nieudanych koncepcji. Rząd, kierując się przeświadczeniem, że Polacy kochają własność, wraca do promocji własności mieszkaniowej. A to jest strategiczny błąd.
Jeżeli chodzi o domy do 70 mkw., nie należy się spodziewać, by było to rozwiązanie szeroko stosowane, nie stanie się ono panaceum na problemy mieszkaniowe Polaków. Dziwnie wyglądać będzie domek 70 mkw. na działce o powierzchni 1000 mkw. To zapowiedź dalszej, szalonej suburbanizacji, kosztownej dla społeczeństwa i środowiska, której ten sam rząd chce się sprzeciwiać zmianą regulacji z zakresu planowania przestrzennego, nową polityką miejską oraz klimatyczną.
Złym pomysłem są również gwarancje kredytowe. Jest to kontynuacja wcześniejszych programów „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych”. W ich efekcie minimalnie zwiększyła się dostępność mieszkań dla osób potrzebujących kredytu hipotecznego, natomiast ceny nieodwracalnie wzrosły. W przypadku gwarancji będzie podobnie – dodatkowo, choć zapewne nie w dużej skali, zwiększą one popyt na mieszkania, co przyczyni się do dalszych wzrostów cen mieszkań. Poza tym te inicjatywy będą promowały małe metraże. I to w sytuacji, gdy powierzchnia budowanych mieszkań na sprzedaż lub wynajem, czyli tzw. deweloperskich, systematycznie się u nas kurczy. W 2010 r. przeciętne nowo wybudowane mieszkanie deweloperskie w Polsce miało średnio 68 mkw. W 2020 r. już tylko 62 mkw. W Warszawie w 2010 r. – 67 mkw., a w 2020 r. – 56 mkw. Wynika to z tego, że deweloperzy antycypują możliwości finansowe klientów. W efekcie zamiast zbliżać się do unijnej średniej pod względem wielkości powierzchni mieszkaniowej na osobę, oddalamy się od niej. Przypada u nas mniej niż 30 mkw. powierzchni mieszkalnej na osobę – to połowa tego, co w wielu krajach UE! Obecnie w przeludnionych mieszkaniach żyje 37,5 proc. Polaków. Jak widać, wszyscy pogodzili się z tym, że Polacy mają żyć w ciasnocie.
Tymczasem powinno nam zależeć na tym, by nowo budowane mieszkania były większe oraz spełniały wymogi energooszczędności.
Mówi pani o regresie w postaci powrotu do promowania własności. Eksperci, wśród nich pani, są zgodni, że należy wspierać wynajem. Co jednak zrobić z faktem, że Polacy wolą kupować mieszkania? W powszechniej opinii ciągle bardziej opłaca się spłacać kredyt niż wynajmować.
Pytanie, kiedy Polacy mieli szansę komfortowo wynajmować mieszkania? Polski rynek najmu prywatnego jest niedorozwinięty. Umowy podpisywane na rok nie dają najemcom żadnego poczucia bezpieczeństwa. Z kolei rynek najmu społecznego jest zbyt płytki, czyli niedostępny dla wielu potrzebujących. Do tej pory raty kredytu hipotecznego bywały konkurencyjne w porównaniu z czynszem komercyjnym. Ale mamy już rosnącą inflację, co, przy kredytach o zmiennej stopie, oznacza wzrost wysokości spłat w sytuacji spodziewanego wzrostu stóp procentowych. Pamiętajmy też, że wielu młodych ludzi nie ma – i nie będzie miało nawet przy gwarancjach rządowych – zdolności kredytowej. Społeczny sektor czynszowy jest więc potrzebny po to, by ci ludzie mogli zamieszkać w samodzielnych, dostępnych cenowo mieszkaniach. Kiedy okrzepną zawodowo i rodzinne, niech nabywają mieszkania na własność.
Jednym z argumentów zwolenników własności jest to, że na tle cywilizowanego świata będziemy mieli bardzo niskie emerytury. Łączą się z tym obawy, że emerytura nie wystarczy, by zapłacić za wynajem mieszkania.
Niskie emerytury to właśnie argument na rzecz najmu, lecz w cywilizowanych ramach. Receptą na to jest rozwijanie systemu czynszowego mieszkalnictwa społecznego, czyli rozszerzenie oferty TBS-ów. A także regulowane czynsze i podniesienie standardu ochrony lokatorów. W kontekście starzenia się naszego społeczeństwa potężnym wyzwaniem jest też rozwój sektora specjalnych mieszkań dostosowanych do potrzeb seniorów. Pod tym względem jesteśmy „w lesie”. Tylko TBS-y je budują.
A co dymisja wiceminister Korneckiej może oznaczać dla zapowiadanej przez nią reformy planowania przestrzennego i ustawy o REIT-ach? Doczekamy się ich w tej kadencji?
Jeżeli chodzi o reformę planowania, to ogromnie złożona sprawa. Niestety, podejmowane w ostatnich kilku kadencjach kolejne próby stawienia jej czoła pokazują, że rządy mają za mało determinacji, by sfinalizować takie przedsięwzięcie. Stąd obawiam się, że i w tej kadencji nie doczekamy się poważnej reformy planowania przestrzennego. Mimo że w Krajowym Planie Odbudowy założono wsparcie tej reformy z pieniędzy unijnych po 2023 r.
A co z REIT-ami, ostatnio zebrał się międzyresortowy zespół w tej sprawie i powstała kontrowersja wokół tego, czy powinny one inwestować w mieszkania. Przeciwnicy takiej opcji mieli argumentować, że przełoży się to na dalszy wzrost cen mieszkań.
Rozwiązania takie jak REIT-y służą wzrostowi podaży mieszkań i powinny mieć korzystny wpływ na sytuację mieszkaniową w Polsce. W przeciwieństwie do wspomnianych gwarancji, które zamiast podaży zwiększą popyt, a co za tym idzie ceny. Jednak, podobnie jak w przypadku planowania przestrzennego, trudno spodziewać się szybkiego uchwalenia ustawy w tej sprawie.
Czyli dołączą one do niezrealizowanych zapowiedzi takich jak program „Mieszkanie plus”. Czy działania PiS w obszarze mieszkalnictwa to pasmo niepowodzeń? Po sześciu latach rządów widzimy fiasko „Mieszkania plus”, drastyczny – o 37 proc. między 2015 r. a początkiem 2021 r. – wzrost cen mieszkań, a do tego rozkwit patodeweloperki. Choć z drugiej strony trzeba przyznać, że mieszkań buduje się bardzo dużo, najwięcej od czasów Gierka…
Aby być sprawiedliwym, trzeba przyznać, że od 2015 r. polityka rządowa w obszarze mieszkalnictwa i budownictwa jest bardzo intensywna. Już we wrześniu 2016 r. opublikowano ciągle obowiązujący Narodowy Program Mieszkaniowy. Dobrze diagnozował on podstawowe problemy polskiego mieszkalnictwa i – w pierwotnej wersji – wskazywał dobre metody ich rozwiązania.
Gdzie tkwią przyczyny porażki „Mieszkania plus”?
Bardzo szkoda, że program ten rodził się w takim wrzasku i propagandzie, przysłaniając inne, systemowe rozwiązania w mieszkalnictwie. PFR Nieruchomości na razie zbudował 1,5 tys. mieszkań, a zapowiedzi mówiły o 100 tys. mieszkań przez trzy lata. Czas ten minął w 2019 r. Technicznie i organizacyjnie było niemożliwe, by centralnie operujący podmiot, działający w sferze budownictwa mieszkaniowego, osiągnął zapowiadane efekty.
Aby zniwelować ryzyko małego zainteresowania najemców mieszkaniami oferowanymi przez PFR Nieruchomości, wynajmowanymi po czynszu rynkowym, dokonano kolejnej fragmentaryzacji rozwiązań. Wprowadzono system dopłat do czynszów („Mieszkanie na start”), ale tylko w nowo budowanych mieszkaniach. Tymczasem dla najemcy uprawnionego do pomocy mieszkaniowej nie powinno mieć znaczenia, czy najmuje mieszkanie nowe czy stare. Od lat na bardzo niskim poziomie utrzymuje się u nas dodatki mieszkaniowe i nie podejmuje się systemowej reformy tej formy pomocy.
Co zatem, poza zwiększeniem liczby budowanych mieszkań, się udało?
Dobrze oceniam takie inicjatywy jak ustawa o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój budownictwa mieszkaniowego z grudnia 2020 r., dotycząca głównie TBS-ów/SIM-ów i mieszkaniowych inicjatyw gmin. Przede wszystkim umożliwiła ona zwiększenie finansowego wsparcia państwa dla budownictwa społecznego i komunalnego. Do 80 proc. kosztów wzrosły dotacje dla gmin z Funduszu Dopłat, pojawiły się nowe źródła dofinansowania gmin i TBS-ów, uaktywniono Krajowy Zasób Nieruchomości w mieszkalnictwie społecznym, zwiększono udział preferencyjnego finansowania TBS-ów ze środków BGK. Dobrze wpisuje się to w Narodowy Program Mieszkaniowy. Bardzo ważne jest jednak to, by rząd zabezpieczył w budżecie adekwatne, czyli odpowiadające zapotrzebowaniu samorządów i TBS-ów, środki na jego realizację oraz by nie ograniczał przychodów własnych samorządów z tytułu udziału w podatkach PIT i CIT. Jeżeli tak się stanie, będzie to bardzo korzystny scenariusz. Na pochwałę zasługuje też ustawa o społecznych agencjach najmu czy projektowana ustawa o kooperatywach mieszkaniowych. A także cyfryzacja procesów budowlanych.
Jest pani zatem raczej optymistką czy pesymistką, jeśli chodzi o przyszłość mieszkalnictwa w Polsce?
Niestety pesymistką. Po pierwsze dlatego, że jesteśmy bardzo podzieleni i dominuje u nas podejście „moja chata z kraja…”. Brakuje u nas jakichkolwiek społecznych ruchów, które wywierałyby na rząd i samorządy skuteczną presję w sprawach mieszkaniowych. Ruchy lokatorskie są bardzo silne w Szwecji czy w Niemczech, a u nas praktycznie nie są uczestnikiem debaty o mieszkalnictwie. Polacy wolą wziąć dodatkową pracę, by dołożyć się dziecku do mieszkania, niż poświęcić trochę czasu na aktywną kontrolę społeczną rządu i włodarzy gmin w interesującej ich sprawie.
Mamy też niedopracowany program zeroemisyjności do 2050 r. Za mały nacisk kładziemy na termomodernizację budynków mieszkalnych. Nie jesteśmy przygotowani do stawienia czoła temu ogromnemu wyzwaniu. Unijny program z 2020 r. – Fala renowacji na potrzeby Europy – zakłada ambitne cele podwojenia wskaźnika renowacji. My mamy ciągle projekt Długoterminowej strategii renowacji postulujący dwuetapowe podejście i skupienie się na początku na likwidacji toksycznych źródeł ogrzewania, przez co na później odłożona zastaje głęboka termomodernizacja. W efekcie w przyszłości Polaków będzie stać na czynsz, ale na ogrzewanie już niekoniecznie.
Poza tym nasza polityka mieszkaniowa od dawna polega na łataniu dziur, wprowadzaniu nowych, niekoniecznie racjonalnych rozwiązań, zamiast prowadzenia długofalowych działań systemowych. Najlepszym dowodem na to są właśnie mieszkaniowe pomysły Polskiego Ładu.
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
fot. materiały prasowe
dr Alina Muzioł-Węcławowicz, ekspertka w zakresie polityki i gospodarki mieszkaniowej, w tym mieszkalnictwa społecznego, rozwoju lokalnego i rewitalizacji
