Niejasne przepisy mogą poważnie skomplikować upadłości deweloperów - uważa dr Jan Wszołek z kancelarii WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr.

Gdy niedawno sąd zdecydował o upadłości likwidacyjnej Gant Development, firma miała ok. 60 spółek zależnych, a lista jej wierzytelności, wartych w sumie około 330 mln zł, liczyła ponad 1000 pozycji. Takiej sprawy w branży deweloperskiej chyba jeszcze nie było?

To rzeczywiście może być jeden z najbardziej skomplikowanych przypadków w dotychczasowej historii branży. Dość trudną sprawą była upadłość krakowskiego Leoparda, gdzie także pojawił się problem sporych długów związanych m.in. z emisją obligacji. Nie była to jednak aż taka skala, znacznie mniej było też spółek zależnych.

Spółki córki też składają wnioski o upadłość. To oznacza kłopoty ich klientów, bo to one, a nie Gant, bezpośrednio realizowały inwestycje.

Warto zaznaczyć, że ich upadłości będą przeprowadzane już pod rygorem ustawy deweloperskiej, która z założenia ma zwiększać ochronę nabywców mieszkań, także w przypadku upadłości dewelopera. Jednak w przypadku grupy Gant będą ścierały się interesy wielu stron, czyli wierzycieli spółki matki i spółek zależnych oraz ich klientów. Co prawda, od momentu wejścia w życie ustawy upadło już kilku deweloperów, ale były to znacznie mniejsze, lokalne firmy. Zobaczymy, jak ustawa poradzi sobie z bardziej skomplikowanym przypadkiem. Z pewnością będzie to poligon doświadczalny dla klientów, którzy kupili od grupy mieszkania, prawników, wierzycieli i sądów.

Przewiduje pan już jakieś komplikacje?

Trudno powiedzieć, nie mając dostępu do dokładnych informacji. Wiemy jednak, że część spółek w grupie Gant zarejestrowana była na Cyprze i w Luksemburgu. To może skomplikować sytuację, bo konieczne może być sprawdzenie, czy zapadające w nich decyzje były zgodne z tamtejszym prawem, a w jurysdykcji tych państw specjalizują się nieliczne, wyspecjalizowane kancelarie.
Bardzo ważną kwestią jest też to, jak sądy poradzą sobie z uprzywilejowaniem nabywców mieszkań w przypadku upadłości zgodnie z duchem ustawy deweloperskiej i prawami innych wierzycieli spółek.

Jakie kwestie mogą się okazać problematyczne?

Ustawa przewiduje, że nabywcy lokali mają prawo do zwołania zgromadzenia nabywców i podejmowania decyzji o dalszym losie inwestycji, w której kupili mieszkania. Jeśli jednak była ona finansowana przez upadłego dewelopera z kredytu bankowego zabezpieczonego na tej nieruchomości, może dojść do konfliktu między klientami firmy a bankiem. Ustawa nie rozstrzyga bowiem, co stanie się, jeśli inwestycja zostanie dokończona i syndyk przeniesie własność lokali na klientów. Nie wiadomo, czy ma je przenosić na klientów bez obciążeń związanych z hipoteką, co oznaczałoby straty dla banku. Jeśli z kolei przeniesie je z obciążeniem, bank będzie mógł się domagać od klientów spłaty długu związanego z hipoteką. To istotny mankament ustawy. Nie mamy też jasnej odpowiedzi na pytanie, co będzie się działo z zabezpieczeniami z tytułu obligacji.

A to w przypadku Ganta chyba istotne, bo długi spółki z obligacji to około 250 mln zł. Niektórzy zainwestowali w papiery spółki oszczędności życia.

W prawie upadłościowym znajdują się przepisy regulujące zasady upadłości deweloperów, a także emitentów obligacji. Jeśli spółka jest i deweloperem, i emitentem, a obligacje były zabezpieczone na jej majątku, od razu dochodzi do konfliktu, które z przepisów stosować. Prawo upadłościowe przewiduje wówczas powstanie osobnej masy upadłości celem zaspokojenia z niej roszczeń obligatariuszy. Jeśli okaże się, że zabezpieczeniem jest nieruchomość, na której powstaje inwestycja, w której są sprzedawane mieszkania, dochodzi do powstania dwóch osobnych mas upadłości – na podstawie przepisów dotyczących deweloperów i przepisów dotyczących emitentów obligacji. Powstaje pytanie, do której z nich wejdzie nieruchomość. Bo do dwóch mas upadłości nie może wejść ten sam przedmiot. Może być też tak, że obligacje są zabezpieczone na majątku spółek zależnych emitenta obligacji. Wtedy osobna masa upadłości nie powstanie, ale zabezpieczeniem roszczeń obligatariuszy w dalszym ciągu jest hipoteka, co oznacza, że po zakończeniu inwestycji teoretycznie też mogliby się zwrócić do właścicieli mieszkań o zwrot długu w związku z zabezpieczeniami hipotecznymi, jakie mogą obciążać nieruchomość.
Powstaje pytanie, czy w takiej sytuacji jest sens kończyć inwestycję, bo klienci dewelopera mogą być zmuszeni do wyłożenia pieniędzy nie tylko na jej zakończenie, ale następnie też na spłatę wierzycieli.

Może się też zdarzyć, że zostaną pozbawieni szansy dokończenia inwestycji, bo z braku środków w spółce umorzone zostaną wszelkie postępowania upadłościowe.

To faktycznie może mieć miejsce. Ponieważ postępowanie upadłościowe nie będzie prowadzone, nabywcy nie będą mogli podjąć decyzji o kontynuowaniu budowy, bo taka decyzja może zapaść tylko w ramach postępowania upadłościowego. To częsty problem spółek celowych, które są typowym elementem działalności m.in. spółek deweloperskich. Ich majątek bywa bardzo ograniczony.

Może w takim razie deweloperzy powinni mieć ograniczoną możliwość zakładania spółek celowych do realizacji konkretnych inwestycji?

To dość kontrowersyjna teza. Powoływanie spółek do realizacji konkretnych projektów nie wynika tylko z woli deweloperów. Na taki sposób działania wpływają też banki, które te projekty finansują. Banki chcą mieć przejrzystą sytuację i ograniczać ryzyko do jednego, konkretnego projektu, który ma na siebie zarobić i pozwolić na spłatę finansowania.
Myślę, że warto byłoby się raczej przyjrzeć kwestii wprowadzenia w prawie przepisów umożliwiających objęcie postępowaniem upadłościowym nie tylko spółki matki w grupie deweloperskiej, lecz także jej spółek zależnych. Nadzór jednego syndyka nad spółkami może dawać znacznie większe szanse na wyjście firmy czy inwestycji na prostą niż wiele odrębnych postępowań upadłościowych, jak np. w Gancie. Można to nazwać rodzajem upadłości holdingowej.
Przy obecnym stanie prawnym w grupie mocno powiązanej ze sobą finansowo upadłość każdej ze spółek mogą nadzorować inny sąd i syndyk, z których każdy będzie badał oraz prowadził postępowanie dotyczące jednej spółki, a nie grupy. To może bardzo komplikować całe postępowanie.