Subskrybuj nas na Youtube
Branża ma całą listę zarzutów wobec projektu tzw. ustawy deweloperskiej. Wzrosną nam koszty, co na pewno przełoży się na wzrost cen mieszkań – komentują
Ustawodawca wprowadza wiele rozwiązań, które finalnie mogą umożliwić wstrzymywanie przez banki wypłat transz dla deweloperów, co z kolei może powodować nawet utratę płynności przedsiębiorców – mówi DGP Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).
Z argumentem dotyczącym wzrostów cen, we wcześniejszej rozmowie z naszą gazetą, nie zgadzał się prezes UOKiK, który wskazywał na wysokie marże osiągane przez deweloperów. Czekamy na komentarz urzędu do pozostałych uwag PZFD.
Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym rząd przyjął w lutym. Teraz czeka on na rozpatrzenie przez Sejm. Jak już pisaliśmy, w intencji wnioskodawców Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma chronić wpłaty klientów deweloperów wnoszone na mieszkaniowe rachunki powiernicze (zarówno otwarte, jak i zamknięte). To rozwiązanie podobne do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego czy Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Ten drugi zresztą ma, w założeniu, prowadzić DFG.
Lista zarzutów
Przemysław Dziąg podkreśla, że związek ma całą listę merytorycznych i legislacyjnych zarzutów pod adresem projektu nowych regulacji. Przede wszystkim dotyczą one wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. UOKiK określił maksymalne składki na poziomie 2 proc. dla rachunków powierniczych otwartych, przy czym finalnie określić ich wysokość ma rozporządzenie. Według informacji DGP ma to być 1 proc.
– Skoro UOKiK mówi, że potrzebuje 140 mln zł rocznie, a rynek wart jest 55–60 mld zł, zatem wystarczyłyby składki na poziomie 0,3–0,5 proc. przy otwartym rachunku powierniczym, a nie 1 proc. Dziewięć lat funkcjonowania ustawy i ponad 500 tys. sprzedanych w tym okresie mieszkań pokazało, że spełnia ona swoją funkcję, a wprowadzone instrumenty ochrony są odpowiednie – przekonuje ekspert PZFD.
Zarazem za pozytywne uznaje to, że UOKiK uwzględnił argumenty, które zgłaszali deweloperzy, i zmniejszył wysokość maksymalnej składki do poziomu 2 proc. W jego ocenie przy niższej składce, na poziomie poniżej 1 proc., wprowadzenie mechanizmu funduszu byłoby jednak bardziej akceptowalne.
Zdaniem Dziąga niekorzystne dla deweloperów jest też to, że składkę trzeba będzie wyliczać i odprowadzać w ciągu siedmiu dni od każdej wpłaty, niezależnie od tego, czy była ona przekazana prawidłowo i ile razy dany lokal był objęty umową deweloperską. Jeśli klient odstąpi od umowy, a dokonał wcześniej wpłaty, od której odprowadzono składkę, to przy umowie z kolejnym nabywcą, znów na deweloperze ciążyć będzie obowiązek zapłaty składki. Oprócz tego jakikolwiek błąd we wpłacie czy ewidencji będzie skutkować wstrzymaniem przez bank wypłaty deweloperowi danej transzy z rachunku powierniczego.
Za duży zakres kontroli banków?
– Nie podoba nam się też znaczne rozszerzenie zakresu kontroli banków. Zgodnie z projektem bank ma kontrolować np. to, czy deweloper nie zalega z podatkami czy składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne. I znów – jakiekolwiek nieprawidłowości mają dawać bankom prawo do wstrzymania wypłaty deweloperowi transzy – wymienia prawnik.
Poza tym, jak mówi, banki mają zyskać prawo do kontrolowania tego, czy deweloper uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania pieniężne wobec swoich wykonawców i podwykonawców. Tymczasem, wyjaśnia, gdy generalny wykonawca nie zapłaci podwykonawcy, to na mocy art. 6471 kodeksu cywilnego obowiązuje tzw. solidarna odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wykonawców. Gdy podwykonawca zwróci się zatem do dewelopera z żądaniem zapłaty za nieuregulowane przez wykonawcę płatności, roszczenie stanie się wymagalne. To z kolei miałoby stać się dla banków podstawą do odmowy wypłaty deweloperowi transzy. – Ten punkt jest bardzo niebezpieczny, bo może służyć różnym naciskom na dewelopera dotyczącym regulowania nie swoich należności – uważa Dziąg.
Kolejne uwagi deweloperów związane są z procedurą odbioru lokali. – Mamy tu do czynienia z bardzo niebezpiecznym postanowieniem w postaci możliwości zastępczego usunięcia wady przez klienta, o ile strony nie porozumieją się co do wystąpienia i charakteru wady. Bez upoważnienia sądu. Tymczasem w art. 480 kodeksu cywilnego do takiego postępowania upoważnia sąd, którego udział jest niezbędny ze względu na konieczność ochrony dłużnika przed nadmiernym i nieuzasadnionym działaniem ze strony wierzyciela. Takie upoważnienie ma wtedy charakter konstytutywny, a w propozycji UOKiK takiego upoważnienia brak. Klient będzie mógł zatem swobodnie ingerować w substancję, elementy wykończenia i wyposażenia budynku, by wyremontować wadę, na uznanie której deweloper się nie godził. To bardzo niebezpieczna propozycja – przekonuje radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Nieprecyzyjna „wada istotna”
Poza tym – kontynuuje – w projekcie pojawia się pojęcie wady istotnej, jednak bez jej definicji. Według niego oznacza to, że ustawa tworzy bardzo ogólne, niedookreślone pojęcia i w uzasadnieniu de facto przyznaje, że będą toczyć się spory w tej sprawie, odsyłając zarazem do bogatego orzecznictwa i doktryny. Tymczasem – podkreśla Przemysław Dziąg – techniki prawidłowej legislacji nakazują, aby przepisy formułować w sposób w pełni precyzyjny, poprawny i jasny. Określoność prawa, mówi, jest fundamentem zasady ochrony zaufania obywateli do państwa i tego, jakie prawo jest w nim tworzone. Są to normy konstytucyjne. Ekspert PZFD zwraca uwagę, że pojęcie „wady istotnej” jest bardzo subiektywne. Może nim być pęknięcie ściany albo delikatnie inny kolor okna. Według niego jeśli klient stwierdzi, że występuje „wada istotna”, to może odmówić odbioru lokalu. Dla dewelopera oznacza to zwłokę w oddaniu lokalu, a za nieterminowe oddanie projekt również przewiduje sankcje. – Jeżeli deweloper nie zgodzi się ze stanowiskiem klienta, ten może przedstawić opinię rzeczoznawcy budowlanego – nawet niewpisanego na listę biegłych sądowych. Jeżeli rzeczoznawca potwierdzi ocenę klienta, ten będzie mógł odstąpić od umowy, a deweloper będzie musiał oddać mu wszystkie wpłaty w ciągu 30 dni, a także pokryć koszty takiej opinii. To także jest bardzo niebezpieczne rozwiązanie – dowodzi prawnik.
Również analiza projektu ustawy autorstwa dr adwokat Joanny Barzykowskiej, partnera w kancelarii Graś i Wspólnicy, wskazuje, że „na pewno problemy rodzić będzie ocena, co jest wadą istotną i w zależności od punktu widzenia mogą pojawić się duże rozbieżności”.
– Kolejny nasz zarzut odnosi się do tego, że ustawa obejmuje swoim zakresem nie tylko lokale jeszcze niewybudowane, lecz także te już gotowe, z pozwoleniem na użytkowanie i wyodrębnione, co jest w zasadzie sprzeczne z ratio legis tej ustawy. W odniesieniu do tych drugich też trzeba będzie zakładać i prowadzić rachunki powiernicze. To również generuje koszty – wymienia Dziąg.
I konkluduje: – W naszej ocenie projekt wprowadza nieuzasadnione i nieproporcjonalne, jednostronne obciążenia dla deweloperów. Na pewno przełoży się to na ceny mieszkań. Pogorszyć to może także sytuację na rynku, ograniczając podaż, biorąc pod uwagę skalę i koszty wprowadzanych ograniczeń i obowiązków.
– Procedowany projekt nowej ustawy deweloperskiej zakłada wprowadzenie wielu zmian, w założeniu korzystnych dla nabywców. Natomiast po stronie deweloperów pojawią się kolejne obowiązki wobec konsumentów, których zasadność nie zawsze wynika z problemów pojawiających się w rzeczywistych relacjach deweloper – nabywca – potwierdza mec. Joanna Barzykowska.
Mieszkanie ma przeciętnie 94 m2 powierzchni
Etap legislacyjny
Projekt przed I czytaniem w Sejmie
