Ciasne, ale własne: Polacy żyją w przeludnionych mieszkaniach

Ciasne, ale własne – tak można podsumować dane Eurostatu dotyczące przeludnienia polskich mieszkań. Według unijnego urzędu statystycznego aż 46,3 proc. Polaków żyje w takich lokalach. Tymczasem średnia dla całej Unii wynosi 17 proc. Gorzej niż w Polsce jest tylko w Rumunii i na Węgrzech, gdzie odsetek ten sięga odpowiednio 51,6 proc. i 47,2 proc. obywateli.

Trzeba jednak zaznaczyć, że jak na polskie warunki wymagania Eurostatu wobec komfortu zamieszkania są dość wysokie. Jak wskazuje Bartosz Turek, kierownik działu analiz Lion’s Banku, europejski urząd statystyczny za nieruchomość spełniającą standardy europejskie uznaje lokale, w których na potrzeby pojedynczego gospodarstwa domowego jest przynajmniej jeden pokój, np. dzienny, salon czy jadalnia, a ponadto jeden pokój dla każdej samotnej osoby pełnoletniej lub pary tworzącej gospodarstwo domowe. Im więcej osób, tym oczekiwania są wyższe. Kolejny pokój do dyspozycji powinna mieć np. dwójka dzieci tej samej płci w wieku od 12 do 17 lat.

– Gdy tylko pojawi się potomstwo, mieszkanie trzeba zamienić na trzypokojowe, natomiast gdy rodzina składa się z małżeństwa i trójki dzieci, to wymagałaby nawet pięciopokojowej nieruchomości – twierdzi specjalista Lion’s Banku.

Katarzyna Kuniewicz z Reas, firmy doradczej na rynku nieruchomości mieszkaniowych, zaznacza, że problem małej przestrzeni życiowej w Polsce dotyczy de facto dużych miast, gdzie koszty życia i m.in. działek pod budowę nieruchomości są znacznie wyższe niż nawet tuż za ich granicami. Tam, gdzie dominuje budownictwo jednorodzinne, taka kwestia w praktyce nie istnieje. I wskazuje, że powodów różnic w warunkach zamieszkania między Polską a Europą Zachodnią, czy to pod względem liczby pokoi, czy powierzchni, szukać należy przede wszystkim w okresie PRL, kiedy spółdzielnie masowo produkowały małe i ciasne lokale, które ciągle dominują w strukturze mieszkaniowej.

– Muszą minąć lata, aby nowe mieszkania budowane w zupełnie innych standardach zastąpiły budownictwo epoki socjalizmu. A tak będzie się działo, bo młodzi ludzie kupujący teraz małe lokale nie robią tego z założeniem, że będą mieszkali w nich do końca życia. To punkt wyjścia do wygodniejszego, większego lokum. Tymczasem w PRL wprowadzano się do lokali spółdzielczych, z góry zakładając, że to zwykle mieszkanie na zawsze – wskazuje rozmówczyni DGP.

Bartosz Turek jako ważną przyczynę wskazuje też naszą niską siłę nabywczą. Za polskie pensje można kupić znacznie mniej niż u zachodnich sąsiadów. W Katowicach, gdzie przeciętne wynagrodzenie to prawie 3,6 tys. zł miesięcznie, za 1 mkw. mieszkania trzeba zapłacić nieco ponad 4 tys. zł. Z kolei w Krakowie przeciętne zarobki to 2,8 tys. zł, a 1 mkw. kosztuje ponad 6 tys. zł. – Przeciętny Niemiec zarabiał w ostatnich latach 2700 euro na rękę, a 1 mkw. mieszkania w Berlinie kosztował w tym czasie 1,8 tys. euro – wskazuje.

Maciej Wewiórski, analityk DM BOŚ, podkreśla, że Polska jest ciągle krajem na dorobku. Na dodatek ambicje mieszkaniowe Polaków skutecznie ograniczył w ostatnich latach kryzys finansowy, który wybuchł w 2008 r. Wtedy, po szaleństwie zakupowym z lat 2006–2007, znowu zaczęliśmy kupować mieszkania mniejsze, 40–50 mkw., choć deweloperzy wskazują, że nabywcy powoli zaczynają się interesować lokalami coraz większymi. Sprzyjają temu m.in. bardzo niskie stopy procentowe i poprawiająca się sytuacja gospodarki. Analitycy przypominają jednak, że w przyszłym roku do 10 proc. wzrosną wymogi co do wkładu własnego przy kredycie mieszkaniowym. W kolejnych dwóch latach próg będzie rósł do 15 i 20 proc.

– Już okolice 15 proc. dla części potencjalnych kupujących mogą być pewną barierą. Tak duże wymogi co do wkładu mogą doprowadzić do spowolnienia zakupów i decydowania się na mniejsze metraże. Zobaczymy jednak, jaka będzie sytuacja gospodarcza. Być może na tyle dobra, że będzie można pozwolić sobie na sfinansowanie wkładu na przykład przez pożyczkę gotówkową – ocenia Maciej Wewiórski.

Według danych Eurostatu w najbardziej komfortowych warunkach w Europie mieszkają Belgowie – na jednego mieszkańca przypada średnio 2,3 pokoju. W Polsce to 1 pokój.

Średnia unijna wynosi 1,6 pokoju na osobę. Według obliczeń analityków Lion’s Banku, aby każdy Polak miał do dyspozycji właśnie średnią unijną, potrzeba u nas niemal 8,3 mln lokali.

– Powodów takiego stanu może być dużo, choć najważniejsze wydają się dwa. W Polsce mieszka relatywnie dużo osób, bo populacja na poziomie 38,5 mln daje nam 33. miejsce na świecie i 7. w Europie, oraz wciąż małą zamożność obywateli – wskazuje Bartosz Turek.

Porównanie z krajami przekraczającymi średnią unijną stawia jeszcze większe wymagania. Ponad 15,1 mln mieszkań brakuje, aby w Polsce każdy obywatel miał do dyspozycji 2,1 pokoju. Takie warunki mieszkaniowe są np. w Irlandii. Prawie 17,9 mln lokali brakuje do najwyższego, belgijskiego wyniku.