W jaki sposób sprawdzić dewelopera i ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy? Oto kilka praktycznych porad.

Pierwszą kwestią o którą należy spytać dewelopera jest rachunek powierniczy. Rachunek może być otwarty lub zamknięty. Bardziej komfortową sytuacją dla klienta (nieco mniej dla dewelopera, bowiem taki rachunek jest bardziej kosztowny) jest posługiwanie się rachunkiem powierniczym zamkniętym - wtedy kolejne transze kredytu przelewane są na konto banku prowadzącego taki rachunek, a deweloper uzyska je dopiero w momencie pomyślnego zakończenia inwestycji. W opcji rachunku otwartego przelewamy środki na rachunek powierniczy, a kolejne raty są przekazywane deweloperowi na bieżąco po weryfikacji przez bank zakończenia kolejnego etapu realizacji inwestycji.

Przepisy tzw. umowy deweloperskiej obowiązują od 29 kwietnia 2012 r. Jeżeli więc deweloper rozpoczął sprzedaż inwestycji przed tym terminem, nie ma obowiązku prowadzenia rachunku powierniczego.

Prospekt informacyjny

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym deweloper ma obowiązek przekazania klientowi prospektu informacyjnego. Jest to instrument ochrony praw konsumentów wprowadzony w ustawie deweloperskiej. - W tym przejrzystym dokumencie deweloper publikuje dane dotyczące spółki oraz jej dotychczasowych inwestycji. Między innymi opisuje stan prawny działki, istniejące obciążenia hipoteczne, źródła finansowania inwestycji, terminy jej realizacji oraz wskazuje głównego wykonawcę - tłumaczy Jarosław Kobylski, specjalista rynku pierwotnego z Metrohouse. Dla potencjalnego nabywcy mieszkania jest to bogate źródło wiedzy na temat dotychczasowej historii dewelopera i prowadzonej przez niego inwestycji.

Rewitalizacja po polsku: Odmalowanie elewacji i pozbycie się dziadów do socjali
Rewitalizacja po polsku: Odmalowanie elewacji i pozbycie się dziadów do socjali

Zobacz również

Rejestry dłużników i sprawozdania finansowe

Aby pogłębić wiedzę na temat ewentualnych przeterminowanych zobowiązań dewelopera, można pokusić się sprawdzenie firmy w rejestrach dłużników, KRD, InfoMonitorze czy innych tego typu instytucjach.

Trzeba jednak pamiętać, że brak obecności firmy w tych bazach nie daje 100-procentowej pewności, że posiada ona płynność finansową i będzie w stanie ukończyć prowadzoną inwestycję. Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia do wglądu w swoim biurze sprawozdań finansowych za dwa ostatnie lata działalności.

Finansowanie inwestycji

Warto również dowiedzieć się, w jaki sposób deweloper zamierza finansować inwestycję. Wbrew pozorom nie jest wcale dobrą wiadomością informacja, że całość funduszy pochodzi ze środków własnych. W takiej sytuacji kupujący nie wie bowiem, czy deweloper jest przygotowany na finansowanie wszystkich wydatków. – W tym przypadku informacja o zaciągnięciu przez dewelopera kredytu na budowę jest dla klienta dobrym znakiem. Zanim jakakolwiek instytucja udzieli kilkudziesięciu milionów złotych kredytu, żąda od dewelopera przedstawienia dokładnego kosztorysu projektu, harmonogramu prac, biznesplanu. Dokładnie sprawdzi też możliwe przeterminowane zobowiązania, np. wobec ZUS czy Urzędu Skarbowego - podkreśla Włodzimierz Wielogórski, dyrektor działu rynku pierwotnego w Metrohouse. Bank pełni też funkcję kontrolną nadzorując kolejne etapy inwestycji. Uzależnia od tego wypłaty transz kredytu.

Czasem deweloperzy próbują finansować inwestycje za pomocą obligacji. Zakup mieszkań od deweloperów, którzy pozyskali środki na ich budowę poprzez emisję obligacji może być skomplikowany. - Banki mogą odmawiać kredytowania zakupu mieszkań, bowiem nie mają gwarancji, że obligatariusz zwolni księgę wieczystą, a bank będzie mógł zabezpieczyć się na nieruchomości - tłumaczy Wielogórski. W interesie banku nie jest wpisywanie roszczeń do księgi wieczystej na pozycji drugiego wierzyciela. Odmowa kredytowania zakupu przez bank powinna być sygnałem ostrzegawczym dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Historia inwestycji

Jednym z podstawowych elementów weryfikacji dewelopera jest historia jego inwestycji. Oprócz lektury prospektu informacyjnego, w którym deweloper wymienia dotychczasowe realizacje, warto prześledzić fora internetowe skupiające przyszłych mieszkańców danych osiedli, zidentyfikować poruszane tam najczęściej problemy i sprawdzić w jakim stopniu zostały one rozwiązane. Osiedlowe fora rzadko zawierają pochwały dla dewelopera: częściej można dowiedzieć się o niezadowoleniu wynikającym z opóźnień, niedoróbek, czy braku należytego poziomu obsługi. Aby naocznie przekonać się o ewentualnych problemach w poszczególnych realizacjach warto wybrać się tam samemu, porozmawiać z mieszkańcami, poznać ich perypetie z deweloperem. Takie rozmowy powiedzą wiele o standardach obsługi klienta i wywiązywania się z ustaleń zawartych w umowie.

Fora internetowe mogą przejaskrawiać pewne problemy i dlatego do toczących się tam dyskusji należy podchodzić z dystansem. Wiele poruszanych na forum spraw dotyczy indywidualnych roszczeń klientów. Tylko na tej podstawie nie warto wyrabiać sobie opinii o deweloperze.
Oprac. AB na podstawie materiałów Metrohouse