Większość posiadaczy kredytów hipotecznych chce jak najszybciej uregulować swoje zobowiązania wobec banku - dlatego tzw. nadpłata hipoteki jest bardzo popularnym rozwiązaniem. Osoby decydujące się na wcześniejszy zwrot części kredytu powinny jednak wziąć pod uwagę tzw. prowizję rekompensacyjną. Po przeprowadzeniu szczegółowych obliczeń może się okazać, że spore znaczenie ma również moment dokonania nadpłaty.
ikona lupy />
Prezentacja oszczędności, które są związane z wcześniejszą (częściową) spłatą kredytu hipotecznego / Inne

Wcześniejsza spłata pożyczonego kapitału jest możliwa w całym okresie kredytowania. Posiadacz kredytu hipotecznego powinien jednak wiedzieć, że efektywność nadpłaty zależy od upływu czasu. Dlaczego? To proste: wpłata nieprzewidziana w harmonogramie dodatkowo pomniejsza saldo zadłużenia, od którego są naliczane koszty odsetkowe. Jeżeli przedterminowa spłata została dokonana na początku okresu kredytowania, to podstawa do obliczania odsetek będzie niższa przez kolejne 20-30 lat.

Z nadpłatą warto się pospieszyć

Opłacalność wczesnej nadpłaty potwierdzają wyniki zaprezentowane w poniższej tabeli. Po uwzględnieniu standardowych parametrów kredytu hipotecznego (kwota 270 000 zł, 360 równych rat, marża 2%) okazuje się, że dodatkowa wpłata w wysokości 10 000 zł dokonana po 36 miesiącach spłacania kredytu może skutkować oszczędnością na poziomie 20 627 zł - 23 727 zł. Dokładny wynik zależy od tego, czy bank naliczył prowizję za wcześniejszą spłatę (zwaną też prowizją rekompensacyjną). Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stawka wspomnianej prowizji wynosi od 0 do 4%.

Opłacalność nadpłaty maleje wraz z upływem kolejnych lat. W analizowanym przykładzie każda złotówka nadpłacona w 37 miesiącu generuje 2,06 zł - 2,37 zł oszczędności. Identyczne wyniki dla spłaty dokonywanej po upływie 12 lat kredytowania wynoszą od 0,94 zł do 1,25 zł. W przypadku ostatniego wariantu (nadpłata w 301 miesiącu) okazuje się, że korzyści uzyskane dzięki obniżeniu odsetek nie zawsze pokrywają koszty prowizji rekompensacyjnej.

Większe oszczędności przy aneksowaniu umowy

Zaprezentowane obliczenia uwzględniają skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie (patrz powyższa tabela). To rozwiązanie jest popularne, ponieważ skutkuje sporymi oszczędnościami i pozwala na wcześniejsze wykreślenie hipoteki. Osoby, które wybrały takie rozwiązanie, muszą jednak zgodzić się na sporządzenie aneksu do umowy kredytowej, a taka czynność może być odpłatna. W ramach obliczeń przyjęto, że jednorazowy koszt jej wykonania to 100 zł.

Kredytobiorca dokonujący nadpłaty kredytu może również wnioskować o proporcjonalne obniżenie raty. W takim przypadku bank nie będzie wymagał aneksowania umowy, ponieważ okres spłaty kredytu pozostanie identyczny. Ze względu na niezmienioną liczbę rat wartość kredytowych oszczędności będzie jednak znacznie niższa. W pierwszym z analizowanych wariantów (nadpłata 10 000 zł po 3 latach) osoba, która zamiast skrócenia okresu kredytowania wybrała redukcję raty zyska co najwyżej 7632 zł.

Andrzej Prajsnar, portal RynekPierwotny.pl